Les résidences hôtelières urbaines ont commencé à montrer le bout de leur nez dans les années 1980, bien après l'apparition des résidences de montagne et de bord de mer. Cible privilégiée de ce nouveau modèle encore modeste, la clientèle d'affaires a progressivement été séduite par la souplesse de la formule et lui offre de nouvelles perspectives de développement.
Le tourisme d'affaires représente aujourd'hui, selon les statistiques du Syndicat national des résidences de tourisme, 20 % de la clientèle du secteur. Situées en montagne, sur le littoral méditerranéen ou atlantique, certaines résidences sont équipées pour accueillir congrès ou séminaires. Néanmoins, la clientèle affaires y demeure très marginale. En revanche, elle peut atteindre 50 % en ville et 90 à 95 % dans certaines résidences situées dans la capitale ou dans les grandes métropoles (Lyon, Marseille, Lille et Toulouse) mais aussi dans les capitales européennes (Bruxelles, Lisbonne et Londres) pour lesquelles le séjour affaires est la principale vocation. Au nombre de 115 (26.500 lits) sur un total de 750 (282.500 lits), les résidences hôtelières urbaines représentaient, en 1998, 9,4 % de l'offre globale en résidences de tourisme.
Ces résidences de tourisme d'un nouveau genre sont implantées au cœur des grandes métropoles et souvent dans des lieux stratégiques. Pour être rentables, on considère que celles-ci doivent être intégrées à des villes de plus de 300.000 habitants afin de profiter de la clientèle que peuvent générer des activités économiques, sociales, culturelles ou touristiques développées. Par opposition, le risque, avec des villes de moindre importance, est de se retrouver en présence d'une clientèle unique insuffisante pour permettre l'amortissement des installations. "La résidence urbaine est avant tout un produit pour hommes d'affaires, mais nous ne négligeons pas la clientèle touristique individuelle ou de groupe sans laquelle la rentabilisation serait plus difficile", confirme un responsable d'un groupe opérateur. La part des étrangers est également élevée : elle atteint 48 % en hiver et près de 61 % en été selon les statistiques 97/98 du SNRT. La clientèle d'affaires étrangère est en majorité européenne et provient aussi des Etats-Unis (où le concept de résidence hôtelière existe depuis une vingtaine d'années), du Moyen-Orient et d'Asie. Conséquence de la typologie de la clientèle, les unités urbaines ont une capacité moyenne moindre en comparaison avec les sites de montagne et du littoral. Chaque unité dispose en moyenne de 78 appartements et chaque logement est destiné en moyenne à 2,9 personnes. Le nombre de clés / unité ne cesse de croître puisqu'il est passé de 67 en 1996 à 78 en 1998 et Citadines / Orion City, actuellement leader sur le marché des résidences urbaines, envisage une taille minimum de 100 appartements pour ses implantations futures. En revanche, la répartition de l'offre par type de logement n'évolue pratiquement pas d'une année sur l'autre et continue de donner la part belle aux logements de petite taille, avec près de 72 % de studios et 27 % de 2 pièces et une offre en 3 et 4 pièces quasiment inexistante. Néanmoins, la tendance, depuis peu, est à un léger agrandissement de l'espace.
Depuis les années 1980, les résidences de tourisme urbaines se sont plutôt bien développées. Cependant, c'est à relativiser car leur parc reste encore très modeste face au nombre important d'hôtels travaillant avec la clientèle professionnelle. " La prise de conscience de l'intérêt de travailler sur le tourisme d'affaires n'est venue que tardivement dans notre milieu ", explique un directeur d'établissement. Citadines fut la première chaîne à se positionner clairement sur le marché affaires avec l'implantation d'une première résidence urbaine, l'Aparthôtel Citadines, en 1985. Orion, initialement implanté dans des zones de montagne et de bords de mer, a assez vite rejoint Citadines sur le marché affaires. Aujourd'hui, Orion City et Citadines sont les deux chaînes leaders avec plus de 40 établissements urbains en France dont 17 à Paris, et une dizaine d'unités en Europe. Le concept est né de la demande d'une clientèle en déplacement pour de moyennes et longues durées et pour laquelle l'hôtellerie traditionnelle était trop contraignante. Les fondateurs de Citadines avaient détecté l'existence d'un besoin que ne pouvait satisfaire ni le meublé, à l'image trop "cheap" et désuète, ni l'hôtellerie classique, trop rigide. Ce concept a plu tout de suite, et n'a finalement que peu évolué par la suite.
