Vente fonds de commerce : où trouver un courrier type ?
Question posée sur la fiche pratique :
Organiser la vente de son commerce ou de sa société
Sur un plan fiscal
La vente d’un commerce ou de parts sociales génère souvent des plus-values pour le vendeur. Il est donc dans son intérêt de vérifier, avant la vente, le montant de la plus-value et des exonérations dont il peut bénéficier. Il peut le faire avec son conseiller habituel, le plus souvent son avocat ou son expert-comptable.
Les exonérations de plus-values
La vente peut générer une plus-value pour le vendeur. Le rôle de l’avocat est d’anticiper et d’optimiser la fiscalité de cette opération pour le vendeur comme pour l’acheteur. Le vendeur doit clôturer ses comptes et déclarer les revenus de son exercice clos pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) et/ou sur les sociétés (IS). Le délai de déclaration de la cession varie entre 45 et 60 jours selon le statut juridique ou fiscal du vendeur
Si le vendeur est soumis au régime de l’impôt sur le revenu (IR)
Il faut distinguer la plus-value à court terme (durée de détention du commerce inférieure à 2 ans) et la plus-value à long terme (durée supérieure à 2 ans).
- En cas de plus-value à court terme c’est-à-dire d’un commerce ou de parts sociales acquises depuis plus de 2 ans : la plus-value est en principe imposable dans le résultat du commerçant ou de l’entreprise soumise à l’IR. Elle est donc imposable à l’impôt sur le revenu (au taux progressif actuel d’imposition du vendeur). Ainsi, son montant vient s’ajouter aux revenus d’activité du vendeur.
Exemple : revenu annuel d’activité = 80 000 € + 60 000 € de plus-value imposable= 140 000 € de revenus imposables.
Le taux d’imposition est progressif : - de 10 226 à 26 070 € de revenus = 11 % ; - de 26 071 à 74 545 € = 30 % ; - de 74 546 à 160 336 € = 41 %.
2 867,70 € + 14 542,20 € + 26 836,14 € = 44 246,04 € Le montant à régler de la plus-value sera de 44 246,04 €. - En cas de plus-value à long terme (commerce ou parts sociales acquis ou détenu depuis plus de 2 ans) : la plus-value est imposable à la Flat tax, prélèvement forfaitaire unique, au taux de 30 % (impôt à 12,8 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %).
Exemple : plus-value du fait de la vente : 60 000 €. Impôts sur la plus-value dégagée par la vente du commerce ou des parts =18 000 € Revenus d’activités 2022 = 80 000 €
Imposition à l’IR des revenus d’activité : 2 867,70 € + 14 542,20 € + 2 236,14 € = 19 646,04 €. L’IR total à régler par le vendeur sera dans cet exemple sera de 37 646,04 €. Les dettes ou le passif de l'entreprise ne doivent pas être pris en compte pour calculer le montant de la plus-value imposable (CAA Nantes 1-4-2022 n° 20NT03628).
• Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)
La plus-value issue de la vente du commerce ou des parts sociales est intégrée dans les comptes de la société propriétaire, donc comprise dans le résultat de l’exercice en cours. Il n’y a pas de distinction de court ou long terme, c’est-à-dire de durée de la détention.
Ce résultat sera en principe imposé au taux ordinaire d’imposition auquel il est soumis : - 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices (dans les conditions prévues par la loi de finances 2018). - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2019 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 €, de 28 % de 38 120 € jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables, 31 % au-delà de 500 000 €. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2020 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2021 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 26,5 % au-delà. - Exercice ouvert à compter du 1er janvier 2022 : taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et taux de 25 % au-delà.
Ainsi, en 2022, si le vendeur du commerce a 140 000 € de bénéfices dont 80 000 € de bénéfices issus de l’activité + 60 000 € de plus-value = l’imposition se fera = 5 718 + 25 470 = 31 188 € - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est compris entre 763 000 € et 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable : ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour 2020, de 26,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022) qui s’appliquent dès le premier euro. - Pour les sociétés dont le chiffre d’affaires est supérieur à 250 M€, le seuil de 15 % n’est pas applicable non plus : ce sont en principe les taux de 28 % jusqu’à 500 000 € et 31 % pour plus de 500 000 € de bénéfices (pour 2019), 28 % pour des bénéfices de 0 à 500 000 €, et 31 % pour des bénéfices de plus de 500 000 € pour 2020, de 27,5 % (pour 2021) et 25 % (pour 2022), qui s’appliquent dès le premier euro (pour ces deux derniers taux, le seuil de 27,5 et 25 % est applicable dès le premier euro).
Dans certains cas, l’impôt sur les sociétés est majoré.
La plus-value professionnelle réalisée dans le cadre d’une vente de commerce est donc calculée en appliquant la formule suivante :
Plus-value professionnelle = prix de vente – (prix d’achat – amortissements).
Si la vente a lieu à 300 000 € - prix d’achat 160 000 € - 20 000 € amortissements : la plus-value sera de 140 000 €. Si le vendeur à l’origine a créé un commerce ou acheté un droit au bail, le prix d’achat est 0. La plus-value sera donc la totalité du prix de vente : 300 000 €.
• Plusieurs autres exonérations de plus-value existent
Notamment : - l’exonération d’impôt sur la plus-value compte-tenu des recettes réalisées par l’entreprise : le vendeur est exonéré totalement s’il a eu une activité de vente de marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournitures de logement (hors meublés) pendant 5 ans et si ses recettes annuelles sont inférieures à 250 000 € (90 000 € s'il s'agit d'autres entreprises ou de titulaires de bénéfices non commerciaux). Le vendeur est exonéré partiellement si les recettes sont comprises entre 250 000 € et 350 000 € (90 000 € et 126 000 € pour les autres), dans les conditions de l’article 151 septies du code général des impôts.
- l’exonération compte-tenu de la valeur du fonds de commerce cédé Il y aura une exonération totale de la plus-value générée par une entreprise dont les résultats sont soumis à l'impôt sur le revenu, ou par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (qui répond à certaines conditions de seuil de chiffre d’affaires) : • si le prix des éléments vendus ou leur valeur vénale (auxquels sont ajoutées les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du vendeur) est inférieur à 500 000 € ; • et que le fonds est détenu depuis plus de 5 ans, sauf biens immobiliers (dans les conditions de l’article 238 quindecies du code général des impôts revu par l’article 19 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022). L’exonération est partielle lorsque ce prix ou cette valeur est compris entre 500 000 € et 1 000 000 €.
- l’exonération en cas de départ en retraite du dirigeant de l’entreprise Il y a une exonération des plus-values professionnelles réalisées à l'occasion de la vente du commerce ou de l’entreprise relevant de l'impôt sur le revenu lors du départ en retraite du dirigeant si les conditions suivantes sont remplies : • l'activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale doit avoir été exercée depuis au moins 5 ans à la date de la cession ; • le dirigeant doit cesser toute fonction dans l'entreprise cédée et faire valoir ses droits à la retraite dans les deux années suivant ou précédant la cession. Le délai est porté à 3 ans pour les personnes ayant fait valoir leurs droits à la retraite entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 lorsque ce départ précède la cession ; • le dirigeant ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 50 % des droits ou parts de l'entreprise cessionnaire (article 151 septies A CGI).
L'exonération porte sur l'ensemble des plus-values, à court ou à long terme, dégagées à l'occasion de la vente du commerce ou de l’entreprise, à l'exception des plus-values immobilières. Cette exonération est réservée aux plus-values professionnelles (BIC : bénéfices industriels et commerciaux, BNC : bénéfices non commerciaux, BA : bénéfices agricoles) imposables à l’impôt sur le revenu.
En revanche, les prélèvements sociaux relatifs aux plus-values exonérées restent dus.
Sur un plan financier
Il est conseillé aux vendeurs de faire réaliser par un professionnel un audit comptable et social avant la vente de leur société ou du commerce, afin de déterminer la juste valeur de l’entreprise. Cet audit portera donc sur les comptes mais aussi sur les contrats de travail de l’entreprise.
S’ils ne le font pas, ils s’exposent à des risques plus importants de voir l’acheteur annuler la vente et donc de devoir restituer totalement le prix au motif que le prix de l’entreprise ou des parts qu’ils ont achetées n’est pas le bon. En présence d’un audit comptable et social, il y aura lieu de le communiquer à l’acheteur.
Les dettes
La vente d’un fonds de commerce présente pour l’acheteur un avantage certain car le passif ne lui est pas transmis. En effet, le prix versé par l’acheteur au moment de la signature de l’acte de vente est bloqué pendant quelques semaines et sert à payer les dettes du vendeur. Les dettes sont le plus souvent issues d’emprunts envers les établissements de crédit, les fournisseurs et les dettes sociales (cotisations sociales) et fiscales.
La règle : l’acheteur n’est pas tenu des dettes nées du vendeur et ne peut être inquiété à ce sujet.
À l’inverse, si l’acheteur achète des titres d’une société, c’est la même société, quels que soient les associés, qui doit payer ses dettes. L’acheteur peut se prémunir par une garantie de passif qu’il demandera au vendeur sur tout passif né avant la vente et qui se révèlerait après. Le vendeur doit déclarer toutes les dettes de la société au moment de la vente de parts, sinon il s’expose à devoir rembourser totalement ou partiellement le prix de vente à l’acheteur, ou au mieux à rembourser cette dette.
Le vendeur lui a donc intérêt à déclarer, lors de la vente, toutes les dettes qu’il a ou est susceptible d’avoir, et souvent à réduire leur montant de telle manière que la société vendue ne soit pas endettée lors de la vente.
Le vendeur fera aussi attention aux stipulations de bail car souvent il y est inséré une clause de solidarité du loyer à payer par l’acheteur pendant un délai de 3 ans maximum. Si une telle clause existe, le vendeur a intérêt à demander une désolidarisation lors de la vente. Pour ce faire, il aura intérêt à proposer au bailleur la conclusion d’un bail neuf par l’acheteur au moment de l’achat.
L’actif
L’acheteur s’assurera aussi que l’actif inscrit au bilan est existant, est cohérent et a la valeur indiquée dans les bilans : - le matériel, le mobilier, l’outillage… - la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, du droit au bail, les contrats de travail, droits de propriété littéraire, artistique et industrielle (brevets), nom de domaine, marchés en cours.
Il analysera, au besoin par un audit juridique, social et financier avec son avocat et son expert-comptable, chaque élément composant le fonds de commerce afin de s’assurer de leur réalité, de leur cohérence, et de leur valeur pour éviter les mauvaises surprises : matériels obsolètes d’une valeur bien inférieure, créances clients surévaluées, contrats de travail et salaires fictifs ou non déclarés, stock non-réel de marchandises, situation du bail (renouvellement, montant du loyer et des charges…).
Il est donc conseillé de valoriser chaque élément dans l’acte de vente. En cas de vente de parts sociales, l’acheteur demandera souvent une garantie d’actif au vendeur afin de lui garantir que chaque élément vendu (matériel, commerce…) a la valeur ainsi déclarée dans l’acte de vente.
Le compte de résultat et les chiffres de rentabilité
L’audit permettra ensuite, à travers le compte de résultat, de savoir si le fonds de commerce est rentable ou ne l’est pas et s’il permet à l’entreprise de dégager un résultat et donc de rémunérer ses associés ou de rembourser un emprunt fait par elle pour acquérir le fonds de commerce ou investir.
L’excédent brut d’exploitation (EBE) est un indicateur financier reflétant la performance opérationnelle du fonds. Dans le cas où l’EBE est négatif, il y a insuffisance brute d’exploitation, ce qui signifie que le fonds n’est pas rentable. Au contraire, plus il est élevé, plus le fonds de commerce est rentable. L’EBE se calcule de différentes manières : à partir du chiffre d’affaires, de la valeur ajoutée ou bien du résultat net comptable.
Formule de calcul de l’EBE à partir du chiffre d’affaires : Excédent brut d’exploitation = chiffres d’affaires (compte 70) – achats consommés (marchandises achetées et matières première, compte 60) – consommation en provenance de tiers (loyers, factures d’énergie, assurance… compte 61 et 62) + subventions d’exploitation (compte 74) – charges de personnel (compte 64) – impôts, taxes et versements assimilés (compte 63).
On peut calculer l’EBE à partir du résultat net comptable :
EBE= résultat net + charges financières – produits financiers + charges exceptionnelles - produits exceptionnels + dotation aux amortissements et aux provisions – reprises sur amortissements et provisions – autres produits d’exploitation + autres charges d’exploitation.
Il est possible de calculer l’EBE à partir de la valeur ajoutée (VA).
EBE = valeur ajoutée + subventions d’exploitation – charges de personnel – impôts, taxes et versements assimilés.
L’EBE permet donc de voir la profitabilité de l’entreprise et : - le taux de rentabilité brute = EBE / capitaux investis ; - le taux de profitabilité = EBE / CA HT ; - le taux de marge = EBE / VA ; - le free cash-flow = EBE - impôt sur le résultat d’exploitation + variation du besoin en fonds de roulement + variation investissement.
Le free cash-flow fait ressortir la trésorerie en surplus pour rémunérer les associés ou procéder à un investissement.
Sur un plan juridique
Le bail
Le futur acheteur vérifiera bien entendu toutes les clauses du bail, et notamment l’activité prévue et la durée du bail commercial restant à courir. Le bail se transmet dans l’hypothèse d’une vente de commerce.
Le vendeur aura souvent intérêt à obtenir un renouvellement de son bail avant la vente comme indiqué ci-dessus, sauf si l’opération est une cession de parts sociales. S’il s’agit d’une cession de bail, l’accord du bailleur est automatiquement à demander.
S’il s’agit d’une vente de fonds de commerce, la cession est libre, sauf clause contraire dans le bail. Si le bail comporte une clause selon laquelle le bailleur doit donner son accord à la vente du fonds, celui-ci doit répondre de manière loyale et dans un délai raisonnable à ces demandes.
S’il ne le fait pas et que cette absence de réponse empêche le vendeur de céder son bail à titre onéreux, ou encore de faire d’autres recherches de repreneur ou de discuter un tel refus, alors le bailleur sera tenu de réparer le préjudice causé à son locataire commercial (CA Bordeaux 20-2-2019 n° 18/04897, Selas Egide c/ SCI PMP). Ce peut être le cas de plusieurs refus systématiques du bailleur.
Si le bail est précaire ou si l’activité repose sur une autorisation d’occupation précaire concédée par une mairie ou un autre organisme public, les règles diffèrent car il n’y a pas de droit automatique à renouvellement.
Les autres contrats de l’entreprise
Certains contrats sont, en principe, transmis avec le fonds de commerce, par exemple les contrats de travail. Le vendeur doit bien tenir à jour le registre d’entrée et de sortie du personnel ainsi que les contrats travail, de manière à pouvoir les présenter à l’acquéreur de manière la plus transparente possible.
Les contrats d’assurance de dommage sont en principe transférés à l’acheteur du commerce. Il en est de même des contrats d’édition.
D’autres contrats ne sont pas transmis à l’acheteur du fonds de commerce (par exemple, les contrats de fourniture de bière ou de distribution sauf accord tripartite, les contrats d’assurance de personnes…). Bien entendu, s’il s’agit d’une vente de parts sociales ou d’actions, tous les
ntrats subsistent au bénéfice de la même société.
Sécuriser les relations du commerce ou de la société avec les établissements de crédit ou les fournisseurs
Le gérant doit aussi sécuriser au maximum la vente d’un commerce ou des parts sociales vis-à-vis des banques et établissements de crédit, ainsi que des fournisseurs. Les établissements de crédit et fournisseurs accompagnent les commerçants et sociétés quotidiennement dans le financement et l’accomplissement de leurs acquisitions et de leurs investissements. La fiabilité d’une entreprise est importante et la sécurité des contrats est donc déterminante.
Les risques d’une vente de CHR non sécurisée
Le vendeur a intérêt à sécuriser au maximum l’opération pour éviter les demandes de l’acheteur de voir déclarer nul l’acte de vente et de se voir restituer le prix de vente en entier. Celui-ci a 5 ans pour exercer cette action.
Cela peut arriver lorsque le vendeur a occulté certaines informations essentielles. La plupart du temps, il s’agit d’informations commerciales sur l’exploitation du commerce ou de la société.
Parmi les exemples les plus fréquents : - majoration du chiffre d’affaires par le vendeur ; - non-information sur la perte d’un contrat avec un gros client ; - montant des créances clients ou des stocks inférieur à celui déclaré ; - rentabilité déclarée par le vendeur du commerce non conforme à la réalité (Ccass. Com. 14 février 2018, n° 16-24.555) ; - clause d’un règlement de copropriété qui exclut les commerces de nature à gêner les autres copropriétaires par le bruit et l’odeur de cuisine. En effet, cette information est déterminante car elle change les projections d’activité et donc le chiffre d’affaires de l’acheteur pour lequel l’exercice d’une activité de restauration était déterminante (Cass, 6 janvier 2021, n°18-25.098 : existence d’une assemblée générale interdisant aux précédents propriétaires une exploitation après 20 heures).
Toute information peut être essentielle dans la mesure où elle a déterminé l’acheteur à acheter, c’est-à-dire qu’elle a été importante dans sa décision. L’acheteur va ainsi obtenir la restitution totale du prix s’il obtient l’annulation de la vente.
L’acheteur peut, après la vente, demander une diminution du prix s’il s’aperçoit qu’une information lui a été cachée (dans les 5 ans au titre de la résolution ou dans les 2 ans de la garantie des vices cachés, articles 1641 et suivants du code civil).
L’acheteur peut demander et obtenir des dommages-intérêts
Le vendeur a une obligation précontractuelle d’information déterminante pour le consentement de l’acheteur (article 1112-1 du code civil). Si le vendeur ne la respecte pas, l’acheteur peut aussi demander des dommages et intérêts en plus.
Il convient d’être particulièrement attentif aux engagements existant dans le contrat de vente, notamment les clauses de non-concurrence et de non-rétablissement du commerçant ou gérant de la société vendeur dans le même secteur, sous peine de devoir payer à l’acheteur des dommages et intérêts équivalents à la perte de chiffre d’affaires engendrée par cette concurrence ou ce non -rétablissement déloyal (Ccass. Com. 9 janvier 2019, n° 17-20.526).
En conclusion, toutes les clauses et déclarations présentes dans l'acte de cession sont donc en pratique importantes.
Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé dans les ventes de commerce ou de parts sociales pour sécuriser l’opération de vente et d’achat tant juridiquement que sur le plan de l’évaluation du prix, et afin d’optimiser la fiscalité des vendeurs et des acquéreurs.
Autres fiches pratiques
• Les principales clauses du bail commercial dans les CHR • Nature du bail commercial
Fonds de Commerce |
lundi 23 octobre 2017
violette
mardi 6 février 2018
Bonjour, j'ai beau chercher je ne trouve pas de courrier type pour annoncer la mise en vente d'un fond de commerce.
est ce que ce documents existe, est ce qu'il est nécessaire ?
Le propriétaire des murs est parfaitement au courant de mes problèmes financiers et de mon intention de vendre le fond mais j'aurais voulu lui envoyer un courrier.
pourriez vous me donner des indications s'il vous plait ?
merci
Sophie PETROUSSENKO AVOCATE
vendredi 9 février 2018
Fonds de Commerce
