Si les modes d'investissements dans l'hôtellerie sont connus, entre les fonds d'investissements et les particuliers qui rachètent pour eux ou pour le compte de tiers des établissements hôteliers, rares sont les particuliers qui encore aujourd'hui placent leurs économies dans l'hôtellerie, par méconnaissance le plus souvent du secteur et de sa rentabilité. Or l'hôtellerie demeure rentable, même si c'est sous certaines conditions.
C'est un marché tout à fait porteur : "L'hôtellerie sur Paris fait de très beaux scores, notamment l'hôtellerie de luxe ou haut de gamme, note Olivier Petit, associé chez Deloitte In Extenso. Depuis 2007, les RevPAR oscillent entre 106 € et 129 € en 3 étoiles, et entre 417 et 532 € en 4 et 5 étoiles. La demande sur Paris est en augmentation permanente, avec quelque 30 millions de visiteurs chaque année, et un parc hôtelier en complète transformation qui réduit le nombre de ses hôtels mais accroît sa capacité en nombre de chambres."
"Une vraie dynamique"
Compte tenu de ces éléments, "la valorisation des actifs est particulièrement importante sur Paris", précise Olivier Petit. Il ajoute : "il n'est pas rare qu'un fonds de commerce s'évalue sur des multiples de 5 et 7 fois le chiffre d'affaires, ce qui n'est pas le cas en province. Il existe donc une vraie dynamique dans l'hôtellerie et la valorisation des fonds de commerce. C'est un phénomène spécifique à l'hôtellerie, que l'on ne retrouve pas dans d'autres classes d'actifs."
Du côté des investisseurs, la situation actuelle n'est guère favorable aux transactions nécessitant un prêt bancaire. Seules les transactions réalisées avec un apport personnel important en cash ont des chances d'aboutir. Difficile donc pour un particulier d'investir dans un hôtel, d'autant plus s'il le veut mur et fonds, en raison d'investissements souvent trop lourds. Bien sur, il existe aussi d'autres solutions, comme d'acheter des parts d'actions de sociétés cotées en Bourse, suggère Joachim Azan, le gérant de Novaxia, mais la prise de risque est alors beaucoup plus difficile à évaluer."
Service des Domaines
Novaxia propose une autre solution : celle d'investir dans un produit hôtelier sûr - l'hôtellerie parisienne - avec rentabilité immédiate car achetés sans fonds de commerce. "Notre objectif est d'investir dans des bâtiments non hôteliers qui feront l'objet d'une conversion hôtelière, et qui n'ont donc pas de fonds de commerce, permettant ainsi de ne pas avoir à racheter la valeur du fonds. Le cas type est le bâtiment que l'on rachète au service des Domaines pour le transformer en hôtel comme ce fut le cas pour le palais de justice de Nantes et les deux hôtels-Dieu. 1 700 bâtiments sont aujourd'hui en vente auprès des Domaines."
Le dernier projet monté par Novaxia Hotel Invest en utilisant ce type de montage ne concerne néanmoins pas un bâtiment des Domaines mais un ancien immeuble industriel. Celui-ci a été racheté 11 M€ : 7 M€ de travaux sont à prévoir pour le remettre en état et le transformer en hôtel (ou en résidence hôtelière) 4 étoiles. Compte tenu de son emplacement exceptionnel - entre l'avenue Foch et l'avenue Victor Hugo, dans l'ouest parisien -, Novaxia Hotel Invest estime pouvoir assurer avec ce bâtiment une rentabilité immédiate de 6,6 %. La mise de fonds initiale a été réalisée avec le concours de 800 investisseurs du groupe et notamment une famille de particuliers, aujourd'hui détenteurs de la majorité des parts.
Le gestionnaire, un enjeu fondamental
Convaincu que ce montage constitue une opération rentable, Novaxia espère convaincre que l'hôtellerie demeure un secteur fiable, échappant aux aléas de la conjoncture économique mais aussi fiscale. "La niche fiscale n'est qu'un accessoire" glisse-t-il. Comme la réussite du placement réside aussi dans la gestion, Novaxia mise sur les compétences de sa structure et sur sa capacité à s'entourer de conseils pertinents, et d'experts comme Olivier Petit chez Deloitte In Extenso, intervenu dans la recherche d'un gestionnaire potentiel. "Nous intervenons de l'achat du bâtiment jusqu'à la recherche du gestionnaire, explique Joachim Azan. Ce dernier point est fondamental car il conditionne le résultat de l'hôtel et donc la rétribution des investisseurs."