Les entreprises préfèrent souvent la résidence de tourisme parce qu'elle est en adéquation avec les besoins d'espace et de liberté exprimés. "Quand je pars en déplacement pour plusieurs jours, j'opte à chaque fois pour un appartement en résidence. Je déteste l'espace confiné des chambres d'hôtel et j'aime me sentir comme chez moi, pouvoir prendre mes repas à n'importe quelle heure et être libre d'aller et venir. L'hôtel c'est bien pour une nuit", relate un client fidèle. Le choix de la résidence est également une affaire de coût. "Quand ils ont été contraints de réduire leurs frais généraux, nombreux sont les décideurs de contrats qui, par soucis d'économie, ont opté pour la résidence hôtelière", explique Nicolas Goutard, consultant. La possibilité de partager des appartements à 2, 3 ou 4 personnes et la dégressivité des tarifs selon la durée du séjour sont des arguments de poids qui peuvent déterminer le choix de la résidence hôtelière. En complément, beaucoup de gestionnaires de résidences proposent des services hôteliers à la carte qui plaisent à la clientèle. Elles ont donc des atouts majeurs pour l'homme d'affaires et, en plus, elles bénéficient d'une conjoncture très propice à leur développement. "Les entreprises ont de plus en plus besoin de prestataires spécialisés du fait de la mondialisation des échanges et du développement des technologies. Elles multiplient donc stages, formations et missions techniques nécessitant des hébergements de moyennes et longues durées", analyse-t-on au SNRT. En outre, "des mesures fiscales intéressantes favorisent le développement des résidences de tourisme en ville. La loi Périssol votée en 1995 pour une durée de 3 ans (elle vient d'être reconduite pour une durée d'un an), offre aux investisseurs deux avantages principaux qui sont des économies d'impôts et des revenus locatifs défiscalisés sur le long terme", commente Pascale Jallet, déléguée générale au SNRT.
Enfin, l'activité des résidences hôtelières urbaines est plus soutenue en ville que sur les sites touristiques car la clientèle affaires est présente toute l'année. Chez Citadines, les établissements dépassent souvent les 80 % de taux d'occupation annuels. Selon les données statistiques du syndicat professionnel pour la saison d'hiver 1998, les résidences urbaines présentent des écarts de taux d'occupation, entre les mois les plus forts et les mois les plus faibles, de 14 points seulement contre 27 points pour les résidences de tourisme, toutes catégories confondues. En 1995, Orion réalisait 50 % de son chiffre d'affaires avec 24 % de son parc résidentiel correspondant aux établissements situés en ville. La rentabilité des résidences hôtelières urbaines est forte, comparée à l'hôtellerie, parce qu'elles ont moins de charges de personnel et que le nombre de services proposés reste limité. "Cette réussite n'a pas manqué de susciter l'intérêt des investisseurs étrangers, comme les grands groupes immobiliers français", souligne-t-on au SNRT. L'arrivée de Westmont Hospitality Group à la tête de Sodéretour Citadines et d'Orion, et le rachat, en juin 1998, de Maeva par la CGIS du groupe Vivendi, déjà propriétaire de résidences Vacantel, sont quelques-uns des signes de réelles potentialités dans ce secteur. La branche Loisirs d'Orion vient d'ailleurs d'être reprise par Pierre & Vacances, tandis que Westmont a conservé le segment affaires (Orion City).
Selon Pascale Jallet, le marché des résidences de bord de mer et de montagne est
arrivé à maturité. De même, les grandes villes de province sont aujourd'hui bien
équipées. En revanche, l'offre n'est pas encore saturée à Paris et dans les
métropoles européennes. Pierre & Vacances, quasiment absent du marché des
résidences de tourisme urbaines, possède aujourd'hui 2 établissements en ville, l'un à
Montreuil dans le département de la Seine-Saint-Denis et l'autre, porte de Versailles,
pour lequel la chaîne envisage de tripler le nombre d'appartements disponibles. Vacantel
a choisi récemment de se positionner sur un créneau vacant, celui des établissements 2
étoiles situés en périphérie urbaine. Le groupe Citadines a un objectif de plus grande
ampleur : être leader en Europe. Déjà propriétaires d'une dizaine d'établissements
dans les villes européennes, les deux chaînes majeures en France (Citadines/Orion City)
sont actuellement à la recherche de sites, principalement en Grande-Bretagne et en
Allemagne. Le concept est facilement exportable, d'autant plus que le produit français
apparaît reconnu pour sa qualité au plan international. Il est, par ailleurs, plus
facile à mettre en œuvre sur d'autres marchés qu'en France, du fait de leur
importante potentialité. On parle aussi de projets qu'aurait le groupe Accor de
développer des résidences hôtelières sur le tourisme d'affaires, alors qu'il possède
déjà la marque Parthénon. Mais, ceci n'est que la suite logique de l'évolution d'un
marché où la plupart des grands groupes anglo-saxons développent depuis de nombreuses
années leurs propres réseaux de résidences hôtelières urbaines.
A. Vallée
L'HÔTELLERIE n° 2606 Supplément Economie 25 Mars 1999
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