L’indemnité d’éviction intervient dans l’hypothèse où, alors que le locataire a droit au renouvellement de son bail commercial, le bailleur lui donne congé avec refus de renouvellement ou lors d'une réponse négative à une demande de renouvellement faite par le locataire, ou encore lors de l'exercice par le bailleur de son droit d'option par le bailleur. Le refus de renouvellement constitue un droit pour le bailleur qui n'a pas à motiver son refus dès lors qu'il propose le paiement d'une indemnité d’éviction.
Ce n’est que lorsque le bailleur peut justifier de circonstances particulières - motifs graves et légitimes ou droit de reprise - que l’indemnité n’est pas due. L’identité d’éviction se compose d'une indemnité principale et d'indemnités accessoires.
=> L'indemnité principale correspond à la valeur marchande du fonds de commerce, autrement dit à la valeur de la clientèle évaluée selon les usages de la profession. L’indemnité est dite de remplacement lorsqu’elle est destinée à réparer le préjudice du locataire contraint de se réinstaller ailleurs. Dans ce cas, l’indemnité d’éviction doit permettre au locataire d’acquérir un nouveau fonds de valeur identique. L’indemnité est dite de déplacement lorsque le locataire a transféré le fonds et que le préjudice subi est inférieur. Dans les deux cas, l’évaluation de la valeur du fonds se fait au moment le plus proche de l’éviction.
=> Les indemnités accessoires correspondent notamment aux frais de déménagement et de réinstallation ainsi qu'aux frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
À noter
=> Le locataire a le droit de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du contrat expiré (art. L145-28).
=> Le locataire dispose de trois mois à partir du versement de l’indemnité pour libérer le local (art. L145-29).
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
