Règle du 1/800 : si l'on achète un hôtel de 10 chambres à 100 E la chambre, doit-on l'appliquer ?

Onlyforme

dimanche 1 juin 2008

Bonjour,
Si je comprends bien cette régle, pour exemple je veux faire un hotel de 10 chambre à 100€, l'investissement maximum doit être de 800 000€. Ok si je le fait construire, j'achete le terrain, je construit et j'amménage le batiment et je passe 18-24 mois pour faire le projet. Mais si j'achete un hotel toujour de 10 chambre à 100€ par chambre. Dois-je appliquer cette régle ? En effet, mon chioffre ma commencer dès le premier jour (donc moins de fraix financier et du CA donc de la marge en plus pendant ces 18 à 24 mois), une base de clientéle installée, donc une période de lancement plus courte. Donc comment valorisé le fond (suivant sa qualité) ? Les 1/800 sont ils uniquement sur la valeur des murs ?
Merci d'avance

Daniel GILLOT

dimanche 1 juin 2008

Pour moi, ce n'est pas une «règle» mais une indication qui
permet de vérifier tous les autres éléments d'analyse (concurrence, marché, positionnement tarifaire, compte d'exploitation, business plan....).

L'on évoque aussi la règle du 1/1000 °, pourquoi pas ?

Mais ne jouez pas un investissement - lourd par définition - sur ce seul repère.

cdlt - dg

Onlyforme

dimanche 1 juin 2008

Oui pour l'indication mais la valeur du fond
L'objectif n'est pas d'avoir cette seule régle en point de comparaison. Mais de valorisé l'activité en plus des murs. Pour pouvoir comparer 2 possibilités : 1 je construis en 18 24 mois, puis je crée la clieentèle en n mois (ou années) ou j'achete avec une base de clientéle (bonne ou mauvaise). Le but est de pouvoir comparer cela et mettre des valeurs sur le fond et non pas uniquement les murs. Donc quelles sont les 'ratios' de la profession ? Ce n'est pas le critère d'évaluation principal mais au moins cela permet de voir si on est dans les clous ou très loin.

Merci

Jean-Claude OULÉ

dimanche 1 juin 2008

Eélements de réponse
Il s'agit d'une observation statistique de nouveau validée aux EU qui montre que la valeur d'une affaire est comprise entre 800 et 1000 fois le prix moyen de la chambre. La même étude montre que c'est un meilleur prédicteur de la valeur d'une affaire que sa rentabilité par exemple.
Dans votre problématique :
1 - Vous construisez, basez vous sur le coûts moyens de construction pour estimer l'investissement.
2 - Appliquez l'estimation du 1/800ème (je ne parle pas de règle comme suggéré trsè justement par daniel. La différence entre le résulat et le coût de la construction doit vous donner une estimation de la valeur du fonds.

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