La cour a rappelé que l’expertise effectuée par le locataire seul n’avait pas de valeur juridique et qu’il convenait de maintenir le loyer en attendant l’issue de l’expertise judiciaire, au montant du loyer appliqué à la date de la demande en renouvellement effectuée par le preneur (cour d’appel d’Aix-en-Provence, Pôle 01 ch. 07 du 30 septembre 2021, n° 19/06743). Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Toutefois, ce lissage prévu par la loi Pinel n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, 3e civ. avis n° 15004 du 9 mars 2018, n° 17-70.040). Il n’appartient pas au juge de fixer un échéancier des loyers exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de cette hausse du loyer. Pour fixer le montant du loyer d’un bail renouvelé, le juge doit prendre en compte le loyer initialement convenu entre les parties lors de la signature du bail initial, et non celui révisé trois ans avant par décision judiciaire (au cours du précédent bail). Ce loyer révisé au cours du bail précédent et fixé par le juge ne justifie pas le déplafonnement à la valeur locative (Cass. 3e civ, 11 avril 2019, n° 18-14,252). Il peut être tenu compte aussi des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Cependant, le locataire commercial ne peut pas obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait que les commerces voisins ont renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass, 3e civ. 25 octobre 2018 n° 17-22129). Il faudra un autre élément, tel que ceux cités ci-dessus à l’article L145-33 du code de commerce, pour justifier son action. Une clause initialement prévue au bail peut également faire augmenter ou baisser le loyer chaque année ou à une autre date convenue. Il s’agit principalement des hausses ou baisses de l’ILC, de l’application des clauses d’échelle mobile ou des clauses recettes en cas de baisse de l’activité du commerçant. Attention : une clause d’indexation du bail ne peut pas interdire la révision à la baisse du loyer dans le cas où l’indice deviendrait négatif (Ccass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février 2018, n° 1607.034), sinon, elle serait nulle (Cass. 10 septembre 2020, Cass.11 mars 2021). Cette jurisprudence est constante. Elle a été confirmée récemment encore par la Cour de cassation (Cass.12 janvier 2022, 3e civ, pourvoi n° 21-11.169). Par ailleurs, une clause qui prévoit une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision est nulle. Pour éviter les demandes de révision à la baisse du loyer, certains propriétaires demandent un pas-de-porte à l’entrée du locataire dans les lieux. Le pas-de-porte représente “le prix de revient d’un élément incorporel de l’actif immobilisé”, c’est-à-dire le droit au renouvellement du bail acquis par le preneur. Il s’agit donc, pour ces bailleurs, d’un supplément de loyer versé par avance par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices. En pratique, le locataire commercial devra être vigilant quant aux tentatives du bailleur de prévoir des dérogations expresses (clauses du bail) ou déguisées (fixation d’un loyer augmenté à la conclusion du bail incluant une augmentation à 10 % par an sur 9 ans) pour contourner la règle des 10 %maximum par an. La négociation ou la présence d’une clause recettes avec le bailleur pourra permettre d’envisager une baisse de loyer. Compte tenu de l’activité économique, elle pourra permettre une baisse importante du loyer adaptée à l’évolution de votre activité. Les locataires commerciaux devront être vigilants et avoir recours à un conseil spécialiste avant la conclusion d’un contrat de bail commercial et avant tout accord en cours de bail sur le montant du loyer, afin d’éviter toute mauvaise surprise. 50 L’Hôtellerie Restauration N° 3809 - 13 octobre 2023 S’il y a une clause dans le bail, quand et pour quel motif peut-on procéder à une révision du loyer de son commerce ? Fiche pratique > FONDS DE COMMERCE La hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. © GETTYIMAGES •••
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