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La hausse de l'immobilier en 2000, conjuguée au refus par les parlementaires d'actualiser pour la quatrième année consécutive le barème de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), doit inévitablement conduire un plus grand nombre de Français à effectuer, le 15 juin prochain, une déclaration au titre de l'ISF. Principale difficulté de cette déclaration : l'évaluation des éléments servant de base à l'impôt et notamment des actifs immobiliers. Comment procéder ?
L'article 885 S du Code
général des impôts (CGI) stipule que les biens immobiliers doivent être évalués à
leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition. Mais il n'existe pas de
définition légale de la notion de valeur vénale. Il a donc été admis qu'elle
correspond au prix qui serait obtenu en cas de cession du bien dans des conditions
normales de marché. Diverses méthodes peuvent être utilisées pour déterminer cette
valeur vénale. C'est au contribuable de choisir son mode d'évaluation, l'administration
fiscale se conservant le droit de la contester.
La difficulté d'application réside dans le fait que les méthodes conseillées par
l'administration diffèrent selon le bien à estimer. Ainsi, pour les terres agricoles et
les terrains à bâtir, l'évaluation par comparaison est assez facile à utiliser. Il
suffit de se référer aux enquêtes publiées chaque année par la Safer, Société
d'Aménagement foncier et d'Etablissement rural (cf. JO du 17 septembre 2000, pages 14.583
et suivantes). Elles donnent de façon très détaillée les prix moyens à l'hectare
selon la région, le type de culture, le bail concédé... Cette méthode d'évaluation
peut être combinée si besoin avec celle par le revenu. On applique alors aux redevances
stipulées dans le bail un coefficient de capitalisation compris en général entre 1 et 4
%.
Il n'en est pas de même pour les immeubles bâtis dont l'évaluation est plus difficile
à réaliser. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la valeur à indiquer ne
peut résulter que de comparaisons avec des biens intrinsèquement similaires en fait et
en droit. Mais au gré des arrêts, la notion d'identité des biens s'est assouplie, au
point que les juges de la Haute Cour ont admis que l'administration fiscale se réfère à
la valeur de maisons traditionnelles pour l'évaluation d'un blockhaus transformé en
résidence secondaire (Cass. Com. 5 décembre 2000 n° 97-21.553).
En fait, les immeubles bâtis doivent êtres évalués soit en se référant à des biens
identiques (méthode par comparaison), soit en fonction du revenu qu'ils peuvent procurer.
La première méthode dite par comparaison consiste à déterminer la valeur de l'immeuble
par référence au prix de biens comparables présentant les mêmes caractéristiques. En
l'absence de biens similaires vendus avant le 1er janvier 2001, il est nécessaire de
faire appel à un agent immobilier ou à un notaire afin de lui faire estimer le bien ou
de recourir à la seconde méthode, l'évaluation par le revenu. Celle-ci consiste à
déterminer la valeur vénale d'un bien en appliquant au revenu qu'il procure, ou qu'il
est susceptible de procurer à son propriétaire, un coefficient de capitalisation. Le
taux de ce coefficient varie selon le bien. Il est compris entre 4 et 7 % pour les
logements à loyer libre, et de 5 à 8 % pour les bureaux et locaux commerciaux.
Ainsi, si le revenu retiré d'un appartement en location est de 45 000 F par an et sur la
base d'un coefficient de 4 %, la valeur de l'appartement ressort à : 45 000 F x 100/4 = 1
125 000 F.
Le cas des loueurs en meubléDepuis 1999, les loueurs en meublé professionnel doivent ajouter à la liste de leurs biens immobiliers ceux qui sont loués meublés malgré leur statut de professionnel (immatriculation au registre du commerce). En fait, alors que pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel il faut retirer de ses locations 150 000 F de recette ou 50 % des revenus du foyer, dès que l'on se place dans le champ d'application de l'ISF, ces deux conditions doivent être cumulées pour que soit reconnu le caractère professionnel de l'activité, c'est-à-dire, qu'il faut retirer de ces locations plus de 150 000 F et plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Autant dire qu'il est de plus en plus difficile de pouvoir se dispenser de déclarer ses biens loués en meublé à l'ISF. |
Les minorations possibles
Mais une fois la valeur du bien immobilier déterminée, il y a lieu de tenir compte de la
situation juridique dans laquelle se trouvait le bien au 1er janvier 2001. Depuis l'arrêt
Fleury (Cass. Com. 13 février 1996 n° 301), le contribuable soumis à l'ISF a le droit
d'appliquer un abattement de 20 % sur la valeur du bien qui constitue sa résidence
principale et qu'il occupe avec sa famille. Mais cette décote ne s'applique qu'à la
résidence principale, les autres immeubles, dont un contribuable se réserve la
jouissance (résidence secondaire), doivent être évalués à leur valeur vénale.
Lorsque la propriété d'un immeuble est démembrée, l'usufruitier doit, dans la
majorité des cas, déclarer la valeur du bien comme s'il en possédait la pleine
propriété. De plus, aucun abattement n'est possible, la Cour de cassation ayant
confirmé le bien- fondé de la position de l'administration fiscale qui a toujours
refusé d'accepter le moindre abattement (BOI 7 S-2-99, 19 avril 1999).
Toutefois, dans un arrêt du 14 décembre 1999, si les juges de la Cour de cassation ne
sont pas revenus sur leur position, ils ont néanmoins admis que l'indivision que créait
un démembrement de propriété pouvait influer sur la valeur du bien.
Car effectivement, les juges de la Haute Cour sont plus tolérants en faveur des membres
d'une indivision et n'ont pas suivi, dans de nombreux arrêts, l'administration fiscale
qui soutenait que nul n'étant obligé de rester dans l'indivision, rien n'interdisait la
vente de l'immeuble à son prix réel et le partage entre les co-indivisaires du prix
obtenu. Les juges ont donc admis, au contraire, qu'en raison des contraintes liées à
l'indivision, un abattement de l'ordre de 20 à 30 % était possible. Il en est de même
lorsque les biens sont détenus par l'intermédiaire d'une société civile immobilière
(SCI), mais aucun jugement ne permet de quantifier l'abattement toléré en pareil cas.
Enfin, pour les immeubles loués, un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. Com. 16
janvier 2001 n° 98-11.545) vient de confirmer la possibilité d'appliquer un abattement
sur la valeur des biens loués, en fonction du type de bail conclu et de la durée de bail
restant à courir au 1er janvier 2001. Mais les juges n'ont encore une fois pas quantifié
la valeur de cet abattement qui est habituellement compris entre 20 et 40 % (biens soumis
à la loi de 1948). A noter que pour les logements mis gratuitement à la disposition d'un
parent ou d'un tiers, aucun abattement n'est possible faute d'être en mesure de
présenter un bail signé. Bons calculs.
M.-C. Barbier
Déclaration ISF et concubinageContrairement à ce qui se passe en matière d'imposition sur le revenu, les
partenaires liés par un Pacs (Pacte civil de solidarité) font l'objet d'une déclaration
commune à l'ISF dès la conclusion du Pacs. |
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L'HÔTELLERIE n° 2721 Hebdo 7 Juin 2001
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