La vente sur le plan juridique

► Vous êtes propriétaire des murs

Deux cas peuvent se présenter.

Vous exploitez votre fonds de commerce en nom personnel
Vous devez posséder un titre de propriété (généralement l’acte d’achat si vous avez précédemment acquis cette affaire) et un Kbis pour prouver que vous en êtes seul propriétaire.

Vous exploitez votre fonds de commerce en société
C’est le président ou le gérant de la société qui doit proposer aux actionnaires d’approuver le projet de vente. Pour cela, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire à effet de délibérer sur la proposition de la vente. Une copie devra être jointe à la signature du mandat de vente si vous passez par une agence. Elle sera nécessaire pour rédiger un compromis de vente. Il ne faut pas sous-estimer cette étape.

Conseil Si vous avez décidé de vendre votre affaire et que vous êtes en société, faites voter cette résolution par vos actionnaires en assemblée générale extraordinaire dès la décision prise. N’attendez pas, cela vous évitera des ennuis de dernière minute. Ce conseil vaut également s’il s’agit d’un actionnariat familial. Au début, tout le monde est d’accord et la décision est entérinée par un document. Mais cela peut parfois devenir plus compliqué et certaines ventes sont annulées du fait d’un désaccord entre actionnaires.

 

• État des lieux

La loi Pinel vise également à clarifier les relations bailleur-preneur. Elle rend ainsi l'état des lieux obligatoire lors de la prise de possession des lieux.

 

• Inventaire des charges locatives

Un inventaire précis des charges locatives doit être établi. La loi interdit également au bailleur de répercuter un certain nombre de dépenses sur le locataire. Il s'agit notamment de celles destinées à financer les grosses réparations sur l'immeuble ou le local loué. Parmi les dépenses généralement affectées au locataire : taxes foncières, charges d’immeubles, redevances…

 

• Charges et réparations

Pour les baux commerciaux, la loi ne prévoit pas de répartition des charges et des réparations entre le bailleur et le preneur. C'est le bail qui doit définir cette répartition. Il est donc important de soigner la rédaction des clauses pour éviter une répartition déséquilibrée des charges. On notera toutefois que lorsque les charges incombant au bailleur sont transférées au preneur, elles sont alors considérées comme un supplément de loyer qui doit être pris en compte dans la détermination de la valeur locative.

 

Les charges qui sont imputées au propriétaire

Il s'agit de la liste des frais prévus à l'article R145-35 du code de commerce, qui comprend notamment :

- les dépenses visant à financer des grosses réparations liées au bâti (exemple : un ravalement, une réfection de toiture, etc.) ;

- les dépenses permettant de financer des travaux liés à la vétusté ou aux mises aux normes dès lors que ces travaux constituent des grosses réparations (la réfection totale de l'ensemble de l'installation électrique par exemple) ;

- les honoraires du bailleur en rapport avec la gestion des loyers du local ou de l'immeuble loué.

 

Les grosses réparations

Les grosses réparations sont celles qui, d'après l'article 606 du code civil, affectent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale : “Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.”

Exemples de grosses réparations :

- les travaux de remise en état des lieux loués après inondation ;

- les travaux destinés à prévenir le risque d'inondation ;

- la mise en conformité de toitures ;

- la réfection d'installations électriques ;

- la reprise d'une fuite d'eau en cave ;

- la réparation d'une canalisation détériorée par le gel.

 

• Droit de préemption

Le locataire bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession par le propriétaire du local loué. Le propriétaire doit informer le locataire de son intention de vendre par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge. De son côté, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour prendre une décision. S’il ne se positionne pas, le propriétaire peut vendre les murs à un tiers. En revanche, en cas d’acceptation par le locataire, la vente doit intervenir dans les deux mois à compter de l’envoi de la réponse au bailleur. En cas de prêt bancaire, ce délai peut être porté à 4 mois. À noter qu’il existe une exception dans le cas où le propriétaire souhaite céder les murs à son conjoint.

 

• Congé et résiliation triennale

Avant 2014, le locataire pouvait renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. La loi Pinel a supprimé cette possibilité.

 

• Cession de droit au bail commercial

En cas de cession du droit au bail, la loi prévoyait que le locataire cédant soit tenu solidairement au paiement des loyers par tous les cessionnaires successifs. Ce dispositif, appelé garantie solidaire, courait pendant toute la durée du bail restant à courir. Depuis la loi Pinel, cette garantie solidaire est limitée à trois ans à compter de la cession du bail.

 

• État récapitulatif des travaux

Le bailleur doit également produire au locataire un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, incluant le coût de ceux-ci, ainsi qu’un état prévisionnel des travaux qu’il compte réaliser dans les trois années suivantes. Celui-ci doit être accompagné d’un budget prévisionnel.

 

► Vous êtes locataire des murs

Le bail fixe les conditions selon lesquelles vous pouvez céder votre fonds de commerce.

