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Baux commerciaux

Votre propriétaire ne vous a pas donné votre congé dans les délais normaux

Le bail est arrivé au terme de ses neuf ans, cependant, ni le locataire ni le propriétaire ne se sont manifestés pour demander le renouvellement du bail. Cette situation va se prolonger jusqu'au moment où l'un des deux va engager la procédure de renouvellement. Mais quelles vont être les conséquences de cette demande tardive ?

Lorsque le bailleur n'a pas donné congé au locataire six mois avant l'expiration du bail, le bail se poursuit par tacite reconduction au même loyer.
Le bailleur peut ensuite à tout moment, après l'expiration du bail en cours, délivrer un congé au locataire. Ce congé ne prendra effet que six mois après sa date de délivrance.
Dans ce cas de figure, le loyer plafonné sera calculé en fonction de la variation entre l'indice de référence du bail d'origine et l'indice connu au moment de la date de renouvellement effectif.

De son côté, le locataire peut à tout moment demander le renouvellement du bail au propriétaire.
Cette demande doit également être notifiée par acte d'huissier et prend effet au terme d'usage suivant sa date (en principe le 1er jour du trimestre suivant).
Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour répondre à cette demande, s'il ne le fait pas, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Si le propriétaire désire obtenir un nouveau loyer déplafonné, il doit prendre l'initiative d'entamer une procédure de renouvellement.
En effet, le nouveau loyer éventuellement dû, ne le sera qu'à compter de la demande faite par le propriétaire et non de la date du renouvellement du bail, résultant de la demande faite par le locataire.

Si vous ne faites rien, que se passe-t-il ?

En cas d'inaction tant du bailleur que du locataire, le bail peut à la limite se poursuivre indéfiniment par tacite reconduction.

Toutefois, il s'agit là d'une situation d'incertitude que l'on ne saurait conseiller.

D'une part, le fait de n'être pas titulaire d'un bail renouvelé en bonne et due forme est un inconvénient dans la perspective d'une vente du fonds de commerce ou du droit au bail.

D'autre part, si par l'effet de cette tacite reconduction, le bail d'origine se prolonge plus de 12 ans, le principe du plafonnement selon la variation de l'indice ne s'applique plus et le loyer sera fixé à la valeur locative.

Remarque importante

Même en cas d'accord sur le principe du renouvellement, tant qu'il n'y a pas eu d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer ou de décision judiciaire fixant ce dernier, le bailleur et le preneur conservent une faculté d'option qui consiste :

* Pour le bailleur à ne pas renouveler le bail en payant au locataire une indemnité d'éviction compensant la perte de son fonds de commerce.

* Pour le locataire à ne pas bénéficier du renouvellement et à quitter les lieux.

Cette option peut être exercée pendant toute la durée de la procédure et au plus tard dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision fixant le montant du nouveau loyer.

Eric Duroux
(Avocat au barreau de Paris)

L'HÔTELLERIE n° 2555 Hebdo 2 Avril 1998