Cessions d'hôtels : "À Paris, les vendeurs sont en position de force"

L'Hôtellerie Restauration : Quel est le profil des hôtels parisiens recherchés par les acquéreurs ?

Christian Berger : Les établissements les plus recherchés à Paris sont des hôtels à rénover qui permettent à l'acquéreur d'acheter à un prix moins élevé, de réaliser des travaux, d'obtenir une classification de niveau supérieur, de manière à générer un effet de levier au moment de la revente ou de créer de la trésorerie en vue de réinvestir.

Hormis le chiffre d'affaires et l'EBE, quels sont les éléments les plus importants dans l'estimation du prix de cession ?

L'emplacement - arrondissement, quartier, station de métro - reste le critère le plus important. Cet élément est inévitablement associé au profil de la clientèle qui va influer sur le taux d'occupation et le prix moyen des chambres, qui comptent aussi beaucoup dans le processus d'évaluation. L'idéal est un emplacement qui brasse une clientèle touristique, de congrès et d'affaires. Le loyer, le bail et les travaux à réaliser, la mise aux normes d'accessibilité, sont aussi des critères à ne pas négliger.

Quelle est la moyenne des prix de cession des hôtels que vous détenez en portefeuille ?

Concernant les produits de notre portefeuille, qui sont en majorité des hôtels 3 étoiles entre 25 et 40 chambres situés à Paris intra-muros, les prix sont particulièrement élevés. En moyenne, ils sont compris entre 4,5 et 6 fois le CA HT, selon l'état de l'hôtel, l'emplacement et le bail.

Comment l'expliquez-vous ?

La demande est forte et par conséquent les vendeurs sont en position de force.

Cette tendance va-t-elle perdurer selon vous ?

Je crois que les prix ne monteront pas plus.

Les acquéreurs parviennent-ils malgré tout à faire financer leurs projets face à de tels prix ?

Il leur faut un minimum de 45 % à 50 % d'apport. Sans cela il est quasi impossible de trouver un financement bancaire aujourd'hui. Pour étaler la dette, les banques accordent des prêts sur dix à douze ans.

La fiscalité sur les plus-values de cession est-elle pénalisante ?

Ce qui le plus pénalisant c'est que cette fiscalité complexe change très souvent ce qui brouille la visibilité des cédants.

Sous quelle forme juridique se font les cessions d'hôtels parisiens ?

Dans 95 % des cas, la cession se fait sous forme de cession de titres - parts sociales ou actions -, sachant que, le plus souvent, il s'agit de cession d'action de SAS car les droits d'enregistrements sont moins élevés dans ce cas de figure.