Après ce premier succès, Novaxia lance une nouvelle souscription à hauteur de 7 M€, avec un ticket d'entrée à 5 000 € et une valeur moyenne de l'ordre de 250 000 €. Une participation aux 2/3 est proposée aux investisseurs ainsi qu'une option de rachat des parts dès la 6e année.
C'est un marché tout à fait porteur : "L'hôtellerie sur Paris fait de très beaux scores, notamment l'hôtellerie de luxe ou haut de gamme, note Olivier Petit, associé chez Deloitte In Extenso. Depuis 2007, les RevPAR oscillent entre 106 € et 129 € en 3 étoiles, et entre 417 et 532 € en 4 et 5 étoiles. La demande sur Paris est en augmentation permanente, avec quelque 30 millions de visiteurs chaque année, et un parc hôtelier en complète transformation qui réduit le nombre de ses hôtels mais accroît sa capacité en nombre de chambres."
"Une vraie dynamique"
Compte tenu de ces éléments, "la valorisation des actifs est particulièrement importante sur Paris", précise Olivier Petit. Il ajoute : "il n'est pas rare qu'un fonds de commerce s'évalue sur des multiples de 5 et 7 fois le chiffre d'affaires, ce qui n'est pas le cas en province. Il existe donc une vraie dynamique dans l'hôtellerie et la valorisation des fonds de commerce. C'est un phénomène spécifique à l'hôtellerie, que l'on ne retrouve pas dans d'autres classes d'actifs."
Du côté des investisseurs, la situation actuelle n'est guère favorable aux transactions nécessitant un prêt bancaire. Seules les transactions réalisées avec un apport personnel important en cash ont des chances d'aboutir. Difficile donc pour un particulier d'investir dans un hôtel, d'autant plus s'il le veut mur et fonds, en raison d'investissements souvent trop lourds. Bien sur, il existe aussi d'autres solutions, comme d'acheter des parts d'actions de sociétés cotées en Bourse, suggère Joachim Azan, le gérant de Novaxia, mais la prise de risque est alors beaucoup plus difficile à évaluer."
Service des Domaines
Novaxia propose une autre solution : celle d'investir dans un produit hôtelier sûr - l'hôtellerie parisienne - avec rentabilité immédiate car achetés sans fonds de commerce. "Notre objectif est d'investir dans des bâtiments non hôteliers qui feront l'objet d'une conversion hôtelière, et qui n'ont donc pas de fonds de commerce, permettant ainsi de ne pas avoir à racheter la valeur du fonds. Le cas type est le bâtiment que l'on rachète au service des Domaines pour le transformer en hôtel comme ce fut le cas pour le palais de justice de Nantes et les deux hôtels-Dieu. 1 700 bâtiments sont aujourd'hui en vente auprès des Domaines."
Le dernier projet monté par Novaxia Hotel Invest en utilisant ce type de montage ne concerne néanmoins pas un bâtiment des Domaines mais un ancien immeuble industriel. Celui-ci a été racheté 11 M€ : 7 M€ de travaux sont à prévoir pour le remettre en état et le transformer en hôtel (ou en résidence hôtelière) 4 étoiles. Compte tenu de son emplacement exceptionnel - entre l'avenue Foch et l'avenue Victor Hugo, dans l'ouest parisien -, Novaxia Hotel Invest estime pouvoir assurer avec ce bâtiment une rentabilité immédiate de 6,6 %. La mise de fonds initiale a été réalisée avec le concours de 800 investisseurs du groupe et notamment une famille de particuliers, aujourd'hui détenteurs de la majorité des parts.
Le gestionnaire, un enjeu fondamental
Convaincu que ce montage constitue une opération rentable, Novaxia espère convaincre que l'hôtellerie demeure un secteur fiable, échappant aux aléas de la conjoncture économique mais aussi fiscale. "La niche fiscale n'est qu'un accessoire" glisse-t-il. Comme la réussite du placement réside aussi dans la gestion, Novaxia mise sur les compétences de sa structure et sur sa capacité à s'entourer de conseils pertinents, et d'experts comme Olivier Petit chez Deloitte In Extenso, intervenu dans la recherche d'un gestionnaire potentiel. "Nous intervenons de l'achat du bâtiment jusqu'à la recherche du gestionnaire, explique Joachim Azan. Ce dernier point est fondamental car il conditionne le résultat de l'hôtel et donc la rétribution des investisseurs."
Après ce premier succès, Novaxia lance une nouvelle souscription à hauteur de 7 M€, avec un ticket d'entrée à 5 000 € et une valeur moyenne de l'ordre de 250 000 €. Une participation aux 2/3 est proposée aux investisseurs ainsi qu'une option de rachat des parts dès la 6e année.
Publié par Évelyne de Bast
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