L'Hôtellerie Restauration No 3715

L’entretien et la réparation des locaux commerciaux dans les CHR La répartition des charges et travaux entre le propriétaire et le locataire d’un local à usage CHRD est encadrée : elle concerne les baux conclus après le 5 novembre 2014. Le renouvellement après le 5 novembre 2014 de tous les baux conclus avant cette date est aussi concerné (loi Pinel du 19 juin 2014). Le bailleur ne peut plus faire supporter à son locataire toutes les charges. Q Obligations pour le bailleur en termes d’information de son locataire Les charges autres que les travaux Dès la conclusion du bail, le bailleur doit annexer à celui-ci : - un état des risques naturels et technologiques du périmètre dans lequel sont situés les locaux loués (ERNT) ; - un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; - un diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux mixtes (à usage commercial et d’habitation) ; - une annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m 2 . Le bailleur doit aussi joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire. Une fois par an, le bailleur doit adresser au loca- taire - au plus tard le 30 septembre - un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddi- tion des charges). Les travaux Le bailleur doit, tous les trois ans, communiquer au CHRD un état récapitulatif des travaux qu’il envisage de réaliser, avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au CHRD dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale. Q Quels sont les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ? Les charges Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d’appli- cation de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 dresse une liste des charges qui ne peuvent pas être répercutées sur le CHRD, comme par exemple : - les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, notamment la contribution écono- mique territoriale (CET) ; - les honoraires liés à la gestion des loyers ; - dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Les travaux Ils concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Les grosses réparations sont obli- gatoirement à la charge du propriétaire : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couver- tures, digues, et mur de soutènement et de clôture (article 606 du code civil). Exemple : un locataire peut contester auprès de son bailleur ou devant le juge des dépenses de réparation de toiture ou de ravalement qui seraient incluses dans les charges. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation, dès lors qu’il relève des grosses réparations (article 606 du code civil). Si le propriétaire des locaux vient à changer alors que l’ancien propriétaire a été condamné par la justice à effectuer des travaux au titre de son obligation de délivrance, le nouveau propriétaire est également débiteur de cette obligation. Il en est de même lors- qu’une vente aux enchères d’un immeuble est réali- sée avec un cahier des charges annexant un jugement de condamnation du bailleur à réaliser des travaux (Ccass. 3 e civ. 21 février 2019, n° 18-11.553). Dans ce cas, le locataire peut s’en prévaloir pour contraindre le nouveau bailleur à réaliser les travaux. Avant d’acheter un CHR avec un bail en cours, l’acheteur devra être vigilant quant au montant des travaux à réaliser à la charge du bailleur. Il devra s’en enquérir auprès du cédant, car le propriétaire des murs peut obtenir la résiliation du bail si, au cours de ce dernier, le montant des travaux à réaliser par lui dépasse la valeur des murs loués (articles 1722 et 1741 du code civil). Cette valeur s’apprécie en fonc- tion de celle actuelle des murs loués, mais également et notamment des revenus procurés par les murs (c’est-à-dire le montant des loyers). Dans ce cas, le bailleur pourra obtenir la résiliation de plein droit sur le fondement de la destruction ou de la perte de la chose louée. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt récent s’agissant de travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative à la charge du bailleur (Ccass. 3 e civ. 20 décembre 2018, n° 16-23.449). Par exemple, si l’immeuble vaut 300 000 €, que les travaux sont de 310 000 € et que le loyer mensuel est de 600 €, le bailleur ne pourra les répercuter qu’au bout de 43 ans. Dans ce cas, une résiliation du bail à la demande du proprié- taire des murs pourrait être obtenue. Q Quels sont les charges et travaux qui peuvent être imputés au locataire ? Les charges Peuvent continuer à être répercutés sur le locataire : - les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (enlèvement des ordures ménagères, balayage…), et les taxes afférentes à son activité. - les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ; - les charges d’entretien courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploita- tion de son commerce : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation… ; - si le local est situé dans une copro- priété : la quote-part des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés et aux services communs, par exemple, quote-part des frais d’ascenseur ou des charges du personnel d’entretien. La Cour de cassation a récemment jugé qu’un com- merce peut demander la condamnation d’un com- merce voisin à l’indemniser du préjudice subi résul- tant de la prise en charge par lui de la totalité des factures d’électricité des parties communes alors que son propre bail met à la charge du locataire les frais d’électricité, en l’espèce la cage d’escalier (Ccass, 3 e civ. 11 octobre 2018, n° 15-21.154). Avant d’acheter un CHR avec un bail en cours, l’acheteur devra être vigilant quant au montant des travaux à réaliser à la charge du bailleur. FONDS DE COMMERCE © GETTYIMAGES 18 L’Hôtellerie Restauration N° 3715 - 9 juillet 2020 Les travaux d’accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s’ils relèvent de l’article 606 du code civil. Il n’est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l’insertion d’une clause.” Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014