Taux d’effort : la question du loyer

1. Définition du taux d’effort

Le taux d’effort correspond au pourcentage du chiffre d’affaires consacré au paiement du loyer, des charges locatives et des taxes foncières.

2. Mode de calcul

Taux d’effort = (loyer + charges locatives + taxes foncières) ×  100 ÷ chiffre d’affaires hors taxe

Remarque : Il existe deux possibilités pour le calcul de ce taux, en retenant soit la marge brute soit l’excédent brut d’exploitation, à la place du chiffre d’affaires.

3. Différents ratios possibles sous un même intitulé

D’autres approches peuvent être plus réductrices :

• •  prise en compte seulement du loyer :  taux d’effort = loyer × 100 ÷ chiffre d’affaires hors taxe
    
    
  •  prise en compte du loyer et des charges locatives, sans les taxes foncières : taux d’effort = (loyer + charges locatives) × 100 ÷ chiffre d’affaires hors taxe

Il est possible de ne prendre en compte que le loyer et les charges locatives, mais une approche globale avec la prise en compte des taxes foncières est plus intéressante, d’autant que celles-ci risquent de continuer à augmenter.

4. Evolution du taux d’effort

Le taux d’effort peut augmenter pour différentes raisons :

- en cas de baisse du chiffre d’affaires (fermeture plus importante du restaurant, diminution des horaires d’ouverture, baisse de fréquentation), le ratio augmente, car ni le loyer, ni les taxes ne sont liés au chiffre d’affaires.

- en cas de révision du loyer à la hausse, si celui dépend de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

- en cas de déspécialisation du bail, cela devrait provoquer une modification de la valeur locative des lieux. Dans cette hypothèse, le bailleur pourrait demander une augmentation du loyer lors de la révision triennale.

Le taux d’effort peut diminuer :

- si le chiffre d’affaires progresse plus rapidement que l’évolution du loyer, des charges locatives ou des taxes foncières

Remarque : une modification de l’environnement du restaurant (construction d’une gare par exemple) peut permettre au bailleur d’obtenir un déplafonnement du loyer. Le taux d’effort risque alors d’être plus important, surtout si le changement d’environnement ne provoque pas la hausse du chiffre d’affaires espérée.

5. Recommandations

Il est recommandé d’avoir un taux d’effort global (loyer, charges locatives et taxes foncières) inférieur à 12 %.

Si l’on prend seulement en compte le loyer, il est préférable que le pourcentage du loyer par rapport au chiffre d’affaires soit compris entre 6 % et 9 % pour un restaurant. La part du loyer est plus importante pour un hôtel. Le taux d’effort supporté par l’hôtelier peut atteindre 15 %, voire 18 %.

Certains loyers proposés par les gestionnaires de centres commerciaux ou par les promoteurs immobiliers sont basés sur le chiffre d’affaires. Cela présente l’avantage de rendre lisible le taux d’effort, car il devient presque proportionnel au chiffre d’affaires. Par contre, une hausse du chiffre d’affaires ne permet pas de réduire le taux d’effort, car le loyer sera automatiquement augmenté.

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Publié par Jean-Philippe BARRET