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EN PAYS ROYANNAIS

"LE MARCHÉ EST TRÈS PORTEUR POUR LES BARS ET BRASSERIES"

La région touristique du pays royannais attire de plus en plus d'acquéreurs, mais tous n'ont pas le soutien des banques. Surtout lorsque le prix de vente des affaires, en particulier des hôtels, est démesuré. Explications avec Franck Guérineau, directeur de la toute nouvelle agence Century 21 - Transco 17.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron

Franck Guérineau, directeur de l'agence Century 21 - Transco 17.

L'Hôtellerie Restauration : Pouvez-vous nous présenter votre agence et votre coeur de cible ?
Franck Guérineau : Ouverte à Royan depuis le début de l'année, notre agence fait partie d'un mini-réseau régional en cours de développement sur l'ensemble de la région Poitou-Charentes. Présent depuis quatre ans sur La Rochelle, notre réseau devrait compter à terme 7 agences, dont Poitiers, Niort, Angoulême, Saintes, île de Ré. Sur 360 mandats de vente à ce jour, 50 % concernent les CHR et tabac-presse, 20 % les activités alimentaires (boulangeries, terminaux de cuisson, magasins d'alimentation), et 20 % les droits au bail, et le solde, les autres activités et/ou entreprises.

Quelles sont les villes à succès dans votre région ?
La Rochelle reste la ville la plus demandée, mais Rochefort connaît une demande de plus en plus importante, notamment de la part de grandes enseignes nationales, ce qui démontre son attractivité (La Boucherie et Garden Ice viennent de s'y installer). Le nombre de transactions augmente aussi à Royan où il existe de très beaux produits affichés au juste prix. Saintes reste stable, et Niort est particulièrement impactée par ses travaux de centre-ville. Ceux-ci créent des difficultés de circulation perturbant les activités, et les deux années qui viennent seront difficiles pour les CHR du centre. Toutefois, c'est l'occasion d'acquérir en 2007 des affaires à des prix très attractifs. Enfin, les îles continuent de provoquer une forte demande du fait de leur charme, mais les prix demandés par les vendeurs sont parfois démesurés.

Comment expliquez-vous ce dernier phénomène ?
Par le fait que les propriétaires de murs ont tendance à transposer au prix de vente des murs d'hôtels ou de restaurants, les prix pratiqués en matière d'immobilier d'habitation. Or, les murs de destination (c'est-à-dire à destination commerciale, en l'occurrence d'activité de CHR) s'évaluent sur la base du rendement locatif (c'est-à-dire sur la capacité du fonds à payer un loyer) et non sur une estimation du mètre carré habitable. Cette confusion n'est évidemment pas générale, mais on la constate de plus en plus, en particulier sur l'île de Ré.

Comment se porte le marché des ventes de restaurants et quelle est la moyenne des prix de vente sur ce segment ?
Un restaurant traditionnel se vend en moyenne 90 % du chiffre d'affaires annuel HT avec un coefficient du Perf* de 3,5. Mais il faut souligner que la restauration est de moins en moins prisée du fait des conditions d'exploitation qui ne cessent de se dégrader (hausse des coûts sociaux et matières premières, difficultés à trouver du personnel de qualité, pression de la législation). De fait, nous avons de plus en plus de mal à vendre les restaurants traditionnels ou les hôtels avec restaurant, et ce, malgré la qualité de nos produits en portefeuille. En revanche, côté restauration rapide, la demande est toujours forte du fait de ses performances financières élevées (Perf de près de 30 % des chiffres d'affaires HT). Les sandwicheries, la vente à emporter et les restaurants rapides ont d'ailleurs représenté 40 % de nos ventes.

Qu'en est-il pour les bars-brasseries et tabacs ?
Le marché est très porteur pour les bars et brasseries, notamment en raison du tourisme qui se porte bien dans notre région, même si nous sommes un peu dépendants de la météo entraînant une saisonnalité importante. Beaucoup d'affaires du CHR, toutes activités confondues, réalisent 50 % de leur chiffre d'affaires en trois mois. Les bars purs sont toujours très recherchés, et leur prix de vente moyen se situe entre 135 et 150 % du chiffre d'affaires annuel HT, et le coefficient du Perf est de 4.
Notez par ailleurs que s'agissant des tabacs, les cessions semblent repartir avec vigueur alors qu'on avait constaté un ralentissement du nombre de transactions depuis deux ans. Nous expliquons cette tendance par le fait que, dans notre région, la hausse des prix a été bénéfique sur les résultats de nos clients vendeurs qui ont vu leurs performances financières s'améliorer.

Et pour les hôtels ?
Quand ils comportent un restaurant, celui-ci provoque une moins-value, car il apparaît comme une charge. En revanche, il y a une très forte demande sur les hôtels-bureaux : à titre d'exemple, sur 717 acheteurs actifs actuellement dans notre base de données, 182 cherchent un hôtel sur la région, dont 89 un hôtel-bureau pur. Les hôtels-bureaux se vendent toujours à plus de 220 % du chiffre d'affaires HT avec un multiple du Perf de 7. Et sur ce produit, c'est la rareté qui fait le prix, et souvent le prix de vente souhaité par le vendeur n'est plus en rapport avec la rentabilité. En effet, si l'emplacement est évidemment un critère important dans la détermination du juste prix de vente, il est illusoire de penser qu'un fonds d'hôtel puisse se vendre 2 fois notre évaluation au prétexte que la demande est forte. De même, pour les restaurants, bars, brasseries situés en bord de mer ou sur une île du littoral.

Quels sont aujourd'hui les éléments principaux qui freinent une vente ?
Une mauvaise évaluation de l'entreprise et de la capacité financière de l'acquéreur. Car il ne faut pas oublier que le juge de paix reste le banquier, et qu'il se base sur la capacité de l'affaire à servir la dette tout en laissant une rémunération suffisante à l'acquéreur, sauf à ce que l'acquéreur amène 50 ou 70 % du prix net vendeur, ce qui est rare. La banque étudie attentivement les dossiers, allant jusqu'à analyser le train de vie pour s'assurer qu'un acquéreur qui prétend pouvoir vivre avec 1 500 E par mois pourra le faire, effectivement. En pratique, une affaire surévaluée et la capacité financière d'un acheteur mal mesurée, ne vont pas forcément empêcher le vendeur de trouver un acquéreur. Mais, il existe une forte probabilité pour que la transaction n'aboutisse pas, car il y aura peut-être une promesse de vente, mais pas d'acte définitif car l'acquéreur n'aura pas obtenu de crédit. C'est un gros inconvénient pour le vendeur qui perd du temps et de l'énergie. D'où l'intérêt de passer par un expert en cession-évaluation telles les agences du réseau Century 21 dont le métier est d'évaluer une affaire au juste prix et trouver un acquéreur fiable. En ce qui nous concerne, nous ne présentons pas de dossier aux banques si les critères ne sont pas cohérents. zzz61 INC1205 FC0607

Century 21 - Transco 17
13 rue Marcel Vallet
17420 Saint-Palais-sur-Mer
Tél. : 05 46 06 21 21

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