• Les restrictions imposées par le bail

Avant toute démarche, relisez le bail qui vous lie au propriétaire des murs et qui précise les restrictions ou les conditions selon lesquelles vous pouvez vendre votre fonds de commerce. En règle générale, le bail autorise la vente du fonds de commerce, mais peut exiger un certain formalisme quant à la présence du propriétaire à l’acte de cession du fonds ou sur la nature et le moyen de l’informer de la cession.

La difficulté se précise s’il y a une vente du seul droit au bail, qui n’est généralement jamais acceptée. S’il y a un changement de destination, c’est-à-dire un changement d’activité dont la possibilité (ou l’impossibilité) est toujours mentionnée dans le bail, il vaut mieux avoir recours à un avocat qui devra, pour faire aboutir votre vente, mener une négociation avec le vendeur ou ses conseillers.

La modification du bail se traduira presque toujours par une compensation financière demandée par le propriétaire.

 

• Quelle est la durée de validité d’une licence IV ?

La durée de validité d’une licence IV est de cinq ans. En cas de liquidation judiciaire, le délai est étendu, s’il y a lieu, jusqu’à la fin des opérations. Ce délai de cinq ans est suspendu pendant la durée d’une fermeture provisoire prononcée par l’autorité judiciaire ou administrative. Lorsqu’une décision de justice a prononcé la fermeture définitive d’un débit de boissons, la licence de l’établissement est annulée.

 

• Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

C’est une clause insérée dans le compromis ou la promesse de vente et dont la réalisation est obligatoire pour pouvoir signer l’acte de vente définitif. Par exemple, l’obtention d’un emprunt bancaire par l’acheteur fait souvent partie des conditions suspensives. Si la banque refuse le crédit à l’acheteur, il pourra se rétracter et la promesse de vente sera nulle, sans indemnité de part et d’autre. Cependant, il devra prouver qu’il a bien respecté les délais et les démarches pour lesquels il s’était engagé. Les parties peuvent à tout moment décider qu’elles renoncent d’un commun accord à une condition suspensive si celle-ci n’est pas réalisée.

 

• Qu’est-ce qu’un créancier chirographaire ?

C’est un créancier privé de tout privilège. En cas d’insuffisance de fonds séquestrés, il est payé proportionnellement au montant de ses créances sur ce qui reste à distribuer après paiement des créanciers privilégiés, c’est-à-dire ceux qui bénéficient d’une sûreté (Urssaf, organismes sociaux et autres créanciers disposant d’une hypothèque ou d’un nantissement sur le fonds de commerce).

 

• Le droit de préemption des fonds de commerce par les communes

Le décret d’application (n° 2007-1827) du 26 décembre 2007 permet aux communes d’instaurer un droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux pour faciliter l’installation et la venue de nouveaux artisans et commerçants. Il impose que toute cession de fonds ou de bail, inscrite dans un périmètre de sauvegarde délimité par le conseil municipal, doit faire l’objet d’une déclaration préalable à la commune par le cédant, sous peine de nullité. Cette déclaration doit être faite en quatre exemplaires qui doivent :
- être adressés par pli recommandé avec accusé de réception au maire de la commune où est situé le fonds de commerce ou l’immeuble dont dépendent les locaux loués ;
- ou déposés en mairie contre récépissé.
La commune a deux mois pour rendre sa décision. Elle peut décider :
- d’acquérir au prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable ;
- d’acquérir au prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R214-6 ;
- de renoncer à l’exercice du droit de préemption.
La commune doit notifier sa décision au cédant par pli recommandé avec accusé de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.

 

• Licence IV et formation obligatoire

La loi n° 2006-396 du 31 mars 2006, parue au Journal officiel du 16 mai 2007, prévoit que tout nouvel exploitant d’une licence est dans l’obligation d’effectuer une formation spécifique sur les droits et obligations attachés à l’exploitation d’un débit de boissons ou d’un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence restaurant. Cette formation, dispensée par des organismes agréés, dure vingt heures réparties sur trois jours ; pour un exploitant justifiant de dix années d’expérience, la durée est ramenée à six heures. Elle a pour but de dispenser aux personnes concernées une connaissance des dispositions relatives à la prévention et la lutte contre l’alcoolisme, la protection des mineurs et la répression de l’ivresse publique, mais aussi de la législation sur les stupéfiants, la revente de tabac, la lutte contre le bruit, les faits susceptibles d’entraîner une fermeture administrative, les principes généraux de la responsabilité civile et pénale des personnes physiques et des personnes morales et la lutte contre la discrimination. Sont concernées :
- toute personne déclarant l’ouverture, la mutation, la translation ou le transfert d’un débit de boissons à consommer sur place de 2^e, 3^e et 4^e catégorie à compter du 2 avril 2007 ;
- toute personne déclarant un établissement pourvu de la petite licence restaurant ou de la licence restaurant à compter du 2 avril 2009.
Cette formation donne lieu à la délivrance d’un permis d’exploitation valable dix années à l’issue desquelles la participation à une formation de mise à jour des connaissances permet de prolonger la validité du permis pour une nouvelle décennie.

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