EN PAYS ROYANNAIS
"LE MARCHÉ EST TRÈS
PORTEUR POUR LES BARS ET BRASSERIES"
La région touristique du pays royannais
attire de plus en plus d'acquéreurs, mais tous n'ont pas le soutien des banques.
Surtout lorsque le prix de vente des affaires, en particulier des hôtels,
est démesuré. Explications avec Franck Guérineau, directeur de la
toute nouvelle agence Century 21 - Transco 17.
Propos
recueillis par Tiphaine Beausseron
Franck
Guérineau, directeur de l'agence Century 21 - Transco 17. |
L'Hôtellerie
Restauration : Pouvez-vous nous
présenter votre agence et votre coeur de cible ?
Franck Guérineau
: Ouverte à Royan depuis le début de l'année, notre agence
fait partie d'un mini-réseau régional en cours de développement sur
l'ensemble de la région Poitou-Charentes. Présent depuis quatre ans sur
La Rochelle, notre réseau devrait compter à terme 7 agences, dont Poitiers,
Niort, Angoulême, Saintes, île de Ré. Sur 360 mandats de vente
à ce jour, 50 % concernent les CHR et tabac-presse, 20 % les activités
alimentaires (boulangeries, terminaux de cuisson, magasins d'alimentation), et 20
% les droits au bail, et le solde, les autres activités et/ou entreprises.
Quelles sont les villes à
succès dans votre région ?
La Rochelle reste la ville la plus
demandée, mais Rochefort connaît une demande de plus en plus importante,
notamment de la part de grandes enseignes nationales, ce qui démontre son attractivité
(La Boucherie et Garden Ice viennent de s'y installer). Le nombre de transactions
augmente aussi à Royan où il existe de très beaux produits affichés
au juste prix. Saintes reste stable, et Niort est particulièrement impactée
par ses travaux de centre-ville. Ceux-ci créent des difficultés de circulation
perturbant les activités, et les deux années qui viennent seront difficiles
pour les CHR du centre. Toutefois, c'est l'occasion d'acquérir en 2007 des
affaires à des prix très attractifs. Enfin, les îles continuent
de provoquer une forte demande du fait de leur charme, mais les prix demandés
par les vendeurs sont parfois démesurés.
Comment expliquez-vous ce dernier phénomène
?
Par le fait que les propriétaires de murs
ont tendance à transposer au prix de vente des murs d'hôtels ou de
restaurants, les prix pratiqués en matière d'immobilier d'habitation.
Or, les murs de destination (c'est-à-dire à destination commerciale,
en l'occurrence d'activité de CHR) s'évaluent sur la base du rendement
locatif (c'est-à-dire sur la capacité du fonds à payer un loyer)
et non sur une estimation du mètre carré habitable. Cette confusion n'est
évidemment pas générale, mais on la constate de plus en plus, en
particulier sur l'île de Ré.
Comment se porte le marché des ventes de restaurants
et quelle est la moyenne des prix de vente sur ce segment ?
Un restaurant traditionnel se vend en moyenne
90 % du chiffre d'affaires annuel HT avec un coefficient du Perf* de 3,5. Mais il
faut souligner que la restauration est de moins en moins prisée du fait des
conditions d'exploitation qui ne cessent de se dégrader (hausse des coûts
sociaux et matières premières, difficultés à trouver du personnel
de qualité, pression de la législation). De fait, nous avons de plus en
plus de mal à vendre les restaurants traditionnels ou les hôtels avec
restaurant, et ce, malgré la qualité de nos produits en portefeuille.
En revanche, côté restauration rapide, la demande est toujours forte
du fait de ses performances financières élevées (Perf de près
de 30 % des chiffres d'affaires HT). Les sandwicheries, la vente à emporter
et les restaurants rapides ont d'ailleurs représenté 40 % de nos ventes.
Qu'en est-il pour les bars-brasseries
et tabacs ?
Le marché est très porteur
pour les bars et brasseries, notamment en raison du tourisme qui se porte bien dans
notre région, même si nous sommes un peu dépendants de la météo
entraînant une saisonnalité importante. Beaucoup d'affaires du CHR, toutes
activités confondues, réalisent 50 % de leur chiffre d'affaires en trois
mois. Les bars purs sont toujours très recherchés, et leur prix de vente
moyen se situe entre 135 et 150 % du chiffre d'affaires annuel HT, et le coefficient
du Perf est de 4.
Notez par ailleurs que s'agissant des
tabacs, les cessions semblent
repartir avec vigueur alors qu'on avait constaté un ralentissement du nombre
de transactions depuis deux ans. Nous expliquons cette tendance par le fait que,
dans notre région, la hausse des prix a été bénéfique sur
les résultats de nos clients vendeurs qui ont vu leurs performances financières
s'améliorer. Et pour les hôtels ?
Quand ils comportent un restaurant,
celui-ci provoque une moins-value, car il apparaît comme une charge. En revanche,
il y a une très forte demande sur les hôtels-bureaux : à titre
d'exemple, sur 717 acheteurs actifs actuellement dans notre base de données,
182 cherchent un hôtel sur la région, dont 89 un hôtel-bureau pur.
Les hôtels-bureaux se vendent toujours à plus de 220 % du chiffre d'affaires
HT avec un multiple du Perf de 7. Et sur ce produit, c'est la rareté qui fait
le prix, et souvent le prix de vente souhaité par le vendeur n'est plus en
rapport avec la rentabilité. En effet, si l'emplacement est évidemment
un critère important dans la détermination du juste prix de vente, il
est illusoire de penser qu'un fonds d'hôtel puisse se vendre 2 fois notre
évaluation au prétexte que la demande est forte. De même, pour les
restaurants, bars, brasseries situés en bord de mer ou sur une île du
littoral.
Quels sont aujourd'hui les éléments principaux qui freinent
une vente ?
Une mauvaise évaluation de l'entreprise et
de la capacité financière de l'acquéreur. Car il ne faut pas oublier
que le juge de paix reste le
banquier, et qu'il se base sur la capacité de l'affaire à servir la
dette tout en laissant une rémunération suffisante à l'acquéreur,
sauf à ce que l'acquéreur amène 50 ou 70 % du prix net vendeur,
ce qui est rare. La banque étudie attentivement les dossiers, allant jusqu'à
analyser le train de vie pour s'assurer qu'un acquéreur qui prétend pouvoir
vivre avec 1 500 E par mois pourra le faire, effectivement. En pratique, une affaire
surévaluée et la capacité financière d'un acheteur mal mesurée,
ne vont pas forcément empêcher le vendeur de trouver un acquéreur.
Mais, il existe une forte probabilité pour que la transaction n'aboutisse pas,
car il y aura peut-être une promesse de vente, mais pas d'acte définitif
car l'acquéreur n'aura pas obtenu de crédit. C'est un gros inconvénient
pour le vendeur qui perd du temps et de l'énergie. D'où l'intérêt
de passer par un expert
en cession-évaluation telles les agences du réseau Century 21 dont le
métier est d'évaluer une affaire au juste prix et trouver un acquéreur
fiable. En ce qui nous concerne, nous ne présentons pas de dossier aux banques
si les critères ne sont pas cohérents.
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INC1205 FC0607
Century 21 - Transco 17
13 rue Marcel Vallet 17420 Saint-Palais-sur-Mer
Tél.
: 05 46 06 21 21
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