Transactions - DE NOMBREUX HOTELS, CAFÉS, RESTAURANTS SONT AUJOURD'HUI SUR LE MARCHÉ, MAIS LES ACHETEURS SONT PLUS SÉLECTIFS ET RECHERCHENT DES PRODUITS EN FONCTION DE LEUR PLUS-VALUE POTENTIELLE.
Les banques sont des arbitres à part entière.
Après une période de flottement liée aux événements conjoncturels, l'activité des transactions immobilières semble retrouver son rythme habituel. Le parc des CHR représente 23 % de l'ensemble des commerces, mais constitue pour les cabinets qui s'y consacrent près de 80 % de leur chiffre d'affaires. Sur 210 000 établissements CHR répertoriés, on estime à 25 % la part des fonds de commerce mis en vente. Pour une affaire proposée à un juste prix, la durée moyenne de mise en vente varie de 2 à 3 mois pour les cafés et restaurants et de 6 à 8 mois pour les hôtels. Tout dépend bien sûr du site et de l'intérêt de l'affaire.
Un stock important
La situation s'explique par la conjonction de plusieurs éléments. Tout d'abord, une
conjoncture morose et la période électorale ont décalé les décisions. De plus, pour
expliquer une recrudescence de l'offre, "on arrive dans une phase de
restructuration où de nombreux exploitants ayant débuté leur activité dans les années
1960 arrivent aujourd'hui à l'âge de la retraite, et transmettent rarement leur affaire
à un membre de la famille", analyse un agent immobilier parisien.
Parallèlement, la durée d'exploitation a fortement diminué. Hier, on prenait une
affaire sans penser à la revente ; aujourd'hui, on se projette sur 6 à 7 ans. Les
affaires se retrouvent donc plus fréquemment sur le marché. Un dernier élément
préoccupant vient gonfler le parc à vendre, c'est la vétusté d'une partie des
établissements qui finissent par cesser de fonctionner. Un hôtelier indépendant de la
région toulousaine le reconnaît : "Nous sommes entrés dans une spirale où les
résultats d'exploitation ne permettent pas de réaliser les investissements
indispensables pour garder un outil de production en bon état." L'évolution du
parc correspond aussi à des motivations différentes de la part des acheteurs.
Les acheteurs recherchent davantage les établissements où la plus-value immobilière
potentielle est importante plutôt qu'une exploitation rentable, mais qui serait plus
difficile à revendre. Il est vrai qu'il existe un grand décalage de fonds entre le
vendeur et l'acheteur d'une affaire. "Le premier vend son passé et le second
achète son avenir", commente-t-on chez Coach Omnium.
Le profil des acquéreurs a évolué
"Les reconversions dans le secteur sont beaucoup moins nombreuses qu'auparavant",
note Laurent Talladier, du cabinet Hermès-Century 21 à Lyon. "Et la
généralisation des 35 heures n'aide pas à susciter l'intérêt pour les CHR où le
temps de travail est plus proche des 70 heures." La frilosité bancaire n'est pas
non plus étrangère à ce phénomène de ralentissement de la demande. Les banques sont
des arbitres à part entière. Il est loin le temps où elles étaient prêtes à tout
pour augmenter leur volume d'affaires. Pour digérer les excès, elles avaient tendance à
rejeter systématiquement tous les dossiers ces dernières années. Aujourd'hui, leur
attitude retrouve une certaine cohérence, avec une approche plus économique des
affaires. "Elles regardent davantage l'excédent brut d'exploitation que le
chiffre d'affaires", observe un banquier. Et chose nouvelle : "Elles
s'intéressent (enfin) de près aux motivations et à la qualification des
acquéreurs", explique un observateur. Du coup, l'apport de l'acquéreur se situe
souvent entre 30 et 40 %, alors que certaines banques finançaient, il y a quelques
années, des projets à 90 %, voire à 100 % auparavant. La fermeté des banques ne remet
pas en cause le regain d'activité du secteur dont l'importance est trop souvent
négligée. Et pourtant, ce marché est un élément primordial pour maintenir la
vitalité du tissu économique et un bon aménagement du territoire.
S. O. zzz61 zzz99
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L'Hôtellerie n° 2790 L'Hôtellerie Économie 10 Octobre 2002 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE
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