Maranatha, PME au capital de 7 M€, a réalisé 12 M€ de CA en 2012 et possède 23 hôtels. Tout a commencé en 2008 pour la petite société, créée en 2000 par Olivier Carvin et son associé. Elle possède alors quatre hôtels en gestion et se trouve sollicitée par des particuliers pour investir "sur un produit rentable, sécurisé avec sortie au bout de sept ans". Olivier Carvin, dont la formation d'expertise comptable est un atout, monte alors un produit financier hôtelier original dédié à l'achat de fonds de commerce hôteliers. Il repose sur des investissements privés à hauteur de 50 %, un prêt bancaire sur sept ans à hauteur de 40 % et Maranatha à hauteur de 10 %. "Ce montage idéal et équilibré reste modulable mais de façon exceptionnelle", assure Olivier Carvin et peut augmenter quand les banques ne veulent pas suivre.
Et effectivement, Maranatha n'a aucun mal à convaincre les investisseurs de la rentabilité du produit. "Tous nos hôtels affichent des progressions de chiffre d'affaires qui se situent entre 10 et 20 %, même dans des périodes difficiles comme en 2012. Le choix que nous avons fait de n'avoir que des emplacements 'premium' en province, sur un axe Provence-Paris ou d'être sur Paris nous a aidés", précise le PDG. De plus, il déclare avoir engagé dans tous les hôtels des travaux de rénovation pour élever leur niveau de qualité : "Cela nous a permis d'augmenter les prix moyens tout en augmentant le taux d'occupation", ajoute le PDG.
Sécurisé et défiscalisé
Et puis pour remplir les hôtels, Maranatha s'appuie sur les enseignes car la plupart des hôtels sont rattachés à des réseaux hôteliers et bénéficient des canaux de distribution de la marque (Best Western, Kyriad…). Et quand ce n'est pas le cas, le 'pricing' ou le 'yield' mis en place par la société suffisent. "Pour nos investisseurs, c'est un produit sécuritaire qui assure une rentabilité se situant entre 5 et 7 % avec une sortie obligatoire au bout de sept ans, à la fin du bail, en ayant doublé sa mise", poursuit le PDG.
Un produit financier idéal qui séduit autant investisseurs privés qu'investisseurs institutionnels. "Environ 1 000 personnes sont dans notre Club Deal, dont la mise de fonds initial démarre à 45 000 € (pour l'achat d'immobilier) et 150 000 € (pour l'achat d'un fonds de commerce)", déclare-t-il. Cerise sur le gâteau, les lois de Finances successives depuis 2008 vont donner le coup de pouce idéal pour en faire un produit intéressant sur le plan fiscal. La loi de Finances de 2013 permet d'ailleurs toujours à tout entrepreneur ayant vendu son entreprise d'être exonéré de plus-values s'il réinvestit dans une entreprise commerciale.
Une aubaine pour les fonds de commerce d'hôtels que le PDG de Maranatha ne laisse pas passer. Et pour compléter son offre, la société propose aussi d'investir directement dans une chambre d'hôtel, quand il y a rachat des murs, une situation qui s'est déjà présentée à deux occasions à Paris. Le ticket d'entrée y est plus élevé et le loyer tourne autour de 4,90 %. Enfin, pour que l'investissement soit le plus rentable possible, Olivier Carvin reste vigilant sur le montant de la transaction, "jamais 5 fois le chiffre d'affaires, même sur Paris, avec un Ebitda (rentabilité) à environ 8 %."
30 hôtels d'ici à fin 2013
Rien aujourd'hui ne semble arrêter l'appétit de Maranatha. En 2013, la société a même déposé son modèle financier auprès de l'AMF (Autorité des marchés financiers), espérant obtenir son agrément. Une fois obtenu, vers le mois de mai, le groupe pourra créer son propre fonds d'investissement lui permettant de faire appel à l'épargne publique. Une nouvelle étape dans le développement du groupe marseillais qui prévoit d'atteindre 30 hôtels d'ici à fin 2013 (40 en 2014), et compte bien entrer dans le club très fermé des franchisés d'Accor.
Aujourd'hui, si le produit financier hôtelier semble se banaliser, il lui reste néanmoins à faire ses preuves. En effet, un modèle économique qui ne fonctionne que grâce à l'apport d'investisseurs permettant de réinvestir dans un nouvel hôtel a ses limites. Il peut être considéré comme un modèle spéculatif et faire peur aux investisseurs institutionnels. Quant aux particuliers, ils seront en quête d'un minimum de garanties.
En effet, la rapidité des rachats d'hôtels peut paraître contradictoire avec le rythme lent de l'investissement hôtelier. Par ailleurs, ce développement rapide chez Maranatha a entraîné de nombreux recrutements. Un audit interne récemment réalisé en interne devrait mieux définir les fonctions et les missions de chacun. Si le marché est effectivement porteur, un nouveau défi s'impose néanmoins : convaincre les sceptiques que la société est suffisamment solide pour assumer la rentabilité des hôtels et donc rassurer les investisseurs.
Publié par X. S.
