11 octobre 2024 - N° 3835 L’Hôtellerie Restauration 81 2. L’acheteur peut poser des conditions suspensives pour protéger son futur achat © GETTYIMAGES Pour sécuriser l’achat d’un fonds de commerce, des conditions suspensives peuvent être insérées, par exemple l’obtention par le futur acquéreur d’un prêt bancaire. Si le prêt bancaire n’est pas obtenu, l’acquéreur est en droit de ne pas acheter, sauf évidemment s’il est fautif, par exemple s'il n’a pas déposé les demandes de prêt avec les justificatifs requis dans les délais. Il peut y avoir de nombreuses autres conditions. L’acheteur peut conditionner l’achat de son fonds de commerce à : La signature d’un bail commercial identique au précédent : “renouvellement aux mêmes conditions” Par exemple, un bénéficiaire s’est engagé à acquérir un fonds de commerce, notamment à la condition suspensive que le bail commercial soit renouvelé dans les mêmes conditions. Le bailleur a donné son accord sur le renouvellement entre le compromis et la vente. Cependant, il a exigé un loyer indexé à l’indice prévu au bail. Le bénéficiaire a voulu se dédire. La Cour d’appel l’a débouté, car il connaissait cette clause d’indexation lors de la signature du compromis (CA Douai, 31 mai 2018, n° 16/04360). Une clause d’autorisation par le bailleur d’adjoindre une nouvelle activité Il est conseillé à l’acheteur de demander le règlement de copropriété qui indique les activités permises, afin d’éviter les surprises. De plus, c’est l’activité ou l’une des activités prévues au bail ou par avenant qui peuvent être exercées par le locataire, et elles seules peuvent donc être cédées. S’il veut exercer une nouvelle activité, le futur acheteur doit demander au vendeur qu’il négocie cette nouvelle activité avec son bailleur (ou qu’il engage une procédure de déspécialisation simple ou plénière). Il peut aussi acheter le fonds de commerce et le faire lui-même. Dans ce cas, le locataire s’expose à une demande d’augmentation de loyer (ou de déplafonnement) du bailleur. Le locataire peut, en tout état de cause, négocier avec son bailleur toutes les clauses d’activité permises par le règlement de copropriété. Par exemple, la signature d’un avenant au bail autorisant un fonds de commerce de crêperie-gaufrerie à étendre son activité à celle de restauration (une pizzeria). Bien entendu, la conformité des locaux devra être assurée par le bailleur et un conduit d’extraction devra être créé par lui qui soit conforme à l’activité nouvelle de restauration qui est nouvellement permise. Une clause suspensive d’obtention d’autorisations administratives En même temps qu’il achète le commerce, l’acheteur peut vouloir effectuer des travaux. Il peut s’agir par exemple de travaux d’aménagement nécessitant un permis ou des travaux de gros œuvre nécessitant un permis de construire. Si le futur acheteur n’a pas ces autorisations, il peut effectivement se délier de l’achat sans frais. Ce point est important, notamment lors de gros investissements. Une clause suspensive prévoyant que le vendeur doit résilier certains contrats lors de la vente ou avoir remboursé certains crédits Les contrats transmis lors de l’achat d’un fonds de commerce sont le bail, les contrats d’assurance de dommage, les contrats d’édition et les contrats de travail. L’acheteur peut vouloir mettre fin à certains contrats. Si ces contrats ne sont pas résiliés ou si ces crédits ne sont pas remboursés, l’acheteur pourra se délier sans frais. En ce qui concerne les contrats de travail, il ne peut y avoir de licenciement qui soit justifié par une cession de fonds de commerce. Cependant, rien n’empêche une rupture de contrat pour un autre motif, tel une faute ou une rupture conventionnelle. Une clause prévoyant que le vendeur ou l’acheteur, ou les deux, réaliseront un audit entre la promesse et le vente Certaines précautions sont à prendre sur l’évaluation du commerce. Il est très souvent conseillé de réaliser un audit juridique, social, notamment les contrats de travail, fiscal et financier avant l’achat. Cet audit sera réalisé par un cabinet d’avocats spécialisé, le cas échéant en collaboration avec le cabinet d’expert-comptable habituel de l’établissement.
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