© GETTYIMAGES Le montant du loyer peut toutefois augmenter ou baisser en cours de bail. • 1. Tous les trois ans : suite à une demande de révision ou, s’il n’y a pas de clause prévue au bail, le commerçant locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer tous les 3 ans, et ce dès le lendemain de l’expiration de la période des 3 ans (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception). En principe, cette révision est indexée sur l’indice des loyers commerciaux. • 2. À son terme, au bout de 9 ans lors du renouvellement. Par exemple, un bail a été renouvelé au 1er juillet 2015. Comme l’ICC a été supprimé dans la loi comme référence pour la fixation du loyer et qu’il n’y a aucune stipulation dans le bail, il ne s’applique pas. La locataire réglait tout de même le loyer du bail renouvelé fixé en fonction des variations de l’ICC, mais avait contesté ce montant par courrier. Le juge a considéré que le règlement des sommes n’est pas un consentement par la locataire à être soumise au règlement des loyers fixés selon l’indice du coût et de la construction (CA Paris, pôle 5, ch. 3, 15 janv. 2020, n° 18/01935). Q Pour quels motifs peut-on faire réviser son loyer ? S’il n’y a pas de clause dans le bail, il faut un motif légal pour faire varier le loyer. Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : • les caractéristiques du local considéré ; • la destination des lieux ; • les obligations respectives des parties ; • les facteurs locaux de commercialité ; • les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L145-33 du code de commerce). Les commerces ont intérêt, suite à la crise sanitaire et la baisse importante de leur chiffre d’affaires, de vérifier dans leur bail s’il existe une clause d'échelle mobile et de recettes, et les faire jouer pour voir diminuer le montant de leur loyer sans avoir recours à une procédure judiciaire. 13 octobre 2023 - N° 3809 L’Hôtellerie Restauration 49 S’il n’y a pas de clause dans le bail, quand et pour quel motif peut-on procéder à une révision du loyer de son commerce ? Ainsi, la création d’une surface de vente supplémentaire suite à travaux du locataire peut justifier une augmentation de loyer, comme la modification de la destination des lieux. Il peut aussi être tenu compte de la modification notable des engagements respectifs des parties, par exemple un accord entre elles en cours de bail, pour déplafonner le loyer à la valeur locative lors du renouvellement suivant. Ainsi, si par un avenant, les parties se mettent d’accord sur un loyer augmenté du 1er janvier 2012 au 31 mars 2013 (23 000 € hors taxes hors charges), le bailleur peut s’en servir pour obtenir ultérieurement le déplafonnement du loyer à la valeur locative (24 000 €), lors du renouvellement à compter du 1er avril 2013 (Ccass, 3e civ. 15 février 2018, n° 17-11.867). Si le preneur doit prendre en charge la taxe foncière, cette clause constitue un facteur de diminution de la valeur locative (article R1458 du code de commerce ; Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18-14.917). Enfin, il peut aussi être tenu compte de la modification des facteurs locaux de commercialité. La tendance actuelle, surtout suite à la crise sanitaire, est à la dégradation des facteurs locaux de commercialité. Si les facteurs locaux de commercialité se dégradent, le locataire est en droit de demander une baisse de loyer : par exemple, baisse substantielle du nombre d’habitants ou du nombre de bureaux autour du local, la disparition d’un commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise à côté où il y avait beaucoup de salariés clients du commerce considéré, ou encore suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation de l’établissement et avoir un impact direct sur l’activité du locataire pour qu’il puisse faire baisser son loyer. Il y a donc possibilité de demander une révision à la baisse de son loyer. Il n’existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d’intervenir. Dans un cas où le bail prévoyait seulement une clause de révision tous les trois ans de fonction de la variation de l’ICC, le locataire a effectué une demande de renouvellement du bail à son terme en demandant la baisse de son loyer qu’il jugeait excessif. •••
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