La valeur d’un hôtel est composée par deux éléments : le fonds de commerce et les murs. La première question que l’on vous posera si vous achetez ou si vous vendez est de savoir si c’est le fonds, les murs ou les deux. Ensuite il conviendra de valoriser ces actifs.
Cette valorisation doit se faire en tenant compte des facteurs de valeur spécifique à l’établissement.
- Les murs
Les éléments principaux à retenir pour la valorisation des murs sont :
- l'emplacement avec la taille de la ville, son dynamisme, la proximité des transports… ;
- la caractéristique des locaux, la catégorie de l’hôtel, l’état de l’immeuble, le nombre de chambres… ;
- la valeur locative hôtelière, et le type de bail en cours (vente de murs seul). La règle en matière de valorisation d’un local commercial occupé est l’application de la méthode par le revenu ;
- la possibilité de reconversion. En effet, un critère déterminant pour l’évaluation de murs d’un hôtel est la possibilité de reconversion de l’immeuble et les coûts induits pour le changement de destination, par exemple, en transformant les murs d’un hôtel en appartements, ou en le destinant au coliving.
- Le fonds de commerce
- Les conditions du bail, durée restante, conditions, montant du loyer… ;
- les facteurs économiques et inhérent à l’activité commerciale, type de clientèle, concurrence, référencement… ;
- la qualité professionnelle du dirigeant et de l’équipe, expérience et ancienneté de l’équipe... ;
- le résultat et les perspectives d’avenir, avec notamment l’évolution, du marché, du chiffre d’affaires et de la rentabilité.
- Les méthodes de valorisation
Pour évaluer un hôtel, fonds et murs exploités, plusieurs méthodes peuvent être utilisées.
- Pour valoriser fonds et murs ensemble on utilise une méthode à la chambre qui revient à utiliser une méthode par comparaison. (multiplication du nombre de chambres par un montant).
- Pour valoriser les murs occupés, la méthode utilisée est la méthode du revenu, qui consiste à capitaliser un revenu locatif par un taux de capitalisation.
Par exemple un loyer de 36 000 € avec un taux de capitalisation de 7,5 % donnera une valorisation de 36 000 /7,5% = 480 000 € - Pour valoriser le fonds de commerce, on utilise :
- la méthode par comparaison, qui fait référence aux transactions réalisées ;
- les méthodes empiriques ou de multiple ;
- et plus rarement la méthode du DCF (Discount Cash Flow)
La méthode par comparaison est, dans les faits, difficile à appliquer, car cela demande de connaître le montant des transactions réalisées. Dans l’hôtellerie, il est fréquent que le vendeur cède les titres des sociétés qui détiennent le fonds et les murs. Toutefois l’expert en évaluation a accès à des données liées a sa connaissance du marché, et par le biais de base de cessions qui donne des fourchettes et des coefficients par métier et par adresse.
La méthode des multiples est la plus utilisée dans l’hôtellerie pour valoriser le fonds de commerce. Pour la mettre en œuvre, on peut appliquer deux ratios :
- le multiple du chiffre d’affaires ;
- le multiple de l’EBE.
Et recouper ces méthodes par le calcul de la capacité d’emprunt, qui consiste à déterminer le montant de l’emprunt que peut rembourser l’exploitation et le loyer en fonction des revenus.
Valoriser un hôtel fonds et murs dans le cadre d’une cession ne s’improvise pas et nécessite de faire appel à des professionnels de l’hôtellerie.
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Publié par Adeline DESTHUILLIERS
