Les murs
Les éléments principaux à retenir pour la valorisation des murs sont :
- la catégorie de l’hôtel ;
- l’état de l’immeuble ;
- la localisation ;
- le loyer perçu ;
- la possibilité de reconversion.
En effet, un critère déterminant pour l’évaluation de murs d’un hôtel est la possibilité de reconversion de l’immeuble et les coûts induits pour le changement de destination, par exemple, en transformant les murs d’un hôtel en appartements.
Le fonds de commerce
Les composantes de la valorisation d’un fonds sont :
- le chiffre d’affaires ;
- la rentabilité ;
- la valeur ajoutée du gestionnaire ;
- la valeur de la marque.
Pour évaluer un hôtel fonds et murs trois méthodes peuvent être utilisées :
- la méthode par comparaison, qui fait référence aux transactions réalisées ;
- la méthode dynamique, basée sur le potentiel de l’hôtel ;
- la méthode statique qui utilise les performances réalisées.
La méthode par comparaison est, dans les faits, difficile à appliquer car cela demande de connaître le montant des transactions réalisées. Dans l’hôtellerie, il est fréquent que le vendeur cède les titres des sociétés qui détiennent le fonds et les murs. Pour ce type de transaction, il n’y a pas de bases de données, hormis une très bonne connaissance du marché de la transaction hôtelière.
La méthode dynamique liée au potentiel de l’hôtel s’utilise lorsque l’acheteur envisage de changer le positionnement de l’hôtel. Cette méthode nécessite d’avoir une bonne connaissance du marché local hôtelier.
La méthode statique est la plus utilisée dans l’hôtellerie. Pour la mettre en œuvre, on peut appliquer trois ratios :
- la règle du millième ;
- le multiple du chiffre d’affaires ;
- le multiple de l’EBE.
Valoriser un hôtel fonds et murs dans le cadre d’une cession ne s’improvise pas et nécessite de faire appel à des professionnels du secteur.
Autres fiches pratiques
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Publié par Adeline DESTHUILLIERS
