L'Hôtellerie Restauration No 3712

RUBRIQUE Philippe Bijaoui Cumulant vingt-cinq années d’expérience interna- tionale en immobilier hôtelier, Philippe Bijaoui a rejoint Christie & Co en janvier 2020, en qualité de Managing Director. Il est en charge de la montée en puissance des activités Conseil et Transaction des cinq bureaux français. Il a occupé précédem- ment le poste de Chief Development Officer EMEA chez Wyndham Hotels Group, de vice-president développement Europe au sein du groupe IHG et de vice-president Business Development pour Radisson Hotel Group. Il a également tenu des postes clés en développement chez Club Med, HVS International, City Hotels SA et le groupe Immobilière Hôtelière. Philippe Bijaoui détient une licence de sociologie et d’anthropologie de l’université de Tel Aviv et un MBA spécialisé de l’Essec (1992). L’Hôtellerie Restauration : La crise sanitaire actuelle a-t-elle gelé les projets de vente chez Christie & Co ? Philippe Bijaoui : Quelques transactions engagées avant mars seront finalisées avant l’été, d’autres sont en progression. Le marché n’est donc pas complètement paralysé. Il y a des mouvements, surtout en province. Toutefois, la majorité des transactions en cours chez Christie & Co sont repoussées à une date encore indéterminée. Reportées donc, mais pas annulées ? En effet, sur la trentaine d’hôtels et portefeuilles d’hôtels que nous détenons à la vente, seul un propriétaire a préféré retirer son bien du marché. Les autres ventes sont maintenues. La pandémie ne devrait pas remettre en question la stratégie de nos clients, car il s’agit d’investissements à long terme. Néanmoins, le caractère inédit de cette crise et l’inconnu dans lequel elle projette tous les acteurs écono- miques du secteur hôtelier les conduisent à repousser la date des transactions prévues, afin d’avoir plus de recul sur le marché d’après-crise. La crise aura-t-elle selon vous un impact sur la valeur des hôtels ? Historiquement, on remarque que les différentes crises économiques de niveau mondial - Lehman Brothers en 2008, 11 septembre 2001, crise asiatique de 1997… - ont gelé le marché des transactions, mais n’ont pas entraîné de baisse de valeur des portefeuilles hôteliers en France. En sera-t-il de même avec la crise actuelle ? Il est à mon sens trop tôt pour le dire. Selon vous, le volume des transactions va-t-il chuter une fois la crise passée ? Il est difficile de prédire l’avenir, mais il serait surprenant que le marché de la transaction ne connaisse pas de ralentissement, comme cela a été le cas au cours des crises précédentes. Toutefois, au vu de la dizaine d’appels hebdomadaires que nous recevons actuellement de la part d’investisseurs - fonds d’investissement, family office, indépendants -, il semble que la crise n’ait pas réduit leur appétence pour le placement hôtelier tous segments confondus. L’espoir que le marché reste dominé par une forte demande permet donc d’espérer le maintien d’un certain dynamisme après crise. Bien préparer la vente de son hôtel La cession d’un hôtel se prépare et s’organise. Pour que tout se passe bien, vous devez avoir toutes les cartes en main. Il est donc indispensable de préparer votre vente en avançant par étapes. Poser une question, ajouter un commentaire Tiphaine Beausseron > www.lhotellerie-restauration.fr/QR/RTR363426 Évaluation Première étape : à combien est estimé votre hôtel sur le marché ? Ou plus directement, est-ce que l’estimation de la valeur de votre hôtel est en adéquation avec le prix auquel vous souhaitez le vendre ? Faites appel à un expert afin qu’il vous donne un avis sur la valeur de votre bien. En effet, mettre en vente un hôtel sans l’avis d’un expert en évaluation hôtelière peut vous exposer à des déconvenues, en raison d’un prix de vente trop bas ou trop haut, ce qui vous fera perdre de l’argent ou du temps. Attention également à ne pas confondre valeur du fonds et valeur des titres. L’estimation sera celle du fonds et/ou des murs, pas celle des titres. Si la fourchette d’évaluation est conforme à votre attente, alors vous pouvez passer à la phase suivante. Fiscalité Deuxième étape : prenez rendez- vous avec votre avocat et/ou votre expert-comptable afin de faire le point sur la fisca- lité de la cession. Il serait dommage de consacrer du temps à la vente pour s’apercevoir après coup que l’option fiscale choisie n’était pas la meilleure. Quand on parle de la vente d’un hôtel, il peut s’agir de la vente du fonds de commerce, des murs ou des deux. - Vous pouvez vendre directement soit le fonds et/ou les murs, soit vendre les titres de la société qui détient le fonds et/ou les murs. En général, au-dessus d’un certain montant, les cessions des titres de société sont privilégiées au regard du coût des droits d’enregistrement. Mais chaque situa- tion étant différente, vos particularités doivent être prises en compte. Vous êtes propriétaire d’un hôtel que vous avez vous-même acquis, vous avez donc une expérience de la transaction en tant qu’acheteur. Mais le temps passe et la fiscalité change. Ce rendez-vous vous permettra de mettre vos connaissances à jour et de valider le schéma de cession. Rassembler les documents Vous avez fixé une fourchette de prix, vous savez comment vous souhaitez vendre votre hôtel, il est temps de collecter et de rassembler l’ensemble des documents que l’on va vous demander. Pour gagner du temps, scannez et rassemblez l’en- semble de la documentation dans un fichier prêt à être partagé. De quels documents parle-t-on ? Il s’agit princi- palement des statuts, bilans, plans, baux ou actes de propriété, contrats clients et fournisseurs, liste des salariés (salaires, contrats, fonctions…). Ils sont nombreux et votre avocat pourra vous en fournir une liste exhaustive et adaptée à votre situation. Par expérience, c’est en collectant ces documents qu’un certain nombre de questions peuvent se poser : par exemple, des problématiques de bail, l’absence de contrats, des travaux de conformité à réaliser… Nous vous recommandons de purger ces points au fur et à mesure, et préala- blement à la mise en vente. Faire appel à un spécialiste Si toutes les conditions sont réunies, votre hôtel peut être mis en vente. Compte tenu de la complexité de la vente d’une société, et notamment des particularités de l’hôtellerie, nous vous recommandons de faire appel à un expert de la transaction hôtelière, avec qui vous pourrez avoir un échange entre profession- nels. N’oubliez pas que votre ces- sion doit se faire en toute discrétion afin de préserver toutes vos chances pour la mener à terme. FONDS D COMMERCE Marché hôtelier de la transaction : vers un ralentissement sans dévalorisation ? Quel sera l’impact en France de la crise sanitaire due au Covid-19 et au ralentissement mondial ? Philippe Bijaoui, Managing Director chez Christie & Co, répond à nos questions. Quand on parle de la vente d’un hôtel, il peut s’agir de la vente du fonds de commerce, des murs ou des deux. 17 18 juin 2020 - N° 3712 L’Hôtellerie Restauration ADELINE DESTHUILLIERS ETMAHMOUD ALI KHODJA ‘Accompagnement pour l'acquisition et la transmission’ © GETTYIMAGES Philippe Bijaoui : “La pandémie ne devrait pas remettre en question la stratégie de nos clients, car il s’agit d’investissements à long terme.”