Évaluation d'un fonds de commerce : les caractéristiques des locaux (2/6)

L'évaluation d'un établissement hôtel-restaurant repose sur une analyse rigoureuse de plusieurs facteurs de valeur. Dans cette deuxième partie concernant la qualité du local commercial, intéressons-nous aux caractéristiques des locaux.

Les modalités d’appréciation de ces critères diffèrent bien entendu d’un type de commerce à l’autre, les questions à se poser peuvent différer et les critères avoir plus ou moins d’importance. Nous vous proposons ici une liste de questions adaptée à l’activité hôtellerie-restauration, afin de mesurer les caractéristiques des locaux.

► Normes et accessibilité

L'établissement est-il aux normes de sécurité et d'accessibilité (2015) ?

La conformité aux normes de sécurité et d'accessibilité est non seulement une obligation légale mais aussi un facteur d'attractivité pour une clientèle diversifiée.

Pour cela, vérifiez si l'hôtel répond aux normes de sécurité en vigueur et aux normes spécifiques pour l'accessibilité des PMR ou si l’hôtel a une dérogation.

► Capacité et répartition des espaces

• Quel est le nombre de chambres et de couverts ? : La capacité d'accueil impacte directement le potentiel de revenus. Il faut donc connaître le nombre total de chambres disponibles ainsi que le nombre de couverts que le restaurant de l'hôtel peut servir.

Plus la capacité est importante, meilleurs seront les facteurs de valeur pour situer l’établissement, nous proposons de la grille suivante.

Nombre de chambres :

• + de 46 chambres
• Entre 36 et 45 chambres
• Entre 26 et 35 chambres
• - de 25 chambres

Nombre de couverts :

• + de 60 couverts
• Entre 41 et 60 couverts
• Entre 20 et 40 couverts
• - de 20 couverts

 

• Répartition des locaux de l’hôtel : est-elle très favorable, favorable, moyennement favorable, pas favorable  : analysez la disposition des chambres, leur taille, et leur aménagement. Une répartition favorable optimise l'expérience client et l'efficacité opérationnelle.

• Répartition des locaux salle/cuisine/annexes du restaurant : est-elle favorable, moyennement favorable, pas favorable ? Évaluez la configuration des espaces de restauration et des cuisines. Une bonne répartition permet un service efficace et améliore la satisfaction des clients.

• Salons particuliers, salles de séminaire, bars, terrasses : Vérifiez la présence de ces installations qui augmentent l'attractivité de l'hôtel pour divers segments de clientèle, des familles aux voyageurs d'affaires.

 

► État des locaux et possibilité d'expansion

• Quel est l’état d'entretien (bon, moyen, mauvais) ? Des locaux bien entretenus et récemment rénovés sont plus attractifs. En plus de l’appréciation visuelle, vous pouvez comparer les dépenses d'entretien des locaux au chiffre d'affaires hors taxes (CA HT). Des locaux bien entretenus sont plus attractifs et réduisent les coûts de maintenance à long terme.

• Quelle est l’année de la dernière grosse rénovation : l'année N, l'année N-1, l'année N-2, l'année N-3 ou avant ? : Les rénovations récentes augmentent l'attractivité de l'hôtel. Vérifiez la date de la dernière rénovation majeure pour évaluer l'état général des installations.

• Y a-t-il possibilité d'augmentation de la capacité ? La possibilité d'agrandir ou de modifier les locaux peut être un avantage stratégique. Évaluez s'il existe des possibilités d'agrandir ou de modifier les locaux pour augmenter la capacité d'accueil. Ceci peut être un avantage stratégique important.

 

► Équipements et aménagements

• Confort et équipements

Présence de climatisation, bonne isolation, chauffage économe ?  

Vérifiez la présence de systèmes de climatisation, d'une bonne isolation et d'un chauffage efficace pour assurer le confort des clients.

Équipements de loisirs 

Piscines, terrains de sport, golf miniature, etc., ajoutent une valeur significative. Évaluez la disponibilité et la qualité de ces équipements.

Matériel en nombre suffisant 

Assurez-vous que le matériel disponible est suffisant pour répondre aux besoins opérationnels de l'hôtel.

Couverts : en argent, autre (Inox …) : évaluez la qualité des couverts utilisés dans le restaurant, ce qui peut influencer l'expérience client.

• Qualité de l'aménagement

Évaluation de l'aménagement  (très bien, bien, moyennement bien, mauvais) : Examinez la qualité des aménagements intérieurs et extérieurs. Des aménagements de haute qualité améliorent l'expérience client.

Vétusté des immobilisations : de quand datent-elles ? Pour répondre à cette question, nous vous proposons d’utiliser le ratio des immobilisations (total des immobilisations nettes sur le total des immobilisations brutes). Plus ce ratio est élevé, plus les immobilisations sont récentes.

► Appréciation de la qualité et de l’ancienneté du matériel d’exploitation

• De quand datent le matériel de cuisson/réfrigération et la literie ? L'ancienneté du matériel de cuisson, de réfrigération et de la literie affecte la qualité du service et les coûts de maintenance. Évaluez l'âge de ces équipements pour anticiper les besoins de remplacement ou de mise à jour.

 

L'analyse des facteurs se rapportant au local commercial en répondant à l’ensemble des questions permet d'obtenir une vision claire de la situation de l’hôtel-restaurant par rapport à la moyenne des établissements.