De la mise en concurrence des entreprises à la passation des marchés, la phase de mise au point doit faire l'objet d'une attention toute particulière. Etapes et mots-clés pour réussir.
Lors d'une rénovation lourde, la première étape consiste à choisir le maître d'œuvre. Selon l'arrêté du 29 juin 1973 réglant les marchés d'ingénierie et d'architecture, le maître d'œuvre est "l'unique responsable de la conception et du contrôle d'exécution de l'ensemble des ouvrages". Sachant que maître d'œuvre n'est pas une profession en soi, cette fonction peut être remplie par un architecte, un architecte d'intérieur, certains ingénieurs, métreurs vérificateurs, bureaux d'études ou entreprises générales.
Consultation des entreprises
Une fois le maître d'œuvre choisi, le programme arrêté et le projet définitif
établi, arrivent alors d'autres moments cruciaux. Tout d'abord, le lancement des appels
d'offres ou consultation des entreprises. Celle-ci intervient entre la conception du
projet et sa réalisation. Il s'agit en fait, de mettre les entrepreneurs en mesure de
répondre par des chiffres et documents graphiques et écrits au projet soumis. Pour cela,
il est impératif de leur fournir un dossier aussi clair et exhaustif que possible.
Le dossier de consultation des entreprises (DCE) définit précisément toutes les
contraintes techniques, chronologiques, financières, de garanties et autres. Il réunit
les pièces techniques indispensables à l'appréciation des ouvrages et les documents
administratifs. Ces derniers ont une importance capitale. Ils précisent de façon claire,
la réglementation qui va s'imposer à tous les partenaires durant le déroulement du
chantier, tant sur le plan pratique que juridique et financier. Bien constitué, le
dossier contribue, par sa clarté et sa précision, à prévenir quantité de litiges.
D'où l'importance d'en confier sa rédaction à un homme de l'art.
Mise en concurrence
Selon la nature et l'importance du projet, trois solutions de mise en concurrence sont
envisageables : l'appel d'offres ouvert, l'appel d'offres restreint et les marchés
négociés.
Pour sa part, l'appel d'offres ouvert autorise tout candidat remplissant les conditions du
règlement d'appel d'offres à remettre une proposition de prix. Le but recherché ici est
d'intéresser le plus grand nombre de candidats afin d'obtenir le meilleur prix.
Concurrence oblige ! Cette formule suppose le recours à la publicité par voie d'annonces
dans les journaux spécialisés et les quotidiens locaux ou régionaux. Mais attention,
tout ceci entraîne des frais qui ne sont peut-être pas justifiés au vu de l'importance
du chantier.
Bien mené, l'appel d'offres restreint présente également les avantages d'une réelle
concurrence. Mais dans ce cas précis, elle est 'domestiquée', restreinte, car le choix
des entreprises à consulter fait tout d'abord l'objet d'une démarche de présélection :
l'appel à candidatures. En vertu de leurs connaissances et de leurs expériences
personnelles, maîtres d'ouvrage et concepteurs dressent en commun une liste limitée de
candidats présentant des qualifications comparables et adaptées à l'opération
envisagée. Le prix sera, là encore, le critère déterminant du choix.
Troisième solution, les marchés négociés. Cette formule se rapproche de l'appel
d'offres restreint car elle procède également d'une présélection de candidats. Une
fois les entreprises présélectionnées, la négociation des prix s'engage avec chacune
d'elles. La concurrence subsiste donc, mais de façon informelle. A cet égard, il
convient de souligner que certains entrepreneurs, victimes du marchandage, compriment à
l'extrême leur marge mettant ainsi en péril la qualité de leurs prestations. La
vigilance s'impose donc au cours de cette procédure.
Décision
Il faut désormais faire son choix parmi les entreprises candidates. Souvent, le prix
reste le critère de choix déterminant. Mais attention, il n'a de signification que si
les autres conditions nécessaires à la bonne réalisation du projet ont été jugées
satisfaisantes. Pour l'essentiel, les paramètres complémentaires au critère 'prix' se
résument aux points suivants :
w La qualification OPQCB renseigne le maître d'ouvrage sur
les possibilités techniques, la nature et les limites des activités professionnelles, et
l'importance des moyens de production des entreprises. Le niveau de qualification exigé
est bien sûr, fonction de l'opération envisagée.
w Les références de réalisation et les certificats de
capacité, délivrés par les hommes de l'art ou les maîtres d'ouvrages, complètent
utilement la qualification reconnue par l'OPQCB et parfois compensent son absence.
w La situation géographique, d'une importance relative
selon les types d'ouvrages. Elle doit néanmoins rester compatible avec les exigences de
maintenance et éventuellement de dépannage.
w La santé économique du candidat. Les attestations de
versement des cotisations d'assurances, cotisations sociales ou autres, en dehors des
renseignements spécifiques qu'elles procurent, constituent un embryon d'informations.
w La conformité au descriptif du projet doit rester un
critère déterminant.
w La notion de coût global. Ce concept associe le montant
de l'investissement au coût d'exploitation. Pour bien faire, cette notion de coût global
devrait intervenir lors de la phase de conception, mais il est fréquent que le descriptif
laisse volontairement (ou accidentellement) une certaine latitude aux entrepreneurs.
De tous ces critères et de leur rigoureuse étude découlent les bons choix.
Passation des marchés
La suite logique de l'agrément des soumissions est la passation des marchés. Un contrat
synallagmatique est alors passé entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur.
L'architecte ou maître d'œuvre qui prépare les marchés n'est nullement partie
prenante dans ce contrat. La nature de son intervention est comparable à celle d'un
notaire rédigeant un acte de vente.
Les conditions du marché ne constituent plus une découverte ni pour l'entrepreneur, ni
pour le maître d'ouvrage puisqu'elles correspondent, en principe, en tous points, à
celles énumérées dans les pièces administratives du DCE connues des deux parties. Ce
document, impartial avant tout, réitère notamment l'engagement de l'entreprise à
réaliser les missions confiées dans les délais déterminés et l'engagement du maître
d'ouvrage à les rémunérer selon les modalités précisées. A noter que la pratique du
contrat de marché a le mérite d'être claire. Au contraire, la signature de devis
chargés comprenant au verso des conditions de ventes confuses est à proscrire
totalement.
Mener à bien l'ensemble des phases préliminaires, depuis l'élaboration du projet
jusqu'à la signature des marchés, revient à assurer la parfaite réalisation de
l'ouvrage, la rapidité de l'exécution et la qualité des relations entre tous les
intervenants. *
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L'HÔTELLERIE n° 2718 Supplément Décoration 17 Mai 2001
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