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CENTURY 21 À BORDEAUX

Immobilier : les prix nuisent aux affaires

À Bordeaux, le marché de ventes de fonds est dynamique mais se heurte à la frilosité des banques. Explications avec Philippe Platon, d.g. de Century 21 Immo Pro Commerce.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron

L'Hôtellerie Restauration : Pouvez-vous nous présenter votre agence et votre coeur de cible ?
Philippe Platon : Nous avons créé l'agence en 2003, et notre équipe se compose aujourd'hui de 7 personnes. Les ventes de fonds de commerce de CHR représentent 70 % de notre activité, sachant que notre secteur géographique comprend la Gironde, la Dordogne, et le Lot-et-Garonne. Nous vendons en majorité des restaurants, bar-brasseries et bar-restaurants.  

Comment se porte le marché des fonds de commerce dans votre région ?
Il est plutôt dynamique. Le taux de rotation des affaires est compris entre 3 et 5 ans, surtout pour la restauration rapide et à emporter, les bar-brasseries de centre-ville, et les fonds de bar-restaurants situés dans les villages et proposant une cuisine régionale moyenne gamme.  

Quelle est, en moyenne, les prix de ventes des bar-restaurants et bar-brasseries ?
Pour ces deux produits, les prix s'établissent aux alentours de 80 % du chiffre d'affaires.

Le durcissement des sanctions pénales en cas d'abus d'alcool a-t-il eu, selon vous, une influence sur la valeur des bars ?
Pas vraiment sur la valeur de l'affaire, qui est plutôt constante. Cependant, lorsqu'on analyse la rentabilité du fonds, il semblerait qu'il y ait un renversement de situation quant à l'origine du chiffre d'affaires dégagé par l'activité. Avant, le CA d'un bar-restaurant se répartissait entre 60 % pour le bar, et 40 % pour le restaurant. Aujourd'hui, la tendance est plutôt de 30 % de CA généré par le bar et 70 % par le restaurant.

Qu'en est-il des hôtels ?
L'avenir de ce segment de marché risque de nous réserver des surprises. D'un côté, il y a toujours une forte demande pour les hôtels bureaux et les prix de vente sont souvent disproportionnés en regard de la qualité du produit. D'un autre côté, les banques sont de plus en plus frileuses à financer l'acquisition de tels biens, surtout avec les normes de sécurité qui induisent de lourdes dépenses de rénovation. Si les banques ne soutiennent plus les acheteurs, les propriétaires auront bien du mal à vendre, ce qui risque de geler le marché.

Quelle est votre méthode pour estimer la valeur des murs quand une affaire est vendue murs et fonds ?
C'est évidemment assez compliqué car beaucoup de facteurs entrent en ligne de compte. Pour résumer, on peut dire que, d'un côté, on part du principe théorique que la valeur des murs est égale au loyer annuel multiplié par 10, sachant que le loyer annuel doit en principe être compris entre 5 et 10 % du CA annuel du fonds quand il s'agit d'une activité restauration ou débit de boissons. Il tourne aux alentours de 15 % du CA annuel du fonds pour les hôtels ou hôtel-restaurants. D'un autre côté, on estime le bien sur la base d'un prix au mètre carré par référence aux prix de l'immobilier d'habitation, auquel on applique un abattement d'environ 40 %. On compare les 2 résultats, et on complète notre estimation avec des éléments d'appréciation concrets tels que l'emplacement du bien, l'environnement commercial, la qualité du bâtiment et de son architecture, etc. C'est grâce à la combinaison de tous ces éléments que nous parvenons à donner notre estimation.

Il arrive que les propriétaires 'murs et fonds' surévaluent leurs murs commerciaux parce qu'ils se basent uniquement sur les prix de l'immobilier d'habitation au m². Quelles sont les conséquences ?
Cela peut dans ce cas freiner la vente, ou en tout cas, rendre plus difficile son financement par une banque. Il ne faut pas oublier que l'un des principaux critères dans l'évaluation des murs est le rendement locatif, c'est-à-dire la capacité du fonds de commerce à payer les loyers. Et le banquier est particulièrement attentif à l'équilibre entre rentabilité du fonds et poids du foncier dans le crédit bancaire. Plus un propriétaire murs et fonds surévalue la valeur foncière de son bien, plus le prix global de la vente est haut, plus la somme que l'acquéreur devra emprunter sera élevé ou plus son apport devra être important. La rentabilité du fonds devra être suffisamment conséquente pour absorber à la fois le crédit bancaire sur les murs et le fonds de commerce. Or, tous les fonds de commerce n'ont pas la capacité d'être aussi rentables (sauf cas d'emplacements exceptionnellement bons). Si le bien ne remplit pas les critères de rentabilité exigés par la banque, l'acquéreur n'obtiendra pas son crédit, ou il n'obtiendra un crédit que sur le fonds sans les murs. Ainsi, le vendeur est coincé : soit il vend le fonds sans les murs, soit il ne vend rien du tout, ou en dernier recours il signe une promesse dans laquelle la vente des murs est différée à quelques années. Au final, des murs surévalués n'apparaissent plus comme un avantage dont il peut tirer profit, mais comme un inconvénient pouvant faire capoter une vente.

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