CENTURY 21 ENTREPRISE ET
COMMERCE À NANTES
Après un flottement en 2007, le marché repart
à la hausse
La ville de Jules Verne, en pleine mutation
urbaine, bouillonne de projets qui devraient booster l'activité commerçante
et touristique. De quoi dynamiser le marché de ventes de fonds, sans pour
autant, tirer trop à la hausse les prix de cession. Explications avec Hervé
Moinel, directeur de l'agence Century 21By Ouest Entreprise et Commerce.
Propos
recueillis par Tiphaine Beausseron
![](../3100_25_Septembre_2008/C21.jpg)
Hervé
Moinel (3e en partant de la gauche) et l'équipe de l'agence Century
21 By Ouest Entreprise et Commerce de Nantes. |
L'Hôtellerie
Restauration : Pouvez-vous nous
présenter votre agence ?
Hervé Moinel :
Nous disposons de deux agences Century 21 Entreprise et Commerce (12 collaborateurs
au total). L'une se concentre sur Nantes Métropole et sa périphérie,
l'autre est située à Pornichet pour rayonner sur la côte (La Baule,
Le Croisic, La Turballe, Piriac-sur-Mer…). Spécialisées en immobilier
commercial et d'entreprise, les fonds de commerce de CHR représentent environ
80 % de nos ventes.
Nantes a été classée en 2008 et pour
la 3e année consécutive, en tête du classement Le
Point des "villes où il fait bon vivre". Cette image positive existe-t-elle
aussi sur le marché des ventes de fonds CHR ?
Oui. Nos clients, qu'ils soient investisseurs
ou futurs commerçants, ont une excellente image de notre région et particulièrement
ceux situés en dehors de notre département. Cela explique que 50 % de
nos acquéreurs ne soient pas originaires de Loire- Atlantique. Cela influe
certainement sur l'offre et la demande, puisque, aujourd'hui l'offre commerciale
de qualité et au bon prix ne suffit plus à satisfaire la demande.
L'île Beaulieu est l'objet d'un grand chantier
de rénovation urbaine, avec notamment des constructions de logements, bureaux,
commerces, écoles, crèches, espaces verts, centres socioculturels…
Quelle est son influence sur le marché des ventes
de
fonds CHR ?
En 2007, la transformation à la pointe
ouest de l'île des anciens hangars à bananes, en un centre festif rassemblant
14 cafés, bars, restaurants et une discothèque*, a déstabilisé
certains cafetiers-restaurateurs du centre-ville de Nantes. Ajoutée à
une série d'arrêtés préfectoraux contraignant certains professionnels
à fermer plus tôt, et aux politiques nationales incitant à diminuer
la consommation d'alcool et de tabac, cette nouveauté avait gelé le marché
des ventes de fonds CHR pendant quelques mois l'année dernière. Les acheteurs
s'étaient mis en 'position d'attente' et, fin 2007, nous disposions d'une offre
de vente largement supérieure à la demande, ce qui nous avait contraint
à renégocier auprès des vendeurs un prix de vente à la baisse.
Le marché est-il reparti à la hausse
et quelle est la tendance à venir ?
Aujourd'hui, le nombre de cessions de fonds est
reparti à la hausse, car les propriétaires des fonds de commerce situés
en centre-ville ont maintenu leur chiffre d'affaires. Pour l'avenir, le nombre de
ventes devrait considérablement
progresser notamment en raison de nombreux et inévitables départs à
la retraite d'une certaine génération de propriétaires, ainsi que
de la diversité et de la qualité de l'offre commerciale qui attirent les
acheteurs et en particulier les primo-accédants (ils représentent 30 %
de nos prospects repreneurs de café-restaurant).
Les importants investissements publics qui dynamisent
le tourisme local devraient également favoriser l'attractivité de la région
pour la reprise d'affaires de CHR. On peut citer par exemple, la réouverture
au public du Château de la duchesse Anne, la transformation de plusieurs rues,
places et petits quartiers en voies piétonnes ou semi-piétonnes, la multiplication
des places de parking et une meilleure offre de transports en commun notamment l'arrivée
du Busway et le prolongement du tramway…
Cette tendance s'accompagnera-t-elle selon vous
d'une hausse des prix de vente ?
Non. Même avec une forte demande, les prix
de cession ne devraient pas progresser. D'une part, l'augmentation du prix de l'argent
impacte négativement sur la rentabilité des fonds et sur leur valeur lors
de la vente. D'autre part, suite à l'acquisition de nombreux murs commerciaux
par des foncières, les loyers commerciaux ont fortement augmenté ces cinq
dernières années et influent aussi à la baisse sur la valeur du
fonds et son prix de cession. Enfin, la création de nouveaux quartiers avec
de nouveaux emplacements commerciaux, sans reprise de droit au bail ou de fonds
de commerce, est une alternative intéressante susceptible de séduire les
acheteurs.
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INCE21 FC0607 *
hangarabananes.com
Century 21 By Ouest
4 bd des Martyrs Nantais de la Résistance
44200 Nantes
Tél. : 02.40.480.807
rivesudcommerce@orange.fr
Tableau indicatif
des prix de ventes de CHR à Nantes selon Century 21 By Ouest Entreprise et
Commerce
|
%
du CA HT |
Coefficient du
Perf* |
Débits de boissons |
80 à 90 |
3,5 à 4 |
Restaurant |
70 à 80 |
2 à 2,5 |
Restaurant gastronomique |
45 à 50 |
2 à 2,5 |
Brasserie |
75 à 80 |
2,5 à 3 |
Petite VAE |
60à 70 |
3 à 3,5 |
NB. : Ces
chiffres n'ont qu'une valeur indicative et ne peuvent pas servir à eux seuls
pour estimer la valeur d'un fonds de commerce de CHR.
*Perf : Potentialité de l'entreprise et rentabilité
financière. Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies
réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint, et charges sociales correspondantes,
leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur
amortissements, subvention unique…) |
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