Lorsque le bailleur n'a pas donné congé au locataire six mois avant l'expiration du
bail, le bail se poursuit par tacite reconduction au même loyer.
Le bailleur peut ensuite à tout moment, après l'expiration du bail en cours, délivrer
un congé au locataire. Ce congé ne prendra effet que six mois après sa date de
délivrance.
Dans ce cas de figure, le loyer plafonné sera calculé en fonction de la variation entre
l'indice de référence du bail d'origine et l'indice connu au moment de la date de
renouvellement effectif.
EXEMPLELa bail d'origine a été consenti à compter du 1er janvier 1987 pour finir le 1er
janvier 1996 moyennant un loyer de 65.000 F. L'indice de référence est celui du 1er
trimestre 1987, soit 884. |
De son côté, le locataire peut à tout moment demander le renouvellement du bail au
propriétaire.
Cette demande doit également être notifiée par acte d'huissier et prend effet au terme
d'usage suivant sa date (en principe le 1er jour du trimestre suivant).
Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour répondre à cette demande, s'il ne le
fait pas, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Si le propriétaire désire obtenir un nouveau loyer déplafonné, il doit prendre
l'initiative d'entamer une procédure de renouvellement.
En effet, le nouveau loyer éventuellement dû, ne le sera qu'à compter de la demande
faite par le propriétaire et non de la date du renouvellement du bail, résultant de la
demande faite par le locataire.
EXEMPLELa société Kilimandjaro, exploite dans le XVIIIème à Paris une petite boutique
de vente de tissus et d'objets d'art africains, suivant un bail qui lui a été consenti
à compter du 15 décembre 1977 expirant le 15 décembre 1986. Le tribunal a jugé : |
En cas d'inaction tant du bailleur que du locataire, le bail peut à la limite se poursuivre indéfiniment par tacite reconduction.
Toutefois, il s'agit là d'une situation d'incertitude que l'on ne saurait conseiller.
D'une part, le fait de n'être pas titulaire d'un bail renouvelé en bonne et due forme est un inconvénient dans la perspective d'une vente du fonds de commerce ou du droit au bail.
D'autre part, si par l'effet de cette tacite reconduction, le bail d'origine se prolonge plus de 12 ans, le principe du plafonnement selon la variation de l'indice ne s'applique plus et le loyer sera fixé à la valeur locative.
Même en cas d'accord sur le principe du renouvellement, tant qu'il n'y a pas eu d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer ou de décision judiciaire fixant ce dernier, le bailleur et le preneur conservent une faculté d'option qui consiste :
* Pour le bailleur à ne pas renouveler le bail en payant au locataire une indemnité d'éviction compensant la perte de son fonds de commerce.
* Pour le locataire à ne pas bénéficier du renouvellement et à quitter les lieux.
Cette option peut être exercée pendant toute la durée de la procédure et au plus tard dans le délai d'un mois suivant la signification de la décision fixant le montant du nouveau loyer.
Eric Duroux
(Avocat au barreau de Paris)
EXEMPLEEn reprenant le cas de la société Kilimandjaro, le tribunal a jugé : |
Tableau indice du coût de la construction |
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1986 | 1987 | 1988 | 1989 | 1990 | 1991 | 1992 | 1993 | 1994 | 1995 | 1996 | 1997 | |||||||||||||||||||||||||||||||
1er trimestre | 855 | 884 | 908 | 929 | 939 | 972 | 1006 | 1022 | 1016 | 1011 | 1038 | 1047 | ||||||||||||||||||||||||||||||
% variation annuelle | 3,51 | 3,39 | 2,71 | 2,31 | 1,08 | 3,51 | 3,50 | 1,59 | - 0,59 | - 0,50 | 2,67 | 0,87 | ||||||||||||||||||||||||||||||
% variation triennale | 14,61 | 11,33 | 9,93 | 8,65 | 6,22 | 7,05 | 8,29 | 8,84 | 4,53 | 0,49 | 1,56 | 3,05 | ||||||||||||||||||||||||||||||
% variation nonnénale | 105,53 | 95,57 | 80,88 | 63,27 | 49,05 | 39,45 | 34,85 | 28,72 | 23,00 | 18,24 | 17,42 | 15,31 | ||||||||||||||||||||||||||||||
2ème trimestre | 859 | 889 | 912 | 924 | 951 | 992 | 1002 | 1012 | 1018 | 1023 | 1029 | 1060 | ||||||||||||||||||||||||||||||
% variation annuelle | 3,00 | 3,49 | 2,59 | 1,32 | 2,92 | 4,31 | 1,01 | 1,00 | 0,59 | 0,49 | 0,58 | 3,01 | ||||||||||||||||||||||||||||||
% variation triennale | 13,03 | 9,75 | 9,35 | 7,57 | 6,97 | 8,77 | 8,44 | 6,41 | 2,62 | 2,09 | 1,67 | 4,13 | ||||||||||||||||||||||||||||||
% variation nonnénale | 99,77 | 92,84 | 78,82 | 57,41 | 49,53 | 38,35 | 31,84 | 24,94 | 22,06 | 19,09 | 15,74 | 16,23 | ||||||||||||||||||||||||||||||
3ème trimestre | 861 | 895 | 919 | 929 | 956 | 996 | 1008 | 1017 | 1020 | 1024 | 1030 | |||||||||||||||||||||||||||||||
% variation annuelle | 2,38 | 3,95 | 2,68 | 1,09 | 2,90 | 4,18 | 1,20 | 0,89 | 0,29 | 0,39 | 0,58 | |||||||||||||||||||||||||||||||
% variation triennale | 10,95 | 9,15 | 9,27 | 7,90 | 6,81 | 8,38 | 8,50 | 6,38 | 2,40 | 1,58 | 1,27 | |||||||||||||||||||||||||||||||
% variation nonnénale | 96,57 | 89,62 | 75,05 | 53,81 | 46,62 | 36,06 | 29,90 | 24,02 | 21,28 | 18,93 | 15,08 | |||||||||||||||||||||||||||||||
4ème trimestre | 881 | 890 | 919 | 927 | 952 | 1002 | 1005 | 1016 | 1019 | 1013 | 1046 | |||||||||||||||||||||||||||||||
% variation annuelle | 4,01 | 1,02 | 3,26 | 0,87 | 2,70 | 5,25 | 0,30 | 1,09 | 0,29 | - 0,59 | 3,26 | |||||||||||||||||||||||||||||||
% variation triennale | 12,66 | 8,40 | 8,50 | 5,22 | 6,97 | 9,03 | 8,41 | 6,72 | 1,69 | 0,79 | 2,95 | |||||||||||||||||||||||||||||||
% variation nonnénale | 96,21 | 78,36 | 67,70 | 51,97 | 41,46 | 37,83 | 28,52 | 23,75 | 20,30 | 14,98 | 17,53 | |||||||||||||||||||||||||||||||
L'HÔTELLERIE n° 2555 Hebdo 2 Avril 1998