Pour vendre un logement, vous devez fournir la preuve que vous avez procédé aux diagnostics imposés dorénavant par le législateur. Depuis l'adoption de la loi Carrez, les vérifications à effectuer n'ont cessé de se multiplier. Pourtant, toutes ne vous concernent pas forcément. Le point sur vos obligations.
Ainsi, la loi du 18
décembre 1996, plus connue sous le nom de loi Carrez, n'oblige que les propriétaires de
lots de copropriété à fournir un mesurage détaillé et précis de la superficie
privative des lots qu'ils souhaitent vendre. De plus, cette loi, même dans le cas d'une
vente de lots de copropriété, exclut de son champ d'application les caves, garages,
emplacements de stationnement et lots d'une superficie inférieure à 8 m2.
Ce mesurage, qui peut être réalisé par le vendeur, doit être conforme aux termes du
décret du 23 mai 1997, et ne prendre en compte que les surfaces lui appartenant
juridiquement (non-intégration des surfaces communes annexées).
De même, la loi du 29 juillet 1998, complétée par le décret du 9 juin 1999 (art L.32-5
et R 32-10,11,12 du Code de la Santé publique), rend obligatoire "le contrôle de
la présence de plomb dans un logement d'habitation uniquement pour les locaux à usage
d'habitation construits ou rénovés avant 1948 ou situés dans une zone dite à risque".
C'est le préfet qui détermine ces zones à risque. Ainsi à Paris et en région
parisienne, le contrôle du plomb est obligatoire sauf dans le département de l'Essonne.
L'absence de ce contrôle peut être une condition suspensive au contrat de vente. Mais
comme sa validité n'est que de 1 an, il est conseillé de l'effectuer juste avant la
signature de la promesse de vente.
Un contrôle très encadré
Ce contrôle doit être effectué par un contrôleur technique agréé ou par un
technicien de la construction qualifié. Il est facile à établir puisque l'analyse
s'effectue à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation requiert un
agrément ministériel. Le rapport rédigé
au terme du contrôle doit être conforme à la circulaire interministérielle du 16
janvier 2001, c'est-à-dire qu'il doit indiquer le descriptif du local, le résultat des
mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du
plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.
L'extension récente et la gravité du phénomène 'termites' ont également contraint le
législateur à imposer dans certaines régions le contrôle de l'état parasitaire des
logements vendus. C'est la loi du 8 juin 1999, complétée par un décret du 3 juillet
2000, un arrêté du 10 août 2000 et une circulaire du 23 mars 2001, qui impose ce
diagnostic. Il concerne tous les types d'immeubles, appartements comme maisons, situés
dans une zone déclarée contaminée ou susceptible de l'être à court terme. Ces zones
sont délimitées par un arrêté préfectoral, et l'état parasitaire à fournir lors de
la vente d'un bien dans ces zones doit dater de moins de 3 mois. Attention donc à ne pas
le faire établir dès le projet de vente mais plutôt à la veille de la signature de la
promesse de vente. Comme pour le diagnostic concernant le plomb, cet état parasitaire
doit être établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic
de présence de termites.
Diagnostic amiante
Le diagnostic de l'amiante a été imposé par le décret du 7 février 1996, modifié par
le décret du 12 septembre 1997. Mais le vote de l'article 176 de la loi SRU (relative à
la Solidarité et au Renouvellement Urbain) a de nouveau bouleversé les textes de base en
étendant les matériaux et les types d'immeubles concernés. Tous les immeubles bâtis,
à la seule exception, pour l'heure, des immeubles à usage d'habitation comportant un
seul logement, sont concernés par ces textes, mais le champ d'application du diagnostic
diffère selon la date de construction de l'immeuble. Il porte sur le flocage pour les
immeubles construits avant le 1er janvier 1980, sur le calorifugeage pour ceux dont la
construction est antérieure au 29 juillet 1996, et sur les faux plafonds pour les
immeubles érigés avant le 1er juillet 1987. A cette première liste, un décret publié
au Journal officiel du 18 septembre 2001 a ajouté les éléments non friables
utilisés pour les toitures, les joints ou les dalles de sol en plastique.
Que doit préciser le diagnostic amiante ?
Le document demandé doit donc préciser, d'une part, la présence ou non dans l'immeuble
considéré de flocage, de calorifugeage, de faux plafonds ou d'amiante non friable dans
les toitures, les joints ou les dalles de sol en plastique, et d'autre part, la présence
ou non dans ces matériaux d'amiante friable ou non friable. Si de l'amiante est
détectée, le contrôleur doit vérifier l'état de conservation des matériaux et
établir une grille d'évaluation. Le résultat de cette grille entraînera selon le cas
un contrôle périodique des matériaux, une surveillance régulière du niveau
d'empoussièrement ou des travaux. Attention donc, si vous êtes acheteur et non vendeur,
aux conséquences de ce résultat pour votre futur niveau de charges, d'autant que le
décret de septembre 2001 abaisse le seuil de déclenchement des travaux de désamiantage
des immeubles anciens à 5 fibres par litre d'air contre 25 fibres auparavant et ne laisse
aux copropriétaires que 3 ans pour les réaliser.
Sans oublier un diagnostic technique
Enfin, si vous détenez un immeuble construit depuis plus de 15 ans et que vous souhaitez
le mettre en copropriété afin de le vendre plus facilement, sachez que la loi SRU du 13
décembre 2000 vous impose dorénavant, avant de procéder à cette mise en copropriété,
un diagnostic technique de votre bien. Ce diagnostic consiste à dresser un constat de
l'état apparent de la toiture, des ouvertures, des façades, des conduits et des
canalisations collectives, des équipements communs et de sécurité. A noter qu'ensuite
les copropriétaires et le syndic pourront s'appuyer sur ce diagnostic pour mettre en
œuvre le carnet d'entretien.
La vente d'un bien immobilier au gré de l'adoption de ces textes est compliquée, et on
ne peut que recommander à ceux d'entre vous qui doivent faire effectuer ces diagnostics
de privilégier les professionnels capables d'établir en une seule fois tous les
diagnostics nécessaires comme c'est notamment le cas des géomètres experts. Et si vous
êtes un acheteur potentiel, n'oubliez pas de demander au vendeur de vous fournir ces
documents s'il les détient déjà, ils constituent une aide utile à la prise de
décision.
M.-C. Barbier zzz61
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L'Hôtellerie n° 2743 Hebdo 8 Novembre 2001
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