Financement d'hôtel : quel spécialiste contacter ?

Question posée sur la fiche pratique :

Achat d’hôtel : le financement par effet de levier

Le Leverage Buy Out (LBO), ou financement par effet de levier, est le nom donné à un montage financier classique qui permet le rachat d’une société. La cible, par le biais d’une autre société : la holding, c’est-à-dire une société qui a pour but de rassembler des associés qui souhaitent détenir ou contrôler d’autres sociétés. Ce montage est très fréquemment utilisé lors de l’acquisition d’un hôtel. En effet, dans la transaction hôtelière, il est courant que la cession se fasse sur les titres de la société et non pas sur le fonds de commerce. Concrètement, pour effectuer un LBO, il faut constituer une holding de la forme la plus adaptée (SARL, SAS…). Il est possible également d’utiliser une structure existante. Il faudra toutefois être vigilant sur l’objet de la société, car il doit pouvoir permettre la réalisation de l’acquisition. Il existe deux types de sociétés holding : les holdings pures (ou passives), qui détiennent des participations, et les holdings animatrices (ou actives) qui fournissent des services à leurs filiales. On parle aussi de société-mère et de société-fille. Pour qu’une société holding puisse fournir des services à ses filiales, il est nécessaire de mettre en place un contrat de management fees entre la société-mère et la société-fille. La mise en place de tels contrats doit respecter de nombreux critères juridiques et fiscaux. Un apport reste nécessaire Le rachat des titres d’une société qui exploite un hôtel, par le biais d’une société holding, va permettre de générer un effet de levier par l’endettement bancaire. En effet, l’emprunt pour l’acquisition des titres va être contracté par la nouvelle société qui pourra en déduire les intérêts, sous certaines conditions. L’emprunt sera remboursé par les bénéfices que dégage l’hôtel. Il faudra donc pouvoir démontrer au banquier à l’aide d’un compte de résultat prévisionnel que l’hôtel aura la capacité d’autofinancement nécessaire pour faire face à son exploitation et remonter la trésorerie qui permettra le remboursement des mensualités du crédit dans la société holding. Évidemment, cela n’exonère pas les associés d’un apport suffisant (en capital ou en compte courant) pour obtenir un emprunt, le but étant que le remboursement puisse être réalisé par les remontées régulières des bénéfices (dividendes) de l’hôtel. Une fois que la société holding aura fini de rembourser la totalité de l’emprunt, elle pourra - si elle le souhaite et si sa structure patrimoniale s’y prête - fusionner les deux sociétés, pour n’avoir qu’une seule structure. Il faut savoir qu’un montage en LBO ne permet pas au banquier d’avoir des garanties suffisantes. En effet, il ne peut nantir que les titres. Il faudra donc pouvoir lui offrir d’autres garanties, en faisant par exemple appel à un organisme comme Bpifrance ou en utilisant d’autres actifs pour garantir l’emprunt. S’il est prévu d’effectuer des travaux, l’emprunt pour les financer se fera sur la société cible et une garantie pourra être prise sur le fonds de commerce. L’acquisition de titres d’un hôtel est une opération qui nécessite de se faire accompagner ; il est donc recommandé de contacter un avocat en droit des affaires ou un avocat fiscaliste, afin de mettre en place et d’optimiser le montage. Autre fiche pratique • Reprise d’hôtel : la question du financement Fonds de Commerce | vendredi 4 mai 2018
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Emmanuel Gaulier

mercredi 21 avril 2021

Bonjour,

Nous sommes implantés à Mérignies depuis 13 ans : pour le moment golf 27 trous et restauration (2.1M€ de CA HT en 2019).
Nous avons un très beau projet actuellement à savoir la construction d'un hôtel 4* de 50 chambres avec 600m2 de salons de réception polyvalents. Nous exploiterons sous l'enseigne Best Western Plus.

Le coût de l'hôtel est de 13M€, nous avons déjà avancé 10% en frais d'étude. Le terrain nous appartient également.

La conception et l'appel d'offres sont terminés, mais nous butons actuellement sur le montage financier malgré un dossier solide. Nous venons d'essuyer un refus de la BPI.

Auriez vous un contact national d'un spécialiste en financement d'hôtellerie qui pourrait nous donner quelques pistes de prospection : investisseurs privés, banques...

Merci d'avance pour votre retour,

Si vous souhaitez me joindre : 06 74 85 15 54,

Bien cordialement,

Emmanuel GAULIER

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DANIEL PRUNIERES

jeudi 29 avril 2021

Bonjour,
Je ressens votre déception et j’ai l’impression que vous recherchez une solution miracle. Si vous avez subi un refus de la BPI (ou plus certainement de votre banque), c’est probablement pour une des raisons suivantes :
Le passé bancaire de votre entreprise comporte des éléments négatifs, et votre notation interne à votre banque, ne permet pas un engagement si élevé (envisager de passer par un autre partenaire bancaire, où vous serez vierge et qui sera très heureux de profiter d’un flux financier annuel de 21 Me, en vous fidélisant pour au moins la durée du prêt).
Ou peut-être le cumul des financements accordés sur votre tête a atteint l’enveloppe allouée de risque maximum (même chose : trouvez un autre partenaire qui endossera plus facilement un nouveau risque).
Même chose si votre cotation banque de France est limite (sous certaines conditions la BdF accepte de revoir la cotation).
Au regard de vos exercices récents, il peut avoir un déséquilibre dans le bilan fonctionnel qui bloque un nouvel endettement (par exemple trop d’immobilisations pour peu de fonds propres).
La gestion de votre établissement actuel ne dégage pas suffisamment d’EBE (Excédent Brut d’Exploitation). Vous n’intéresserez un investisseur (banque ou autre fonds d’investissement) qu’à partir d’EBE représentant au moins 12% de votre chiffre d’affaires.
L’effet confinement refroidi actuellement (congèle), les organismes de financement traditionnels, qui ne raisonnent que sur les bases du passé, alors que nous assistons à un ajustement de l’économie (rassurez vos interlocuteurs en mettant en avant les atouts de l’avenir).
La construction de votre dossier manque d’arguments commerciaux convaincants (bien souvent l’excès de chiffres déroute la commission d’engagement, modernisez votre dossier).
Votre e-réputation ne vous est pas favorable (toujours répondre aux reproches sur le web).
La mise en avant de votre adhésion à BEST WESTERN, n’est pas forcément un atout, car ces organismes tirent les prix vers le bas avec des offres internet attrayantes. Et c’est votre exploitation qui subira les répercussions de leur marketing ! (l’adhésion aux centrales de réservations à toujours un coût, qu’il faut prendre en compte dans votre prévisionnel en fonction du nombre de chambres que vous leur réservez).
Reprenez l’ouvrage en fonctions de ces quelques suggestions, je suis persuadé que la BPI n’a pas fermé la porte.
Cordialement.
Daniel PRUNIERES
praxies@hotmail.com

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