Les capitaux étrangers sont-ils les sauveurs du patrimoine hôtelier ?

Dans l’hôtellerie française, l’arrivée de nouveaux propriétaires pose la question de la pérennité du patrimoine. Car le paysage a été considérablement modifié ces dernières années.

En 1978, la famille allemande Oetker rachète à la famille Jammet le Bristol, pour un montant d’environ 100 millions de francs, une somme exorbitante pour l’époque. Suit une vague d’investisseurs venus du Proche et Moyen-Orient : en 1979, l’hôtel Ritz est racheté par l’Égyptien Mohammed Al Fayed. Puis, le Four Seasons George V est vendu au prince saoudien Al Walid, en 1996. L’année suivante, l’hôtels Meurice est vendu au sultan de Brunei, qui rachètera également le Plaza Athénée -  les murs en 1997 et le fonds en 2003.

 

L’arrivée des fonds d’investissements et la vente des murs d’hôtels

Quand intervient une deuxième vague de transactions, entre 2005 et 2008, les actifs appartenant à des investisseurs institutionnels se font rares. La vente la plus médiatique est celle du portefeuille d’actifs de la famille Taittinger à Starwood Capital, comprenant des hôtels aussi prestigieux que le Crillon, le Lutetia ou l’Hôtel du Louvre, une vente qui ne sera pas suivie par les travaux attendus. Dans la même période, interviennent la vente de l’hôtel de La Trémoille au cheikh Al-Jaber par la famille Costes, l’opération de construction de l’hôtel Lucien Barrière avec la famille princière du Koweit et la vente de l’hôtel Prince de Galles à la famille Moussalem. Quant au Royal Monceau, il ne fait que passer des mains d’un propriétaire syrien à celle d’un fonds souverain du Qatar, une transaction entre investisseurs privés.

Parallèlement, l’arrivée de trois enseignes portées en majorité par des capitaux chinois - Shangri-La, Mandarin Oriental et Peninsula - va créer l’événement dans la capitale. Car ces enseignes font du neuf. Elles vont donc transférer des bâtiments appartenant à l’État ou à des institutionnels en hôtels. À ce jour, seul le Mandarin Oriental appartient toujours à un institutionnel, ses murs étant la propriété de la Foncière Lyonnaise.

En 2010 et 2011, plusieurs actifs, rénovés ou non, ont été revendus. Ainsi, deux hôtels non rénovés sont sortis du portefeuille de Starwood Capital : le Crillon, vendu 250 M€ à la famille royale saoudienne, avec une enveloppe de 100 M€ prévue pour les travaux, et le Lutetia, vendu au groupe israélien Alrov pour 145 M€ avec un montant prévisionnel pour les travaux non précisé. Enfin, le Marriott Champs-Élysées, totalement rénové en 2009, est vendu 215 M€ à Adia, le fonds souverain d’Abou Dabi.

Aujourd’hui, d’après Jean-Marc Andreola, directeur du cabinet Imhotel, “les hôtels dont les murs appartiennent à des institutionnels sont devenus l’exception. On peut encore citer le Novotel Paris Tour Eiffel - ex-hôtel Nikko - dont les murs appartiennent encore à la ville de Paris, ou la Villa Modigliani, 4 étoiles situé rue Delambre et qui appartient au groupe Audiens”. Car la hausse des valeurs immobilières à Paris est telle qu’il est aujourd’hui plus avantageux, du point de vue patrimonial, d’acheter les murs. D’autant que d’importants travaux de rénovation et/ou de mise aux normes sont en général à prévoir. Mais, la Ville lumière étant une référence pour bon nombre d’hôteliers dans le monde, la question n’est pas d’y rentabiliser ses actifs mais d’y être, tout simplement.