L’Hôtellerie Restauration : Quelles sont les caractéristiques de votre portefeuille d’affaires à la vente ?
André Rodriguez : Sur 570 mandats, 80 % sont des CHR qui se situent principalement au coeur ou en périphérie des grandes villes du Finistère ainsi que sur le littoral - Brest, Quimper, Morlaix, Concarneau… Implantées depuis 1974 à Brest et Quimper, et sous enseigne Century 21 Entreprise et Commerce depuis 1994, nos agences connaissent parfaitement bien le terrain et les spécificités du marché CHR en bord de mer et dans les terres finistériennes. Sur les 12 derniers mois, la majorité de nos ventes ont concerné le bar-tabac (53 %) et la restauration (38 %). Le reste s’est partagé le bar pur, l’hôtel-bureau et l’hôtellerie-restauration. L’immobilier d’entreprise reste un secteur transversal en constant développement.
Quelles sont les spécificités du marché de fonds de commerce CHR dans votre secteur géographique ?
Le marché brestois attire une clientèle d’acquéreurs plutôt citadine ayant du réseau et une bonne connaissance du secteur CHR, séduite par une la qualité de vie finistérienne. À Brest, l’implantation de nombreux concepts indépendants ou en franchise dans la restauration rapide ou segment de niche se fait remarquer - friterie belge, burgers, bar à huîtres ou à tapas…. Le marché quimpérois et son littoral constituent un marché de bord de mer marqué par une forte saisonnalité et beaucoup de petites affaires de restauration, crêperie et pizzeria.
Comment ressentez-vous le marché sur le segment du bar-tabac ?
Lorsqu’il est en situation de monopole au sein d’une commune ou d’un bourg, ce type d’affaires reste prisé. Commerce de proximité par excellence ne nécessitant pas de formation initiale spécifique, le bar-tabac joue également la carte de la multiactivité – Française des jeux, PMU, presse, relais colis - ce qui assure une fréquentation récurrente et quotidienne de la clientèle. Par conséquent, il reste une valeur sûre car rassurante malgré une légère baisse de la demande et des prix de cession. La perspective de pouvoir y associer de nouveaux services comme la vente de billets SNCF ou le paiement de certains impôts (lire encadré ci-dessous) devrait maintenir l’intérêt des acquéreurs. Sur les douze derniers mois, le prix moyen des bar-tabacs que nous avons cédés s’élevait à 350 000 € pour un chiffre d’affaires HT moyen de 320 000 € et un Perf* moyen de 96 000 €.
Qu’en est-il du segment de la restauration ?
En moyenne, au cours des 12 derniers mois, les affaires de restauration, tous types d’activités confondus, se sont vendues 160 000 € pour un chiffre d’affaires [CA] moyen de 280 000 € et un Perf de 62 000 €. Mais ce segment est maqué par de fortes disparités selon qu’il s’agit de restauration traditionnelle, de bar-brasserie, de crêperie ou pizzeria ou de restauration rapide. Par exemple, la crêperie pure est toujours plébiscitée par les acquéreurs et se valorise en général 80 % du CA HT, voire plus si la situation géographique et la renommée le justifient, tandis que la valorisation d’une pizzeria se situera plutôt autour de 50 à 60 % du CA HT. À noter que les bars-brasseries avec terrasse attirent des cuisiniers souhaitant présenter des formules plus légères et variées dans une ambiance bistrot ou encore une jeune clientèle d’acquéreurs désireux de développer des concepts ou des futures franchises. En moyenne le bar-brasserie se négocie autour de 75-80 % du CA HT. Quant au fast-food, il doit bénéficier d’un emplacement n° 1 pour être estimé aux alentours de 70 % du CA HT. Enfin le restaurant gastronomique reste cas à part en raison de la forte personnalisation de l’affaire. Nous l’estimons en général autour de 30 à 40 % du CA HT avec de légères variantes en fonction de la situation géographique.
Quels sont les fonds de commerce les plus difficiles à vendre ?
Les fonds de commerce de bars purs trouvent difficilement preneur car leur offre ne correspond plus à ce que recherchent les consommateurs d’aujourd’hui, friands de lieux animés et tendance. Nombreux sont les bars purs qui doivent se muer en bars-brasseries avec au minimum des planches gourmandes en apéritif pour s’assurer une rentabilité de survie.
Côté restauration, nous disposons d’un grand nombre d’établissements à vendre. Ceux dont l’agencement est vieillissant peinent à trouver des repreneurs, sauf cas exceptionnels d’emplacement de premier ordre ou d’avenir, dans lesquels l’acquéreur projette une rénovation intégrale. Enfin, hormis les établissements sous enseigne ou de chaîne à gros volume de chiffre d’affaires, nous constatons un déficit de repreneurs sur le segment des hôtels-restaurants, et ce malgré des valorisations intéressantes. La lourdeur de la taxation de l’immobilier, le coût des mises aux normes, de l’entretien, ainsi que l’investissement personnel que l’exploitation d’un tel établissement exige freinent les candidats les plus téméraires.
Quelles sont les perspectives du marché dans votre secteur ?
Au vu du premier semestre 2019 et du grand nombre d’affaires à vendre que nous avons en stock, nous tablons sur un frémissement de la reprise des ventes d’affaires s’accompagnant d’une baisse du prix de vente pour la rendre finançable par les banques. À cet égard, il est important de rappeler que les banques exigent un apport personnel représentant 20 à 30 % du prix de cession. Exceptionnellement, si l’acquéreur est un professionnel ayant déjà fait ses preuves et si l’affaire allie rentabilité, emplacement de qualité et prix de cession en adéquation avec le marché, les banques peuvent soutenir un projet de reprise avec moins de 20 % d’apport. Dans tous les cas, nous accompagnons personnellement nos clients acquéreurs qui le souhaitent dans tout le processus administratif d’acquisition et aux rendez-vous avec leur banque.
*Perf = excédent brut d’exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint et les charges sociales correspondantes, leasing d’une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).
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Publié par Tiphaine BEAUSSERON
