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Vous avez décidé de mettre en vente votre affaire, mais vous êtes-vous posé au préalable la
question de savoir si elle était achetable en l’état ?
PAR JEAN CASTELL, ‘NEGHOTEL’
Votre affaire est-elle vendable ? Les raisons
juridiques et matérielles
Fonds de commerce
D
ans le numéro 3340
de
L’Hôtellerie
Restauration
*
nous
avons examiné les raisons
économiques, financières
et administratives qui sont
susceptibles de rendre votre
affaire invendable. Parfois, il
s’agit de raisons juridiques,
à savoir de difficultés
relatives aux conditions
du bail, au paiement des
loyers, à la prise en charge
des travaux demandés par
l’administration. Enfin,
on rencontre parfois des
problèmes liés à la vétusté des
mobiliers, équipements et
aménagements.
LES RAISONS JURIDIQUES
Force est de constater
qu’il n’y a pas de marge de
manœuvre car le bail et
ses conditions s’imposent
aux parties en cas de litige.
On ne redira jamais assez
l’importance d’une lecture et
d’une analyse minutieuse des
conditions du bail, et ce, en
étant toujours accompagné
d’une personne spécialisée.
Si vous êtes le premier à
signer, n’oubliez jamais que
vous n’engagez pas que votre
personne mais également
tous ceux qui suivront. En
acceptant des conditions
excessives, vous aurez
les pires difficultés pour
revendre votre affaire, même
si vos résultats sont bons.
Cependant, il y a encore une
possibilité si le problème est
uniquement lemontant du
loyer. En effet, vous pourrez
toujours saisir le juge des
loyers qui pourra fixer un
montant minoré si vous
arrivez à prouver que l’activité
commerciale de votre zone
s’est détériorée, entraînant
une
“
modification sensible des
facteurs de commercialité”
par
rapport à la période à laquelle
a été initié le bail.
D’AUTRES RAISONS
PEUVENT ÊTRE CITÉES
DANS CE CHAPITRE :
-
toutes celles qui ont trait
à la forme juridique et à
l’acquisition de parts ou
d’actions ;
-
celles qui apparaissent
quand l’affaire à vendre
est détenue par plusieurs
personnes qui ont des
intérêts opposés (différents
membres d’une famille, en
cas de divorce, etc.).
Je ne les aborde pas car
elles sont forcément
traitées par des conseils
divers et spécialisés.
Il faut
simplement retenir que
tous les problèmes de
cet ordre qui ne sont pas
définitivement réglés avant
lamise en vente peuvent
provoquer l’échec de cette
dernière
.
LES PROBLÈMES RELATIFS
À LA VÉTUSTÉ DES
MOBILIERS, ÉQUIPEMENTS
ET AMÉNAGEMENTS
Faisons un parallèle avec
la vente d’immobilier de
particulier : lorsqu’un un
appartement à la vente
ne reçoit pas beaucoup de
visites, ou ne plaît pas quand
il a été visité, on a recours
au Home Staging, c’est-à-
dire la scénarisation, par la
valorisation et la mise en
scène des locaux. Valorisation,
car on donne une deuxième
jeunesse aux meubles
existants (peintures, ponçage,
etc.) et mise en scène, car on
prend le parti de créer une
ambiance.
Cela permet de traiter
les problèmes de vétusté,
de décoration, voire de
rénovation légère en
redonnant aux locaux une
certaine modernité. Le coût
se situe dans une fourchette
allant de 0,5 % à 4%du prix
de vente. L’expérience montre
qu’au final le résultat est beau,
les visites plus nombreuses
et les offres de prix d’achat
parfois plus élevées.
POUR CONCLURE
1.
Votre affaire sera vendable
lorsque vous l’aurez rendue
achetable.
2.
Tant que votre affaire n’est
pas achetable, ne la mettez
pas en vente. Vous éviterez
ainsi de renvoyer l’image
détestable d’une affaire qui
ne se vend pas.
3.
N’attendez pas de vos
intermédiaires qu’ils vous
trouvent un acheteur miracle
disposant de beaucoup
d’argent et pas très regardant.
4.
Allez visiter, dans une ville
différente de la vôtre, des
affaires similaires et qui se
sont vendues récemment et/
ou de même prix.
5.
Avant de mettre en vente
votre affaire, posez-vous
honnêtement la question de
savoir si vous l’achèteriez à
ce prix.
6.
Les affaires qui se vendent
ne sont jamais parfaites mais
elles ont moins de problèmes
que les autres et surtout,
comme pour les normes
de classement, si elles ont
quelques défauts, elles ont
en compensation de grosses
qualités.
Le coup de cœur des acheteurs
existe lors de l’achat d’une
affaire et il peut même être un
allié de poids s’il devient un
coup de foudre. Il se produit
quand les acheteurs tombent
sous le charme d’un lieu,
apprécient une atmosphère
créée par une ambiance.
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Avant de mettre en vente votre
affaire, posez-vous honnêtement la
question de savoir si vous l’achèteriez
à ce prix.
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