Depuis fin janvier, date de notre rencontre avec Olivier Carvin, la dynamique de Maranatha n'a fait que s'amplifier. Ainsi, après le rachat de deux nouveaux hôtels parisiens, et alors que le groupe digère l'acquisition du Trinité Plaza dans le IXe arrondissement, (un investissement de 5 M€ auquel s'ajoute 1 M€ de travaux), on parle déjà du rachat d'un hôtel emblématique en cours d'acquisition chez Maranatha. Mercredi 5 juin, le groupe s'est réuni pour sa 3e convention nationale. "Nous ne nous donnons pas de limites. En revanche, nous achetons les actifs un par un et non par portefeuille", déclare le PDG, faisant ainsi allusion aux gros portefeuilles d'hôtels à vendre à Paris actuellement.
Pour comprendre les raisons de ce développement rapide, il faut remonter treize ans en arrière à la création de la société. En effet, Olivier Carvin n'est encore qu'expert comptable, il crée une société de gestion hôtelière avec un ami hôtelier pour gérer et développer un réseau d'hôtels. Très vite, il est stoppé dans son élan par le refus des banques de participer à ses investissements. Commence alors pour l'expert-comptable une aventure qui se traduit par la multiplication de montages financiers, destinés à accompagner les prêts bancaires ou à s'y substituer, en faisant appel à des particuliers.
Appel à l'épargne publique
On y trouvera notamment des montages en LMNP (Locataire de meublés à usage non professionnel) pour des particuliers ou des montages réalisés avec un fonds d'investissement, en l'occurrence 123 Venture, pour terminer en Club Deals ou des Family Office. Le tout sera bientôt regroupé au sein d'un fonds spécifique permettant de faire appel à l'épargne publique en cours d'agrément auprès de l'AMF (Autorité des marchés financiers). Pour Maranatha, ces nouvelles méthodes comportent toutes les garanties pour l'investisseur. D'abord parce qu'elles sont situées sur des emplacements toujours privilégiés, une grande partie des hôtels étant situés à Paris et les autres sur l'axe Provence-Rhône-Alpes, et qu'ils sont le plus souvent rénovés pour coller au besoin d'exotisme du client.
"Nous offrons la possibilité aux épargnants d'investir dans un placement de bon père de famille dans une activité qui progresse [notamment à Paris] et sur des actifs qui sont sûrs, rentables et liquides", déclare Olivier Carvin, faisant allusion au fait que l'on peut revendre un hôtel à Paris en moins de trois mois. Un placement sans doute attractif mais que ses détracteurs prendront pour de la spéculation immobilière. "Ces rachats se font trop vite", souligne un banquier qui souhaite rester anonyme, et par ailleurs, si les fonds propres sont de 50 % par opération, 10 % seulement sont injectés par Maranatha.
Un placement sans risque
Effectivement, pour chaque rachat d'hôtel pour lequel une société est créée, Maranatha n'investit que le minimum (entre 10 et 15 %). "Comment faire croire aux investisseurs qu'ils retrouveront au pire leur mise, au mieux 8 % de rentabilité", ajoute un autre banquier sceptique sur le montage. À ces critiques Olivier Carvin répond qu'il n'y a aucun risque pour ce type de placement, "car la progression du chiffre d'affaires à Paris est constante", dit-il, précisant qu'une fois le remboursement de la banque effectué au bout de sept ans, les investisseurs retrouveront leur mise valorisée à cette date.
"Il faudrait que l'hôtellerie perde 40 % de chiffre d'affaires pour que le capital soit touché, précise-t-il, ce qui sur Paris, est difficilement réalisable alors que le tourisme est sans arrêt en progression et qu'il y a une pénurie de chambres d'hôtels. Et pour superviser le développement, Maranatha a décidé de transférer une partie du siège à Paris, dans les environs proches de la gare de Lyon, au plus près des lignes TGV Paris, Lyon, Marseille. Pour toutes ces raisons Oliver Carvin est serein, d'autant que lorsqu'il se compare aux autres groupes hôteliers, il estime qu'avec ses 1 200 chambres, et ses 24 hôtels, la valorisation du groupe qui s'élève à 72 M€ est nettement sous-évaluée. "Il reste donc encore de la marge", dit-il. En attendant, il poursuit sur son rythme et devrait très probablement atteindre les 30 hôtels en 2013, comme prévu, et sans doute doubler ce parc en deux ans, si toutefois aucune catastrophe ne vient basculer ce fragile équilibre.
Publié par X. S.
