Le loyer d’un bail commercial (3-6-9) est le fruit d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Q L’ILC À défaut de clause contraire dans le bail, l’indice des loyers commerciaux (ILC) est la référence en matière commerciale pour indexer le loyer tous les 3 ans (ou à une date plus courte si le bail contient une clause en ce sens). Il remplace l’indice du coût de la construction (ICC). Q Les clauses d’échelle mobile et de recettes Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes permettent de réviser le loyer à une date convenue dans le bail : • une clause d’échelle mobile permet la révision du loyer d’un commerce lorsque celui-ci a été modifié de plus d’un quart par rapport au loyer précédemment fixé au bail ou par avenant. La hausse est néanmoins limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; • une clause recettes : elle permet la révision du loyer en fonction du chiffre d’affaires ou des recettes du locataire exploitant. Le montant du loyer des cafésrestaurants-hôtels et discothèques peut évoluer en cours de bail : tous les trois ans - c’est la révision - ou à son terme, au bout de 9 ans - c’est le renouvellement. 48 L’Hôtellerie Restauration N° 3809 - 13 octobre 2023 Pouvez-vous renégocier votre loyer commercial ? Souvent, le bailleur demande en justice le paiement d’intérêts au taux légal sur la différence entre l’ancien loyer et le loyer renouvelé. Le locataire ne peut pas s’y soustraire en arguant qu’il existe une clause d’échelle mobile de nature à compenser ce différentiel, car la question des intérêts est indépendante de celle de la clause d’échelle mobile, qui porte elle sur la variation du loyer en principal. Les intérêts doivent s’appliquer en principe à compter du jour de l’assignation en justice en cas de procédure, même si une clause d’échelle mobile existe (article 1155 du code civil, Ccass. 3e civ. 12 avril 2018, n° 16-26.514). Q L’intérêt de ces deux clauses Ces clauses peuvent jouer en défaveur du locataire en cas d’augmentation des recettes. Mais pour les établissements qui ont vu leur chiffre d’affaires baisser suite à la crise sanitaire, elles sont très utiles. Ainsi, le locataire peut demander la baisse de son loyer soit parce que le montant réel a baissé de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il a subi une diminution de son chiffre d’affaires ou de ses recettes (clause recettes). Les commerces ont intérêt, suite à la crise sanitaire et la baisse importante de leur chiffre d’affaires, de vérifier dans leur bail s’il existe une telle clause et la faire jouer pour voir diminuer le montant de leur loyer sans avoir recours à une procédure judiciaire. Même en l’absence d’une telle clause, il est conseillé aux commerces qui subissent une perte conséquente ou une absence de chiffre d’affaires d’engager des pourparlers avec leurs bailleurs ou de diligenter les actions nécessaires pour faire baisser leurs loyers selon les modalités décrites ci-après. les principaux indices utilisés pour réviser le loyer ADELINE DESTHUILLIERS ETMAHMOUD ALI KHODJA ‘Accompagnement pour l'acquisition et la transmission’ Fiche pratique > FONDS DE COMMERCE Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s’appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014. S’il n’y a pas de clause dans le bail, il faut un motif légal pour faire varier le loyer. © GETTYIMAGES
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