Chère Madame,

Je vous remercie de votre question.

Les dispositions légales de principe sont les suivantes : la durée totale d?un bail ou des baux successifs à titre dérogatoire ne peut excéder 3 ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent en principe plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (art. L145-5 du code de commerce). Ainsi, en principe, au bout de 3 ans de la conclusion d?un bail dérogatoire, les parties ne peuvent donc consentir qu?un nouveau bail commercial.De même, à l'expiration de cette durée de 3 ans, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance des 3 ans, si le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un bail commercial.

Cependant, votre cas est en fait de savoir ce qu?il se passera à l?issue de ces 3 années.

Depuis avril 2017, vous avez en effet, commencé à exploiter un fonds de commerce de restaurant dans un Algeco.

Mais le fonds de commerce ne peut être exploité que dans les immeubles ou locaux déterminés par l?article L 145-1 du code de commerce.

Le statut des baux commerciaux s?applique ainsi notamment aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit APRES LE BAIL - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.(art. L145-1, al.1er, 2°). Il ne peut s?appliquer aux terrains nus que si y ont été édifiées des constructions qui ne soient ni sommaires ni provisoires ni aisément démontables, qui présentent des critères de fixité et de solidité.

En effet, pour définir la notion de construction au sens de l?article L 145-1, al. 1er, 2° du code de commerce, la jurisprudence utilise la notion de fondation comme critère de qualification.

En 2013, la cour d?appel de Douai a utilisé la notion d?absence de fondation pour écarter l?application du statut des baux commerciaux aux bungalows de type Algeco soumis à la Cour (Cour d'appel de Douai - ch. 02 sect. 02 - 5 novembre 2013 - n° 12/06882). En l?espèce, les bungalows de type ALGECO étaient des constructions légères, en préfabriqué, provisoires, posées sur la pelouse du site et dépourvues de toute fondation ou d?ancrage au sol, et ce quand bien même le locataire aurait mis en ?uvre une alimentation en eau et en électricité de ces bungalows, les réseaux correspondant étant hors sol et ne constituaient pas un ancrage au terrain. Il ne s?agissait donc pas de locaux susceptibles de relever du statut des baux commerciaux.

La notion de fondation est donc un critère important pour qualifier de constructions auxquelles le statut des baux commerciaux est applicable.

Même s?il y a un commerce effectivement exploité dans l?installation d?une baraque de type Algeco, mais dépourvue de fondation, le preneur ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux (Cour de cassation - Troisième chambre civile ? 22 mars 2018 - n° 15-15.901).

Il y a donc lieu de voir la situation de votre restaurant, en d?autres termes s?il y a ou Y AURA une construction répondant aux conditions définies ci-dessus. A défaut, le statut des baux commerciaux n?est pas de droit.

Je vous laisse le soin de nous contacter si vous souhaitez une analyse à ce sujet.

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Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour
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Cordialement