Achat immobilier
La loi relative à la Solidarité et au Renouvellement urbain de décembre 2000 - plus connue sous son abréviation de loi SRU - instaure, à compter du 1er juin 2001 au profit de l'acheteur d'un bien à usage d'habitation, une nouvelle protection. Elle prendra la forme d'un droit de rétraction ou d'un délai de réflexion selon la forme de l'acte passé. Quelles différences pour l'acheteur ?
Lorsque l'on décide
d'acheter un logement ancien, l'opération se déroule en deux temps : on signe tout
d'abord un avant-contrat qui prendra la forme soit d'un compromis ou d'une promesse de
vente, puis environ 3 mois après, l'acte de vente définitif. La période comprise entre
la signature de l'avant-contrat et celle de l'acte final permet au notaire de faire les
démarches et d'accomplir les formalités nécessaires à la réalisation de la vente.
Alors que le recours au notaire est obligatoire pour la signature de l'acte final, les
avant-contrats peuvent être signés uniquement entre les parties, en présence ou non
d'un agent immobilier. Dans ce cas, il s'agit de ce que l'on nomme un acte sous seing
privé. En revanche, si un notaire intervient pour la rédaction de l'avant-contrat, il
s'agit d'un acte authentique.
Or l'article 72 de la loi SRU propose une nouvelle rédaction des articles L.271-1 du Code
de la construction et de l'habitation, qui aboutit à créer dorénavant une différence
entre les actes sous seing privé et les actes authentiques au niveau des techniques de
protection de l'acquéreur.
L'acte sous seing privé
Lorsque l'acte est fait sous seing privé, l'acquéreur non professionnel peut se
rétracter dans un délai de 7 jours. Ce délai court "à compter du lendemain de
la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte".
Cette notification doit être faite par lettre recommandée ou par tout autre moyen
présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou
de remise.
Dans ce nouveau régime, l'acte est conclu dès la signature des parties et définitif à
la fin du délai prévu si l'acquéreur ne s'est pas rétracté. Il n'est pas nécessaire
de reconvoquer les parties ou d'obtenir une nouvelle confirmation de la volonté de se
porter acquéreur de la part de l'acheteur.
Ce délai de rétractation ne joue qu'une seule fois. Lorsqu'un avant-contrat a été
signé, comme c'est le cas le plus souvent, l'article L.271-1 ne s'applique qu'à
celui-ci. L'acquéreur ne bénéficie alors plus d'aucune possibilité légale de changer
d'avis après la signature de l'acte définitif chez le notaire.
Si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai imparti (par lettre
recommandée avec AR), l'art. 271-2 précise que le professionnel dépositaire des fonds
versés lors de la signature de l'avant-contrat (indemnité d'immobilisation = en
général 10 % du prix de vente) doit les lui restituer dans un délai de 21 jours à
compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Les avant-contrats authentiques pénalisés
La situation est différente pour les actes authentiques puisque l'alinéa 3 de l'article
L.271-1 énonce que "l'acquéreur non-professionnel dispose d'un délai de
réflexion de 7 jours à compter de la notification ou de la remise d'un projet d'acte".
Ce qui signifie concrètement que si les parties décident de passer devant un notaire
pour l'avant-contrat, il sera rédigé un projet d'acte qui devra être adressé aux
parties par lettre recommandée avec AR ou par tout autre moyen présentant les mêmes
garanties.
Et ce n'est que si le candidat à l'achat ou le vendeur ne renonce pas à leur idée
qu'une nouvelle rencontre devra avoir lieu à l'étude au moins 7 jours plus tard, pour la
signature définitive de l'avant-contrat. Par conséquent, une opération en deux temps
qui va inciter les vendeurs à privilégier l'acte sous seing privé pour l'avant-contrat.
En revanche, il peut en être différemment pour les acheteurs car, lorsque l'acte est
dressé en la forme authentique, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de
réflexion de 7 jours. Par conséquent, en cas de changement d'avis, l'acheteur n'aura
aucun problème pour récupérer ses fonds puisqu'ils ne seront versés qu'au terme du
délai de réflexion... et en cas de poursuite du projet d'acquisition.
Mais si assurer une protection de l'acheteur immobilier est une bonne chose, on peut
néanmoins se demander pourquoi les concepteurs de ce texte ont établi un traitement
différent entre les deux catégories d'acte, privilégiant l'acte sous seing privé pas
nécessairement rédigé par un professionnel du droit.
M.-C. Barbier zzz61
Promesse de vente ou compromis ?En signant une promesse unilatérale de vente appelée aussi 'option de vente', le
vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur selon un prix fixé. En revanche, en
droit, l'acheteur ne s'engage pas à acheter même si, dans les faits, le versement d'une
indemnité d'immobilisation réduit considérablement ses possibilités de renoncer à son
achat. Si cet avant-contrat n'est pas rédigé par un notaire, il doit être enregistré
dans les 10 jours qui suivent la signature. |
Les conditions suspensivesDans la majorité des cas, les avant-contrats contiennent des conditions suspensives
qui ont pour effet de suspendre la vente à la réalisation d'un événement futur et
incertain comme, par exemple, l'obtention de crédits, l'absence de servitudes, le
non-exercice du droit de préemption... Ainsi, si l'acheteur n'obtient pas le prêt
espéré, le projet de vente est annulé. |
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L'HÔTELLERIE n° 2719 Hebdo 24 Mai 2001