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Résidences de tourisme

Reprise des créations

Malgré son jeune âge, le marché des résidences de tourisme s'est déjà fait sa place au soleil parmi les hébergeurs touristiques français. La présente consolidation du secteur et les bons scores de remplissage annoncent une expansion qui va continuer.

Souvent accusée de concurrence déloyale par les hôteliers, la résidence de tourisme est un produit encore mal connu en France. Pourtant, elle fonctionne différemment de l'hôtellerie. La principale distinction réside dans la durée moyenne de séjour des clients et dans le nombre de services proposés. Contrairement à ce qu'on croit, la location à la nuitée, n'est pas aussi répandue qu'on pourrait le penser. "Les résidences de villes se partagent les mêmes cibles de clientèle que l'hôtellerie de centre-ville, dont l'hôtellerie de chaînes : il y a donc forcément une forme de concurrence. Cela dit, la durée moyenne de séjour chez nous est d'environ 8 jours à Paris et de 3 semaines en province. Nous ne sommes donc pas sur le même créneau, car le client de passage opte en priorité pour l'hôtel", précise Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme). Les accrochages avec les hôteliers proviennent surtout d'une méconnaissance par eux des résidences hôtelières. Mais aussi parce que la loi autorise dans l'absolu une résidence à accueillir un client pour une seule nuit. Conçues dans les années 70 afin de doper la commercialisation des stations de sports d'hiver, les résidences de tourisme constituent en fait deux produits en un seul : une formule d'hébergement et un placement immobilier. Ainsi le concept a pu se développer considérablement, passant de 60 000 lits en 1979 à plus de 300 000 lits vingt ans plus tard. Aujourd'hui, le parc en France appartient d'ailleurs pour 63 % à des particuliers.

Un marché en constante évolution
Le marché français des résidences de tourisme s'est globalement développé en 4 phases. De 1975 à 1984, le concept se met en place essentiellement à la montagne et voit la création de 10 000 lits par an en moyenne. De 1985 à 1990, encouragées par une forte demande, les résidences se propagent sur le littoral puis dans les villes, au rythme moyen de 26000 nouveaux lits par an. De 1991 à 1995, la crise économique jumelée à de nouvelles contraintes de classement et d'exploitation découragent les investisseurs potentiels. Après 1995, les constructions reprennent aidées par la relance économique et la loi Périssol. Fin 1999, on compte au total 805 résidences de tourisme en France, ce qui représente 313000 lits (soit environ 73000 appartements). Le parc se répartit en quatre zones géographiques : la mer rassemble plus de la moitié des lits, la montagne 34 %, la ville 9 % et la campagne 6 %. Bien qu'encore faiblement représentée, la résidence en milieu urbain tend à se développer. Les résidences de tourisme en France comptent en moyenne 90 appartements et regroupent une majorité de 2 pièces. L'offre est plutôt moyen de gamme puisque 75 % des résidences classées appartiennent à la catégorie 3 étoiles. Le poids économique de ce marché n'est pas négligeable puisqu'au-
jourd'hui, fortes de leurs 313000 lits, les résidences de tourisme représentent plus de 12 % de l'hébergement touristique commercial français. Elles ont par ailleurs réalisé en 1998 plus de 5,5 milliards de chiffres d'affaires engendrant 460 millions de francs de TVA. Et l'année 1999 (statistiques en cours d'élaboration) s'annonce sous les meilleurs auspices, puisque tous les compteurs sont à la hausse.

Une clientèle diversifiée
En 1998, les résidences de tourisme ont accueilli quelque 4 millions de personnes : des skieurs, des vacanciers de bord de mer mais pas uniquement... 50 % de la clientèle se compose de familles en vacances, le reste regroupe des séjours entre copains (20 %), des personnes du troisième âge (10 %) et des hommes d'affaires (20 %). Cette dernière catégorie peut même atteindre jusqu'à 50 % dans les résidences de ville. Bien qu'elles attirent en majorité une clientèle française, les résidences de tourisme séduisent entre 30 et 40 % d'étrangers. D'origine européenne (Belgique, Allemagne, Italie, Grande-Bretagne, Pays-Bas), les clients fréquentent plutôt les résidences de ville (52 %), de montagne (37 %) et de bord de mer (33 %). Toutes nationalités confondues, la durée moyenne du séjour dans une résidence de tourisme est de 7,6 jours. En ville, elle grimpe à 9,5 jours et à la campagne elle descend jusqu'à 5,2 jours. Quant aux niveaux de fréquentation, ils se révèlent excellents. Sur le plan national, le taux d'occupation moyen annuel est de 70 %. En montagne, ce taux est de 75 % contre 73 % sur le littoral. Moins tributaires des variations saisonnières, les résidences implantées à la campagne et en ville affichent des résultats qui frôlent les 80 %. A noter également que la rentabilité des résidences de tourisme est forte, comparée à l'hôtellerie, parce qu'elles ont moins de charges de personnel, moins de charges journalières (travaux ménagers moins importants) et le nombre de services proposés reste limité. Autant d'avantages qui ne laissent pas insensibles les investisseurs étrangers, comme les grands groupes immobiliers français !

