34 L’Hôtellerie Restauration N° 3819 - 1er mars 2024 La location-gérance permet au propriétaire qui a exploité un fonds de commerce d’en confier la gestion à un locataire-gérant qui en assure l’exploitation et en tire les profits, moyennant le règlement d’une redevance. Sophie Petroussenko Fiche pratique > Fonds de commerce La location-gérance est utile pour un commerçant : • qui n’a pas l’apport, la possibilité d’obtenir un prêt ou les moyens suffisants d’acheter un établissement ; • qui veut tester le potentiel de l’établissement avant de l’acquérir, seul ou avec des associés. • ou pour le propriétaire du commerce qui souhaite revaloriser son commerce. Il met donc l’établissement en location-gérance entre les mains de professionnels dont l’activité exclusive est la revalorisation des commerces. Depuis la loi Soilihi du 19 juillet 2019, le commerçant n’a plus l’obligation d’exploiter l’établissement pendant deux ans avant de le mettre en location-gérance. Clauses dans le bail Le propriétaire du commerce doit vérifier qu’il n’existe pas de clause dans son bail lui interdisant de conclure un contrat de location-gérance. S’il en existe une, le risque est que : • le bailleur des locaux, invoquant la nullité du contrat de location-gérance, demande la résiliation du bail pour avoir conclu un contrat de location-gérance non autorisé ; • le locataire-gérant s’abstienne de régler au commerçant la redevance et demande aussi la nullité du contrat de locationgérance aux torts du propriétaire du commerce (Ccass. Com. 24 octobre 2018, n° 17-10.620). Si le contrat de location-gérance est nul, le locataire-gérant peut toutefois être contraint de verser au propriétaire du commerce une indemnité de jouissance pour la mise à disposition du fonds de commerce, la clientèle et l’achalandage dont il a bénéficié (Ccass. 3e civ. 12 juillet 2018, n° 17-18.628). QPromesse d’achat ou de vente Q Redevance Q Non-conformité des locaux En pratique, adossée au contrat, il existe souvent une promesse d’achat au bénéfice du locataire-gérant ou une promesse de vente engageant le propriétaire. Le locataire-gérant pourra donc, à la fin du contrat ou à une autre date, acquérir ou vendre le fonds à un prix fixé à l’avance, quelles que soient les fluctuations de l’activité pendant la période. Il pourra ainsi développer l’activité pendant la durée de la location-gérance sans avoir peur de voir le prix de vente augmenté lors de la vente du seul fait de l’augmentation du chiffre qu’il a réalisée. Le locataire-gérant verse une redevance au propriétaire. Son montant inclut : - le loyer principal payé par le propriétaire du fonds au propriétaire des locaux ; - les frais afférents au fonds (fonctionnement). Le montant de la redevance est fixé librement entre le futur locataire-gérant et le propriétaire du commerce. Par exemple une somme fixe ou/et un pourcentage (sur les bénéfices, le chiffre d’affaires ou les deux), ce dernier étant le plus proche de la réalité et des fluctuations économiques. Il ne doit pas être surestimé, sous peine de voir l’administration fiscale considérer qu’il s’agit d’une partie de prix de vente fixée à l’avance et qui est dissimulée pour éviter le paiement futur d’une plus-value par le vendeur. L’une des principales difficultés des locataires-gérants est la non-conformité de l’établissement ou de l’un de ses éléments lors de leur entrée dans les lieux. Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux, car s’il n’est pas établi ou ne mentionne pas l’état de non-conformité, le loueur indiquera que le locataire-gérant est censé les avoir reçus en bon état de réparation, en vertu des articles 1731 et 1732 du code civil. Souvent, le locatairegérant ne s’aperçoit que plus tard de la nonconformité de tout ou partie des locaux ou du fonds, notamment lors de l’exploitation, ou lors d’une visite des services d’hygiène. Le locataire gérant devra également faire attention aux clauses du contrat qui déresponsabilisent le propriétaire du commerce. Exemple : “Le gérant prendra le fonds de commerce présentement loué et ses accessoires dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exercer aucun recours contre le loueur pour quelque cause que ce soit Un état des lieux des locaux, du matériel et des installations doit être dressé à l’entrée dans les lieux. Quels sont les recours du locataire-gérant ? Établissement non conforme © GETTYIMAGES ••• 1
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