Un commerce, qu’est-ce que c’est ?
Un commerce est une activité, des moyens et des biens affectés à son exploitation.
Ainsi, qu’il fasse l’estimation d’un café, d’un restaurant, ou d’un hôtel, le conseiller immobilier spécialisé en commerces & entreprises doit allier connaissances immobilières et connaissances financières, et appliquer de nombreux critères (conditions d’exploitation du bail, emplacement, valeur du matériel, état des locaux…) venant souvent majorer ou minorer le résultat obtenu par les principales méthodes d’évaluation.
L’estimation immobilière d’un CHR : les méthodes d’évaluation
La nature d’un commerce se constitue d’éléments matériels et immatériels. À ce titre, l’évaluation ne peut se résumer à l’addition des valeurs brutes des seuls éléments matériels.
Il existe de nombreuses manières d’estimer, dont les principales sont :
- la méthode comparative ;
- la méthode patrimoniale ;
- la méthode de rendement ;
- et la méthode par valorisation du chiffre d’affaires.
La méthode comparative
Le fonds de commerce est valorisé au regard des prix de commerces équivalents : d’activité identique et dans le même secteur. Si la méthode est simple, elle nécessite de disposer des bases de comparaison nécessaires en regroupant les affaires sur le marché ou les cessions récentes.
La méthode patrimoniale
Cette méthode consiste à additionner les immobilisations incorporelles (dont valeur du fonds ou du droit au bail, licences, brevets…) ainsi que corporelles (matériel, agencement, équipements).
La méthode de rendement
Méthode souvent utilisée par les établissements bancaires, l’objectif est de définir la rentabilité du commerce. Est généralement retenue la méthode par l’EBE (excédent brut d’exploitation) qui reflète l’activité réelle de l’exploitation en éliminant les flux financiers exceptionnels et hors exploitation.
La méthode par valorisation du chiffre d’affaires
Cette technique s’appuie sur une fourchette de valeur par activité et est exprimée en pourcentage du CA sur les 3 derniers exercices. Elle est la plus usitée.
Bien que complexe, l’évaluation d’un café, hôtel ou restaurant, repose sur des bases objectives, qu’elles soient matérielles ou immatérielles. Dans tous les cas, une estimation précise et réaliste demeure la clé d’une concrétisation rapide de la vente. L’intervention d’un spécialiste s’impose !
A retenir :
- Estimer un bien commercial CHR est complexe et déterminant, cette tâche doit être confiée à un professionnel.
- Il existe plusieurs méthodes d’évaluation qu’il faut souvent pondérer par des critères propres au commerce estimé.
- L’estimation pertinente d’un commerce permet d’attirer des repreneurs fiables et assure ainsi la vente.
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