L'Hôtellerie Restauration : Vous avez présenté l'investissement hôtelier dans le monde et dans la zone Europe Moyen-Orient Afrique (EMEA) en dégageant les tendances pour 2011 et 2012. Pouvez-vous nous en donner les grandes lignes ?
Yves Marchal : D'après nos analyses, 2012 devrait être sensiblement identique à 2011 en termes de montant d'investissement, soit 32,2 milliards d'euros dans le monde. Le marché américain en représentera la moitié (15 milliards d'euros), alors que le marché EMEA restera à 11 milliards d'euros (+ 1 % par rapport à 2011). La majorité des transactions qui vont animer le marché en 2012 seront individuelles et non des portefeuilles d'actifs. Ces derniers seront moins nombreux sur le marché car ils réclament beaucoup de dettes et de liquidité, alors qu'il y en a de moins en moins sur le marché.
Qui investit en 2011 et 2012 ?
La provenance des investissements sera la même que l'an dernier. On a ainsi pu constater que 65 % des investissements en Europe avaient été réalisés par des européens et le reste venant le plus souvent du Moyen-Orient. Il n'y a presque plus d'investissement américain en Europe, car même les investissements de Blackstone ou Colony Capital sont réalisés avec de l'argent dont l'origine n'est pas uniquement américaine, mais collecté un peu partout dans le monde.
En revanche, le profil des acteurs a changé. Nous notons depuis deux ans que de plus en plus d'hôteliers animent le marché en revendant leurs actifs et que les grands groupes se séparent de leurs murs. Nous pensons que dans les deux prochaines années, des fonds, type Foncière des Murs ou Union Investment, ayant collecté des groupes d'actifs il y a quatre ou cinq ans par exemple, revendront leurs actifs, soit seuls, soit en morcelant leur portefeuille d'actifs. Quant aux acheteurs, ce sont en majorité, pour les recherches de portefeuilles, des fonds d'investissement hôteliers long terme et pour les actifs à l'unité, des investisseurs indépendants ou des franchisés déjà à la tête de plusieurs actifs. Les fonds de 'private equity' seront eux probablement moins actifs, sauf s'ils révisent leur attentes de rendement, ou s'ils rencontrent des opportunités d'investissement à prix réduit.
Quels sont les marchés les plus dynamiques ?
Le Royaume-Uni est leader dans la région EMEA. Il bénéficie d'un parc hôtelier important, sans surcapacité. C'est un marché solide sans récession qui inspire confiance. Sans hésiter, la France arrive en 2e position et devrait atteindre le même niveau d'investissement que l'an dernier, soit 1 milliard d'euros environ. Enfin, les destinations les plus demandées, hormis Londres et Paris toujours en pole position, sont des villes comme Amsterdam ou Munich qui offrent de la sécurité malgré des taux de rendement plus bas que dans les autres régions du monde, aux alentours de 7,5 %, ou très proches de la moyenne qui s'établit à 7,4 %.
Jones Lang LaSalle Hotels a investi récemment sur le secteur du 'mid-Market' en hommes et en logistique. Pensez-vous que ce soit un marché potentiellement important ? Qu'en attendez-vous ?
Nous avons considéré qu'il y avait trois raisons fondamentales qui devaient nous inciter à être sur ce marché. La première est que ce marché devrait connaître une nouvelle dynamique liée d'abord au changement de génération des dirigeants à la tête de petits groupes hôteliers ainsi qu'au développement des grandes enseignes nationales ou internationales qui recourent massivement à la franchise et au contrat de gestion.
La deuxième raison est qu'un marché dynamique demande un intervenant pour mettre en relation plus régulière et plus étroite vendeurs et acheteurs car, pour se développer, un marché a besoin de transparence.
Enfin, notre souhait est de répondre au mieux aux attentes de nos clients en termes de transaction ou de conseil. C'est pourquoi nous voulons être au centre des mutations du marché et apporter le meilleur service possible.
Diriez-vous que le marché français reste très porteur ?
Je pense en effet qu'en dépit d'un environnement global terne et d'une croissance mondiale molle, le marché français reste très porteur. Il faut néanmoins être attentif car les RevPAR restent très modestes. Les régions ne sont pas à l'abri d'une baisse de fréquentation du tourisme d'affaires. Heureusement pour la France, les régions peuvent jouer sur les deux tableaux que sont les tourismes d'affaires et de loisir, même si ce n'est cependant pas vrai partout. Il faut donc rester très vigilant.
Publié par Propos recueillis par Évelyne de Bast
