Les investissements hôteliers repartent à la hausse

Après un recul marqué en 2009, les investissements hôteliers sont bien repartis en 2010. Au cours de l’été, de nombreux dossiers ont été finalisés. D’importants travaux de rénovation ont été réalisés dans les hôtels de luxe. Une actualité riche dans le domaine des investissements qui montre le dynamisme du secteur dans une période où l’on parle pourtant de ‘croissance molle’.

Les travaux de modernisation, dont les coûts sont très lourds, sont considérés à juste titre comme des investissements. À Paris, l’arrivée de marques asiatiques (Shangri-La, Mandarin Oriental) a donné un coup de fouet à l’hôtellerie de luxe. Face à cette nouvelle concurrence, et pour conserver leurs très bons taux d’occupation et garder leurs clients, les palaces parisiens rénovent et investissent. Au sein du groupe Dorchester, Le Meurice finalise la rénovation complète de ses chambres pour un montant de 12 millions d’euros “des travaux qui ne comprennent pas la rénovation des cuisines”, précise François Delahaye, directeur des opérations du groupe Dorchester, ajoutant qu’une somme équivalente a été investie également au Plaza Athénée où “toutes les salles de bains ont été changées ainsi que tout le 6e étage, pour un montant sensiblement équivalent”. Mais pour le directeur général du Plaza Athénée, “l’investissement dans les hommes est tout aussi important. Nous avons lancé un vaste programme de formation pour que nos cadres puissent bénéficier de promotion en interne”. Une façon pour l’hôtel de fidéliser son personnel. De son côté, le Bristol annonce aussi l’aménagement de 80 chambres et la rénovation du spa pour environ 20 M€. Enfin, après le rachat, le groupe Alrov, nouveau propriétaire du Lutetia, va sans doute annoncer le démarrage des travaux de rénovation initialement estimés entre 70 et 100 M€.

 

“Atteindre le milliard d’euros” en transactions

Mais c’est sur le plan des transactions que la reprise se confirme : “le volume des transactions va vraisemblablement atteindre cette année le milliard d’euros”, annonce Patrick Sanville, directeur hôtels de BNP Paribas Real Estate. “Au premier semestre, le montant des transactions s’est élevé à 450 millions d’euros”, précise-t-il. Il convient d’y ajouter la vente de l’hôtel Renaissance Arc de Triomphe pour 114 M€. Or, pendant l’été, les opérations se sont succédé avec la vente du Lutetia pour environ 150 M€, suivie par le rachat de la société d’exploitation des hôtels B&B par Carlyle pour 480 M€, la vente de 48 hôtels d’Accor pour 367 M€, sans compter les nombreuses transactions d’hôtels indépendants à Paris et en province. Par ailleurs, il faut également ajouter la vente de plusieurs établissement, notamment par Accor, dont les montants n’ont pas été publiés.

Pour Patrick Sanville, “l’année 2010 montre des signes encourageants en matière d’investissements. Certaines banques ont recommencé à s’engager. En effet, la conjonction de plusieurs éléments permet de mieux considérer l’avenir avec des coûts d’acquisition réajustés aux nouvelles conditions du marché, des actifs de qualité et à fort potentiel permettant une bonne couverture de la charge de la dette par le cash flow, des acquéreurs ayant une expérience prouvée et réussie dans ce secteur d’activité, et des opérateurs ayant la capacité à remonter le produit”.

Une situation que l’on retrouve de manière identique à Londres, où les projets d’ouvertures, les transactions et les rénovations des grands hôtels ne manquent pas. Le Savoy, totalement rénové pour 265 M€, ainsi que le Four Seasons, pour 155 M€, ont contribué à renforcer le dynamisme hôtelier dans la capitale britannique. La bonne performance des critères hôteliers (TO et prix moyens) sur le premier semestre sont des facteurs rassurants, avec + 3,7 pts de TO à Paris et + 2,1 % à Londres sur le premier semestre par rapport au premier semestre 2009, associés à des prix moyens de 145,1 € à Paris, qui augmentent de 2,8 % et de 157 € à Londres, avec + 7 %. Tout semble donc confirmer la reprise effective des investissements, dès cette année, et non en 2011 comme prévu initialement.