L'Hôtellerie Restauration No 3715

19 9 juillet 2020 - N° 3715 L’Hôtellerie Restauration La loi Pinel ne leur est pas applicable, elle le sera cependant au moment du renouvellement du bail. Que se passe-t-il si le bail inclut une clause spéci- fique mettant à la charge du locataire certaines dépenses ? En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHRD locataire est tenu aux charges et travaux d’entretien, mais également aux gros travaux (article 606 du code civil), y compris de mise en conformité des locaux à leur destination et aux normes spéci- fiques, par exemple pour la sécurité incendie (Ccass, 3 e civ. 18 janvier 2018, n° 16-25.126). Le bailleur pouvait également, dans le bail ou son renouvellement, étendre les obligations du locataire : - aux grosses réparations d’entretien (article 605 du code civil) ; - aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par exemple : la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écou- lement du temps ou de l’installation électrique endommagée par la foudre ou la grêle. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ces réparations sont à la charge du bailleur. Il ne faut pas oublier que même dans le cadre de ces baux, le bailleur reste tenu d’une obligation de déli- vrance de la chose louée conforme à l’usage auquel elle est destinée (article 1719 du code civil). Q Le bail ne comporte aucune clause spécifique Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien. - Les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du code civil). Par exemple, le chan- gement d’une chaudière ou le remplacement d’un système de climatisation ; - les grosses réparations (article 606) : travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la toiture… ; - les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à l’écoulement du temps…). Les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire s’ils concernent le gros œuvre et tous les travaux de l’article 606 du code civil, mais le propriétaire a pu cependant insérer une clause mettant à la charge du locataire ce type de travaux. Q Que faire en cas de litige avec son bailleur ? Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges. Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l’une ou l’autre des parties, et le cas échéant les juges, qui résoudront le pro- blème en cas de non-conciliation. Vérifiez lors de la signature du bail ou de l’acquisi- tion d’un CHR que les travaux de mise en confor- mité ont bien été faits par le bailleur. Par exemple, le restaurateur achetant un fonds de commerce ne nécessitant pas d’extraction devra s’assurer par avance que le bailleur - qui est d’accord pour conclure un nouveau bail mentionnant l’activité de restauration -, a fait les demandes d’autorisation et exécuter les travaux d’installation d’un conduit d’extraction d’air pour rendre le local conforme à l’activité (pizzeria). En effet, si en cours de bail le locataire s’aperçoit que les locaux ne sont pas conformes à la réglemen- tation applicable, il doit s’assurer d’avoir suffisam- ment d’éléments pour démontrer que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle. La Cour de cassation a indiqué qu’un locataire peut cesser de payer les loyers, car le local loué était équipé d’un système d’extraction des fumées dès l’origine non conforme aux normes de sécurité. Peu importe que le bail prévoie une clause mettant à la charge du pre- neur les travaux de mise en conformité (Ccass, 3 e civ. 11 avril 2019, n° 18-13.558). Le locataire devra en revanche consulter un avocat spécialiste des CHR avant ce type d’initiative, car le risque est que le bailleur demande l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ou la résolution judiciaire du bail, et donc l’expulsion du locataire pour défaut de paiement des loyers (2 e arrêt Ccass, 3 e civ. 11 avril 2019, n° 17-26.488). Le locataire a toujours la possibilité de deman- der au juge en référé la suspension du paiement des loyers commerciaux, voire la réduction des loyers en attente de la réalisation par le proprié- taire des travaux lui incombant. Cela permet d’éviter que le bailleur demande et obtienne la résiliation ou la résolution du bail (sans indemni- té d’éviction) pour défaut de paiement des loyers. Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spé- cialisé dans le domaine des CHRD pour : - anticiper les contentieux. L’avocat vous conseillera lors des phases d’acquisition ou de la signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement afin de pérenniser votre activité ; - vous assister dans la négociation et/ou le procès relatifs aux loyers, charges et autres conditions du bail, lors de son renouvellement ou suite à un congé ou un refus de renouvellement du bailleur. Les travaux Le bailleur ne peut plus inclure dans le bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. En revanche, si l’établissement locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du code civil). Toutes les réparations autres que les grosses répara- tions mentionnées sont d’entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Ce sont celles pro- cédant de l’usage des lieux. Les dépenses de répa- ration courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploi- tation du commerce, sont à la charge du locataire. Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sani- taires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fer- meture de boutiques, gonds, targettes, serrures… Enfin, les travaux d’embellissement dont le mon- tant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire. Les travaux d’accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s’ils relèvent de l’article 606 du code civil. Il n’est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l’insertion d’une clause. S’il ne s’agit pas des grosses réparations de l’article 606, ils sont supportés par le locataire. ©THIKSTOCK MAÏTRESOPHIEPETROUSSENKO ‘Fonds de commerce : création, achat, reprise et vente’ Vérifiez lors de la signature du bail ou de l’acquisition d’un CHR que les travaux de mise en conformité ont bien été faits par le bailleur.” Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014 Le bailleur ne peut plus inclure des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire.