Pour évaluer financièrement l'entreprise, quatre méthodes différentes ont été successivement appliquées. Les deux premières (chiffre d'affaires et EBE), représentent une approche patrimoniale tournée vers le passé. Ces deux méthodes sont d'ailleurs celles que doit appliquer le chef d'entreprise qui veut connaître la valeur de son patrimoine professionnel à un instant donné.
Avec les deux dernières (actualisation des bénéfices et rentabilité interne des capitaux investis), on se projette dans l'avenir, réalisant donc une analyse prévisionnelle tenant compte du potentiel de développement de la société.
Les quatre méthodes étant différentes, chacune d'elle aboutit à un résultat différent. En fonction du profil de l'acheteur, de son objectif professionnel, et des caractéristiques de l'affaire, nous croisons les quatre résultats pour parvenir à une estimation globale de la valeur de l'entreprise. Cette valeur estimée correspond au prix d'achat conseillé au repreneur.
La méthode du chiffre d'affaires
Cette méthode consiste à multiplier le chiffre d'affaires hors taxes du dernier bilan (ou des deux derniers) par un coefficient multiplicateur. Le coefficient appliqué lors de l'évaluation d'une affaire est basé essentiellement sur deux éléments :
- la qualité de l'emplacement. Plus celui-ci est bon, plus le coefficient appliqué se rapproche de 4 ;
- le niveau d'activité de l'affaire. Si l'affaire est au plus bas de ses possibilités (exemple : un hôtel de 30 chambres, 3 étoiles, avec un taux d'occupation de 50 % et un prix moyen de chambres de 60 €), le coefficient appliqué sera fort parce l'affaire possède un haut de potentiel de développement. Si, au contraire, l'affaire est au plus haut de ses possibilités (exemple : un hôtel 2 étoiles avec un taux d'occupation de 85 % et un prix moyen par chambre de 90 €), le coefficient appliqué sera plutôt compris entre 3,5 et 5.
Le niveau de l'activité et la qualité de l'emplacement de chaque affaire doit être étudié au cas par cas.
La méthode du bénéfice reconstitué
Cette méthode consiste à mesurer la rentabilité d'une affaire à partir des données comptables figurant au bilan. Il faut partir de l'EBE et lui ajouter et lui retrancher des éléments mentionnés au bilan, pour aboutir à la vision la plus objective possible de la capacité d'une affaire à générer des bénéfices et donc à rembourser un crédit bancaire. On parle de bénéfice reconstitué ou d'EBE retraité.
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EBE retraité = résultat d'exploitation + dotations aux amortissements et provisions + salaires et charges des dirigeants + les grosses dépenses non indispensables à l'exploitation et susceptibles de disparaître au départ de l'exploitant 1 – les recettes exceptionnelles 2
1 dépenses de restaurant ou de réceptions, frais d'un procès aux prud'hommes, salaires de confort, location de voiture...
2 reprise sur amortissements, subventions particulières…
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Une fois l'EBE retraité déterminé, il n'est pas forcément pris en considération en entier. Nous lui appliquons un pourcentage compris entre 50 % et 100 %, coefficient qui varie en fonction du niveau d'activité de l'affaire. Si l'hôtel est exploité au maximum de ses possibilités (fort taux d'occupation et prix moyen des chambres élevé), le coefficient appliqué sera faible. Si, au contraire, le taux d'occupation et le prix moyen des chambres à l'unité est réduit par rapport à son potentiel de développement, le coefficient appliqué sera fort.
Ensuite, le chiffre trouvé est pondéré en appliquant un coefficient compris entre 7 et 10, qui tient compte de plusieurs éléments :
- l'emplacement : une affaire bien placée vaut davantage et mérite un fort coefficient ;
- la capacité de remplissage de l'hôtel : deux hôtels de confort équivalent, l'un de 25 chambres et l'autre de 40, ont quasiment les mêmes frais généraux de fonctionnement. Mais celui de 40 chambres a plus de chambres donc plus de possibilités de générer du bénéfice. On lui appliquera donc un coefficient supérieur à l'hôtel de 25 chambres ;
- l'état général de l'affaire : une affaire luxueuse se verra appliquer un coefficient plus fort qu'une affaire défraîchie.
La méthode de rendement par actualisation des bénéfices probables
Cette méthode repose sur l'idée selon laquelle l'acquéreur n'achète pas la richesse passée mais future de l'entreprise. Contrairement aux deux méthodes précédemment évoquées et fondées sur les résultats passés de l'affaire, celle-ci tente de mesurer les futurs flux de revenus générés par l'entreprise, compte-tenu du risque de l'actif économique. Les flux de trésorerie futurs vont être actualisés à un taux (dit taux d'actualisation) qui reflète le risque de l'entreprise.
Elle nécessite l'application de formules mathématiques assez complexes, trop difficiles à expliquer de manière simple. Pour résumer, on réalise une projection à cinq ans de bénéfices réalisables. Pour cela, on applique chaque année aux dividendes un taux de croissance estimé être le plus probable (entre 5 et 15 % selon l'inflation et le risque encouru par le repreneur de l'affaire). On parvient à calculer une valeur en faisant la somme des dividendes à recevoir pendant cinq ans, auxquelles on ajoute une valeur résiduelle résultant de l'application d'un taux de croissance plus faible au cours de la sixième année.
La méthode de la rentabilité interne des capitaux investis
Cette méthode est également tournée vers l'avenir, mais contrairement à la précédente, elle considère l'entreprise comme une entité dont la valeur ne dépend pas de son bénéfice mais de sa capacité à générer des profits.
La capacité bénéficiaire est mesurée par les flux de trésorerie disponibles (free cash-flows), c'est-à-dire l'excédent net de trésorerie après financement des investissements d'exploitation et de distribution (dividendes). Autrement dit, c'est l'excédent dégagé par l'entreprise qui devrait notamment servir au remboursement du crédit bancaire.
On va donc rechercher si l'apport personnel de l'acheteur couplé au rendement que l'on peut raisonnablement attendre de l'affaire est suffisant pour faire face aux échéances de remboursement de l'emprunt, sachant que plus le capital investi est important, plus l'acheteur va attendre un rendement important.
Le croisement des quatre méthodes
Chaque méthode d'évaluation étant différente, chacune d'elle aboutit à une estimation différente. On en fait la moyenne, sachant que l'on va appliquer à chaque résultat un coefficient de pondération. Celui-ci va dépendre du niveau d'activité de l'affaire, mais aussi du profil de l'acheteur et son objectif professionnel.
Il n'y a pas de règle absolue et il faut faire une application au cas par cas. Toutefois, globalement, si l'affaire présente un fort potentiel de développement, on va affecter un plus fort coefficient aux résultats obtenus par application des méthodes d'évaluation fondées sur l'avenir (méthode de rendement par actualisation des prévisions et celle de la rentabilité interne des capitaux investis).
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Exemple
Un hôtel 2 étoiles de 30 chambres avec un gros potentiel de développement. Sa valeur estimée est de :
- 1,5 M€ selon la méthode du chiffre d'affaires ;
- 1 M€ selon la méthode du bénéfice reconstitué ;
- 1,2 M€ selon la méthode par actualisation des prévisions ;
- 1,1 M€ selon la méthode de rentabilité interne des capitaux investis.
Comme il s'agit d'une affaire à haut potentiel de développement, on va appliquer un fort coefficient aux résultats obtenus par application des méthodes basées sur l'avenir, pour donner plus d'importance aux résultats obtenus sur ces méthodes. C'est l'expert qui fixe le taux du coefficient au cas par cas :
- 1,5 M€ selon la méthode du chiffre d'affaires. Coefficient = 1 ;
- 1 M€ selon la méthode du bénéfice reconstitué. Coefficient = 1 ;
- 1,2 M€ selon la méthode par actualisation des prévisions. Coefficient = 3 ;
- 1,1 M€ selon la méthode de rentabilité interne des capitaux investis. Coefficient = 2.
Cela donne l'opération suivante :
(1 million x 1) + (1,5 million x 1) + (1,2 million x 3) + (1,1 million x 2) ÷ 7 = 8,3 millions ÷ 7 = 1 185 714 €
Ce résultat correspond à la valeur estimée de l'affaire et au prix d'achat qui est conseillé à l'acquéreur.
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Le cas particulier des affaires avec peu d'activité et peu de bénéfices
Même si un hôtel a un niveau d'activité faible et génère peu ou pas de bénéfice, il a malgré tout une valeur, mais il est difficile de l'estimer à partir des quatre méthodes précédemment évoquées. Pour évaluer ce que vaut une telle affaire, on ne se base pas sur le croisement de ces quatre méthodes, mais sur le prix de revient de l'affaire.
Le prix de revient = prix d'achat + frais d'acquisition + coûts des travaux de rénovation + coûts des intérêts intercalaires
On divise ensuite ce prix de revient par un chiffre d'affaires prévisionnel (que l'on a préalablement estimé) ce qui donne un nouveau coefficient multiplicateur qui doit être cohérent avec le marché.
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Exemple
Achat d'un hôtel de 32 chambres 1 étoile, emplacement moyen.
Prix d'achat : 1 200 000 €
Frais d'acquisition : 100 000 €
Travaux : 800 000 € (pour en faire un hôtel 2 étoiles de 27 chambres)
Intérêts intercalaires : 50 000 €
Prix de revient = 2 150 000 €
Des projections raisonnables démontrent que l'établissement réalisera, en vitesse de croisière, un chiffre d'affaires de 500 000 €.
Coefficient = 2 150 000 ÷ 500 000 = 4,3
Or pour un hôtel parisien 1 étoile de 30 chambres à un emplacement moyen, un expert en évaluation de fonds sait que le coefficient doit tourner aux alentours de 3,5, ce qui plafonne le prix de revient à 1 750 000 €. Autrement dit, le ratio de 4,3 est mauvais parce que le revient ne devrait pas dépasser pas 1 750 000 €. Par conséquent, l'acheteur a deux alternatives :
- soit il achète au prix de 1 200 000 €, mais renonce à l'idée d'en faire un hôtel 2 étoiles et le garde en 1 étoile avec très peu de travaux (celui-ci peut tout à fait être rentable) ;
- soit sa priorité est de posséder un hôtel 2 étoiles et il ne doit donc pas acheter cet hôtel. Il vaut mieux qu'il cherche un autre produit.
Publié par Régis Morin, Etude Pedron Morin, Auteur du Blog des Experts
lundi 14 janvier 2019
jeudi 10 janvier 2019