En voie de consolidation
Les 2/3 des lits sont commercialisés par 6 chaînes regroupant plusieurs résidences sous la même enseigne, le dernier tiers étant constitué de groupements régionaux et de petits exploitants. Preuve de son succès et de ses potentialités de développement, le secteur est gagné par la concentration. Les années 90 ont été marquées par des reprises et des acquisitions en tout genre. Mais les plus grandes mutations se sont produites récemment, avec la fusion de Maeva et de Vacantel et l'acquisition d'Orion City par Citadines et d'Orion Vacances par Pierre & Vacances. Restructuration oblige, aujourd'hui les opérateurs repositionnent leurs produits et peaufinent leurs axes de développement. Ainsi Pierre & Vacances, positionné depuis son origine sur le segment loisirs, prône les vacances en liberté en privilégiant la consommation à la carte des services et des loisirs. La chaîne, qui vise les 100 000 lits d'ici la fin de l'année, envisage par ailleurs de se développer en milieu urbain. Sa nouvelle enseigne Pierre & Vacances City s'agrandira ainsi de 4 nouvelles résidences parisiennes en l'an 2000. Le groupe Maeva, quant à lui, se décompose désormais en trois enseignes : Maeva, qui offre un produit de type 3 étoiles, propose des services tout compris. Vacantel, qui se situe davantage sur le créneau 2 étoiles, privilégie pour sa part la formule des services à la carte. City par Maeva rassemble les résidences implantées dans les grandes villes françaises : cette enseigne compte à ce jour 18 résidences, soit 2 050 lits. Le groupe envisage lui aussi d'être plus présent sur le marché des résidences urbaines et annonce, d'ici 2001, 10 nouvelles résidences City par Maeva. Cela dit, le spécialiste en France de la résidence urbaine reste la chaîne Citadines. "Après le rachat des résidences Orion City, nous avons entrepris un vaste programme de rénovations afin d'intégrer ces nouvelles résidences à notre parc Citadines", précise Erwin Rick, directeur général de Citadines. Avec ses 49 appart'hotels (14000 lits) situés au cœur des grandes métropoles françaises et européennes, Citadines compte bien renforcer sa position de leader. "En France, nous disposons de 38 établissements au total contre 8 seulement en Europe. Notre objectif est désormais d'accroître notre parc européen en nous développant en Allemagne, Angleterre, Espagne, Italie...", ajoute Erwin Rick.

Un avenir prometteur
Cet engouement soudain pour les villes n'est pas surprenant. L'activité des résidences est plus soutenue en zone urbaine que sur les sites touristiques car la fréquentation y est mieux répartie sur l'ensemble de l'année. Les résidences de villes séduisent aussi une clientèle d'affaires de plus en plus importante. Ce concept a plu tout de suite et n'a pas beaucoup évolué par la suite. Cela dit, son développement ne se produit que maintenant pour une raison principale. Selon Pascale Jallet, le marché des résidences de bord de mer et de montagne est arrivé à maturité et les grandes villes de province sont aujourd'hui bien équipées. En revanche, l'offre n'est pas encore saturée à Paris et dans les métropoles européennes. L'avenir s'annonce donc prometteur pour les opérateurs qui ont choisi de se positionner sur ce créneau. Ceci dit, parallèlement à ces grands groupes évoluent de plus petits opérateurs qui progressivement font leur chemin. La tendance actuelle pour eux est davantage au développement en zones rurales (vallée de la Maurienne, Pyrénées, etc.). Tout un programme...
G. Marquet

Les principaux opérateurs du marché des résidences de tourisme en 1999 (recensement du parc en France)

Répartition par catégorie des résidences de tourisme

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L'HÔTELLERIE n° 2656 L'Hôtellerie Économie 9 Mars 2000