L'Hôtellerie Restauration No 3708

#Coronavirus : quels impacts sur les compromis de vente ? L’épidémie de Covid-19 permet-elle de se dédire d’un compromis de vente de fonds de commerce ou d’obtenir une baisse du prix ? Et sur la base de quels motifs ? Réponses de maître Sophie Petroussenko, avocat à la cour (cabinet Petroussenko). À cause de l’épidémie de Covid-19, il est fré- quent que le futur acquéreur qui a signé un compromis avant les mesures gouverne- mentales veuille renégocier le prix au vu l’absence de chiffre d’affaires actuellement envisageable, l’incertitude sur une date de réouverture et l’ave- nir. Souvent, il souhaite soit repousser les délais d’obtention des crédits ou de signature de l’acte, soit rompre le compromis signé sans frais. Selon le compromis, le futur acquéreur court le risque d’être tout de même engagé, de perdre son dépôt de garantie, voire de régler des dommages et intérêts au vendeur. Toutes les promesses ou compromis étant diffé- rents, l’avocat devra les examiner au cas par cas pour savoir quelles sont les possibilités qui s’offrent à son client. En principe, la signature d’une pro- messe unilatérale ou d’un compromis engage la ou les parties à acheter ou/et vendre une fois les condi- tions suspensives réalisées. Q Étudier les conditions suspensives Pour résumer, il est possible de se délier si une condition suspensive stipulée dans le compromis n’a pas été remplie, comme en période classique. - Par exemple, le renouvellement du bail commer- cial était l’une des conditions de la vente et il n’a pas eu lieu à la date prévue de signature de la vente. Le futur acquéreur peut donc se délier sans frais. - Autre exemple, un vendeur hôtelier a l’obligation, rappelée dans le compromis, d’exploiter l’hôtel jusqu’à la date de signature de l’acte authentique, mais il a décidé de le fermer de son plein gré. L’acheteur peut alors envisager de se dédire sans frais. Le futur vendeur ne pourra pas dire qu’il a fermé à cause des mesures gouvernementales, car les hôtels ne sont pas directement visés par l’arrê- té du 15 mars 2020. Il ne pourra pas arguer non plus qu’il ne pouvait que fermer car il n’avait pas de réservations, dans la mesure où il a privé l’hô- tel de la possibilité de réaliser du chiffre d’affaires en ‘clôturant’ les réservations sur Booking.com ou d’autres sites. - Ces conditions peuvent obliger l’acheteur, comme la condition de financement par exemple. Si la vente devait être conclue à la condition suspensive que l’acheteur trouve un financement bancaire dans un certain délai, mais que celui-ci n’a pas été obtenu, le CHR peut juridiquement se dédire en principe de la vente sans frais. Il peut exister d’autres conditions suspensives dans les contrats qui permettent à l’une ou l’autre des parties de se dégager. Il faut donc examiner le compromis pour savoir dans quelle mesure c’est possible. Q Le futur acquéreur peut-il invoquer la force majeure ou l’imprévision ? Si le futur acquéreur qui a signé un compromis veut se dédire de l’achat, il pourrait, dans certaines conditions, se fonder sur la force majeure ou l’im- prévision. Pour se dédire d’un contrat au titre de la force majeure, il faut que l’événement qui empêche une partie d’exécuter son obligation soit imprévi- sible, extérieur et irrésistible. Attention, l’épidémie de Covid-19 n’est pas en elle-même et à elle seule un cas de force majeure pour les tribunaux à ce jour. Le Covid-19 est un événement imprévisible et exté- rieur, mais la question sera de savoir si cette pandé- mie est de nature à empêcher l’une des parties de signer un acte de vente. Il sera très difficile de se fonder sur la force majeure pour refuser de signer une fois les conditions suspensives réalisées. En effet, pendant le confinement, le futur acquéreur pouvait donner procuration au rédacteur de l’acte ou le signer électroniquement, si bien qu’il n’était pas a priori empêché de conclure l’acte. Q Le futur acquéreur peut-il renégocier ou obtenir la réduction le prix de vente ? Le futur acquéreur peut tenter de renégocier les délais de signature pour gagner du temps et rené- gocier le prix. Le vendeur est en principe libre d’accepter. À défaut d’accord, peut-il demander cette révision du prix sur le fondement de l’imprévision ? La partie pour laquelle l’exécution de ses obligations est devenue excessivement onéreuse en raison d’un changement des circonstances peut solliciter une révision du contrat. Contrairement à la force majeure, il n’est pas néces- saire que le changement de circonstances rende impossible l’exécution du contrat. En plus de l’éta- blissement d’un bouleversement de l’économie du contrat, il faut démontrer que ce bouleversement est grave, sans quoi il n’ouvrira pas droit à révision. Les petits déséquilibres contractuels doivent être entièrement assumés par les parties au nom de la force obligatoire du contrat. L’épidémie de Covid-19 constitue un changement de circonstances qui étaient imprévisibles lors de la conclusion du compromis, ce qui peut rendre son exécution excessivement onéreuse pour le futur acquéreur (alors qu’il n’avait pas choisi d’en assumer le risque). Cela dépendra, là encore, du cas d’espèce. Contrairement à la force majeure, il n’est pas nécessaire que le changement de circonstances rende impossible l’exécution du contrat.” S’il souhaite rompre la vente, le futur acquéreur court le risque d’être tout de même engagé, de perdre son dépôt de garantie, voire de régler des dommages et intérêts au vendeur.” MAÎTRESOPHIEPETROUSSENKO ‘Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente’ © THINKSTOCK Le Covid-19 est un événement imprévisible et extérieur,mais la question sera de savoir si cette pandémie est de nature à empêcher la signature d’un acte de vente. 12 L’Hôtellerie Restauration N° 3708 - 22 mai 2020 FONDS DE COMMERCE #coronavirus