► L’étude Pedron, basée à Paris, existe depuis 1969. Êtes-vous spécialistes de la région parisienne ou exercez-vous aussi en province ?
Adeline Desthuilliers : L’étude Pedron est historiquement installée sur Paris, avec une très bonne connaissance du marché parisien et de sa banlieue. Nous intervenons également régulièrement en région. Nous avons eu l’occasion de réaliser plusieurs transactions récemment dans les Hauts de France, à Lille et Douai, et égalament en Normandie. Actuellement, nous travaillons sur des établissements situés dans le Sud, dans le Sud-Ouest et dans la Marne.
► Avez-vous un profil de spécifique de clients, de biens ?
Que ce soient vendeurs ou acheteurs, nous travaillons avec différents profils ce qui nous permet d’avoir une bonne adéquation entre l’offre et la demande. Nos clients peuvent être des primo-accédants, des indépendants, des groupes ou des fonds d’investissement. L’étude Pedron est un cabinet spécialisé en hôtellerie, et nous étudions tous les dossiers d’hôtels à la vente sur toute la France. Nous avons une demande importante, plus spécifiquement sur les villes avec une bonne desserte, ainsi que les hôtels de grande capacité, de plus de 40 chambres. Toutefois, chaque affaire étant différente, nous regardons tous les dossiers avec attention.
► Qui sont les experts qui constituent l’étude et quels sont leurs domaines de compétences ?
Mahmoud Ali-Khodja est l’homme clé du cabinet. Restaurateur au début de sa carrière, il comprend les problématiques d’un chef d’entreprise du secteur des CHR. Cela fait maintenant plus de vingt ans qu’il est sur le terrain de la transaction hôtelière, il a donc acquis une expérience importante qu’il met au service des clients de l’étude. J'ai rejoint pour ma part le cabinet plus tard. Je suis expert-comptable et spécialiste des hôtels, cafés et restaurants. J'interviens donc de manière complémentaire sur l’étude des dossiers et leur analyse. L’étude Pedron a d’ailleurs publié en 2018 un ouvrage destiné aux hôteliers : Créer ou reprendre un hôtel, mettant ainsi sur papier son savoir-faire et son expérience.
► Comment se compose votre processus d’accompagnement lors d’une cession, d’une acquisition ?
L’accompagnement de nos clients dans leur projet de cession ou d’acquisition repose sur la compétence, l’expertise et la relation de confiance. Le processus d’accompagnement se déroule par étapes. Tout d’abord, l’écoute afin de bien comprendre les objectifs de nos clients, ce qui permet d’instaurer une relation de confiance. Ensuite, nous les accompagnons à chaque étape du projet et même après, en mettant à notre disposition notre réseau.
En effet, notre rôle est de faire l’interface entre les parties prenantes dans les opérations afin de faciliter la transaction. Pour cela, nous dialoguons avec les avocats, notaires, experts-comptables afin de rendre l’ensemble des informations intelligibles pour notre client dont nous défendons les intérêts.
► Comment la crise sanitaire a-t-elle affecté les transactions ? Vos méthodes d’évaluation ont-elles changé ?
La crise sanitaire a mis à mal le secteur de l’hôtellerie, touché de plein fouet par les fermetures et les différentes mesures sanitaires. Mais les hôteliers ont été remarquables, ils ont su faire preuve d’abnégation et regarder vers l’avant. La mise en place des aides de l'État ont eu un impact bénéfique. Les transactions ont été affectées de manière importante. En effet, il y a eu moins de transactions réalisées sur la période Covid par rapport aux années précédentes. Cela peut s’expliquer par plusieurs facteurs : la crainte de voir les hôtels dévalués, la baisse de chiffre d’affaires, mais aussi la perte de confiance des banquiers qui ont renforcé leur demande d’apport et de garanties.
Aujourd’hui, lorsque nous faisons l’évaluation d’un hôtel, nous neutralisons les chiffres issus de la période covid-19, car nous partons du principe que l’outil de travail est là, avec une capacité de générer du chiffre d’affaires et une rentabilité. À notre sens, compte-tenu du marché et de la demande actuelle, rien ne justifie de dévaloriser les hôtels.
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