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Résidence de tourisme en ville

Les groupes hôteliers attaquent

La résidence hôtelière de centre-ville représente pour l'instant une offre très restreinte, alors qu'elle développe une bonne rentabilité. Curieusement, les groupes hôteliers qui ne s'y étaient pas intéressés jusqu'ici comptent bien rattraper leur retard à vitesse grand V, ne serait-ce que pour contourner la saturation sur leur propre secteur.

Concept actuellement en plein boom, le nombre de résidences de tourisme en site urbain pour l'année 2000 se chiffre néanmoins à seulement 131 unités. Pour l'instant, car ce marché plutôt délaissé curieusement par les groupes hôteliers commence à les intéresser au plus haut point. Pour l'heure, le parc français représente 11 100 logements et 30 700 lits. "Les groupes hôteliers considéraient les résidences hôtelières de centre-ville comme un marché différent du leur, voire même un autre métier, alors qu'en y regardant de près, il leur est très cousin", explique un consultant spécialisé. D'une part, ces résidences accueillent majoritairement une clientèle d'entreprise, ce que les groupes hôteliers connaissent déjà très bien. La résidence est conçue pour les longs séjours, ce qui n'est pas le cas de l'hôtel. "Aujourd'hui, beaucoup de personnes sont amenées dans le cadre de leur travail à se déplacer pour des durées de séjour plus longues qu'auparavant. Audits, formations, mutations, sont autant de générateurs de moyens ou de longs séjours. La résidence de tourisme est faite pour eux", explique Thierry Selles, directeur commercial et marketing de City par Maeva.

Des scores de remplissage insolents
Avec des taux d'occupation annuels souvent proches des 80 % d'après les statistiques du SNRT (Syndicat national des résidences de tourisme), les résidences hôtelières pour clientèles d'affaires ne laissent plus indifférents. Leur durée moyenne de séjour est de 9,2 jours contre 8 en moyenne dans l'ensemble du secteur. "Sachant que les durées moyennes de séjours sont particulièrement élevées, nécessitant des frais en principe moindres que les hôtels, les groupes peuvent espérer des résidences de tourisme en ville une rentabilité supérieure à celle des hôtels", analyse Jean Gaillard, président du SNRT. De fait, même si leurs prix moyens sont inférieurs à ceux des hôtels de même gamme, et si le mètre carré construit est plus cher, les résidences demandent moins de personnel, moins de service et d'entretien que l'hôtel, tandis que les services à la carte sont facturés. Bref, elles rapportent plus, avec des taux d'occupation que l'on ne retrouve que dans les chaînes hôtelières superéconomiques, avec moins de contraintes. Enfin, les résidences classées ne sont pas assujetties à l'obligation de passer en CDEC, ce qui fait gagner du temps dans la création d'un projet.

Nouveau chouchou des groupes hôteliers
Du coup, la résidence hôtelière en milieu urbain est devenue - tardivement - le nouveau chouchou des grands groupes hôteliers. Devant une saturation en hôtellerie classique plus ou moins marquée ici et là, notamment dans le 3 étoiles, la résidence hôtelière devient un nouveau marché à conquérir. Que ce soit Accor avec SuiteHôtel - alors que le groupe avait le concept Parthénon qu'il ne développait plus -, nouvellement Mister Bed ou encore Choice - d'autres suivront -, tous ont pris conscience de l'importance du marché et tous ont l'intention d'être de la partie. Déjà présent sur ce marché aux Etats-Unis avec Mainstay Suit, le groupe Choice a choisi de développer le concept de résidences de tourisme en site urbain par l'intermédiaire de 2 enseignes. Comfort Suit, apparue en 1998 en France sur le créneau du 2/3 étoiles, rassemble trois résidences, à Aix, Cabourg et Grenoble. Pour sa part, Quality Suit se situe sur le créneau 3 étoiles et plus. Considérés comme des produits potentiellement très prometteurs au sein du groupe, près de 10 résidences de tourisme devraient le rejoindre d'ici la fin de l'année.

De nouveaux acteurs
Choice n'est pas le seul groupe hôtelier à s'intéresser à ce marché ; la chaîne d'hôtels superéconomiques Mister Bed a ouvert sa première Mister Bed Résidence (54 appartements) fin janvier 2001 à Noisy-le-Grand. De catégorie 2 étoiles, elle s'inscrit dans une volonté de développement du concept à long terme. Mais les groupes hôteliers ne sont pas seuls sur le créneau et doivent rivaliser avec des concurrents hautement spécialisés dans les résidences de tourisme. Ces derniers s'efforcent depuis peu à élaborer un produit 'ville' collant aux attentes des clientèles de séjours professionnels. C'est le cas de Maeva avec City par Maeva et ses 22 résidences ou encore de Pierre & Vacances City et ses 7 résidences. Mais Citadines avec ses 49 Apart'hôtels en Europe est depuis quelques années le spécialiste de la résidence urbaine. Découvrant ce nouveau marché qu'ils connaissaient déjà sous d'autres formes, les groupes hôteliers devraient vite devenir des acteurs majeurs du secteur. C'est bien connu, ils ont horreur de laisser le vide s'installer.
E. Georges

Comfort Suit, apparue en 1998 en France sur le créneau du 2/3 étoiles, rassemble trois résidences, à Aix, Cabourg et Grenoble.

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L'HÔTELLERIE n° 2709 L'Hôtellerie Économie 15 Mars 2001