13 octobre 2023 - N° 3809 L’Hôtellerie Restauration 51 Les hôtels : une spécificité due à la monovalence des locaux La branche hôtelière connaît une spécificité due à l’affectation du local de l’hôtel. En effet, l’hôtel est considéré comme monovalent. Le local ne peut pas être affecté à un autre usage que celui d’hôtel sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble. Lors du renouvellement du bail hôtelier, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel. Ce calcul sera soit effectué par la méthode hôtelière associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Un arrêt de la cour d’appel de Paris (RG n° 20/05346 du 23 novembre 2022) précise la méthode hôtelière à appliquer dans le temps. Les parties s’opposaient sur la méthode d’évaluation du loyer à appliquer, le bailleur se prévalant de la méthode hôtelière actualisée, tandis que le locataire revendique l’application de la méthode hôtelière classique en vigueur au 1er janvier 2013, date du renouvellement du bail, car la méthode actualisée n’a été diffusée qu’en octobre 2016. La cour a donné raison au locataire. Le montant du loyer des baux hôteliers peut donc être soumis à des hausses qui peuvent être très importantes, car il n’est pas soumis à l’ILC (sauf clause contraire, en pratique très rare). Le locataire qui a des locaux polyvalents (hôtel-restaurant par exemple) a donc intérêt à démontrer ce caractère polyvalent, afin de limiter les hausses de loyer sur la partie restauration et même d’en demander la baisse. La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. Par exemple, un hôtel et un restaurant disposant d’entrées distinctes dans l’immeuble (CAAix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 15/18290). Suite à la crise sanitaire, le taux d’occupation et donc le chiffre d’affaires des hôtels a fortement baissé. Le critère de l’évolution du chiffre d’affaires en matière hôtelière étant fondamental, ces hôtels pourront faire des demandes de baisse de leur loyer afin d’alléger leurs charges. Le locataire doit en principe demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit 8 ans et demi après sa conclusion. Cependant, il peut le faire après. Le commerçant qui risque une augmentation de son loyer doit éviter que le bail atteigne les 12 ans sans renouvellement, car dans un tel cas, il y aurait déplafonnement du loyer à la valeur locative. Si cette dernière a augmenté de manière importante, alors le loyer augmentera. De même, pour les baux conclus pour plus de 9 ans reconduits tacitement et de plus de 12 ans, ou qui ont été déspécialisés par le locataire avec l’autorisation du propriétaire, la loi prévoit également un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse. Q Les charges Contrairement à la situation antérieure, un état des lieux mentionnant la répartition des charges imputées au locataire et celles imputables au propriétaire est désormais obligatoire. Cette disposition permet une plus juste répartition des charges. Q Le commerçant peut-il renégocier son loyer à tout moment ? Il y a diverses possibilités légales et contractuelles pour réduire le montant de votre loyer. Le commerçant peut d’abord renégocier le montant de son loyer avec le propriétaire des murs à tout moment et, en cas d’échec, le faire réduire par la voie judiciaire. Le commerçant doit alléger ses charges locatives afin de pouvoir maintenir ou pérenniser son activité, mais il doit aussi garder en tête qu’il revendra plus facilement son commerce avec un loyer renégocié ou revu à la baisse. Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé afin de renégocier le montant de son loyer mais aussi de ses charges, soit indépendamment d’une vente soit avant une éventuelle vente. Quels sont les risques si le locataire ne fait pas de demande de renouvellement dans les temps ou s’il adjoint une nouvelle activité à celle prévue au bail ? © GETTYIMAGES
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