du 29 septembre 2005 |
IMMOBILIER |
SI VOUS AVEZ DÉCIDÉ DE VENDRE
FAITES APPRÉCIER LA VALEUR DE VOTRE AFFAIRE PAR UN SPÉCIALISTE
Le réseau d'agents immobilier spécialisés Century 21 Entreprise et Commerce dévoile aux lecteurs de L'Hôtellerie Restauration sa méthode d'évaluation de fonds de commerce. Survol.
Charles Marinakis : "Parler uniquement de 'Perf'." |
Il
est extrêmement délicat de déterminer la valeur d'un fonds de commerce car un très
grand nombre de facteurs entrent en jeu : nature du commerce, emplacement, durée du bail,
montant du loyer, matériel et agencements, bénéfices passés, perspectives et
développement. En outre, des événements imprévus, difficiles à quantifier, peuvent
avoir des conséquences soudaines sur la valeur du fonds, à la baisse comme à la hausse
(ex. : déménagement ou installation du siège social d'une entreprise à proximité d'un
restaurant
).
Avant de céder votre affaire, il est donc prudent,
si ce n'est impératif, de faire estimer votre fonds de commerce par un spécialiste qui a
l'expérience de la vente de ce type de fonds, et qui a une bonne connaissance des aspects
juridiques, fiscaux et pratiques d'une telle opération. Le plus souvent, ce sera un agent
immobilier spécialisé dans la vente de commerces, voire de fonds de commerce de CHR, mais cela peut être un avocat
ou un expert-comptable. À chaque expert sa méthode.
Nous vous dévoilons ici celle qui est utilisée par
le réseau Century 21 Entreprise et Commerce, l'un des principaux réseaux d'agents
immobilier spécialisés dans la vente de bars, brasseries, restaurants et
hôtels-restaurants. Cette méthode récemment revisitée en interne avec la collaboration
professionnelle des franchisés du réseau peut se décomposer en 7 étapes.
1.
Potentialité de l'entreprise et rentabilité financière (Perf)
"Traditionnellement,
l'évaluation d'un fonds de commerce passe par l'analyse de son EBE (excédent brut
d'exploitation). Mais comme il s'agit d'une appellation purement comptable, qui ne
reflète pas vraiment la capacité financière de l'entreprise, ce qu'on dénommait EBE,
dans le cadre d'une évaluation de fonds de commerce, était en réalité corrigé
d'un certain nombre d'éléments de sorte que l'EBE de référence ne correspondait pas à
l'EBE comptable, ce qui pouvait créer une confusion dans l'esprits des clients. Nous
avons donc choisi de supprimer de notre langage le terme d'EBE et de parler uniquement de
'Perf', qui signifie 'potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière', et
qui correspond mieux à ce que nous cherchons à mesurer dans cette première étape de
l'évaluation du fonds", explique Charles Marinakis, directeur général du réseau
Century 21 Entreprise et Commerce.
Fondé sur l'EBE reconstitué à partir de
l'addition des économies réalisables et diminué des recettes exceptionnelles, le Perf
Century 21 estime donc la performance économique de votre entreprise à un instant 'T' et
dans un contexte 'T'.
Déduction
des économies réalisables
Votre agent immobilier spécialisé va le calculer à partir de l'analyse de vos deux
derniers bilans comptables. Mais il ne va pas se contenter de regarder votre bénéfice
(résultat brut d'exploitation). Il va y ajouter des charges qui vous sont personnellement
liées et qui prendront forcément une tout autre dimension à l'arrivée d'un nouvel
exploitant car celui-ci gérera forcément l'affaire d'une manière différente de la
vôtre, que ce soit au niveau du concept ou du mode d'exploitation (ex. : votre salaire,
celui de votre conjoint et les
charges sociales afférentes).
À cela, l'agent spécialisé Century 21 ajoute
encore des économies qu'il estime réalisables par le nouvel exploitant. Il s'agit de
grosses dépenses qui ne sont pas vitales à l'exploitation, susceptibles de disparaître
avec votre départ. Il s'agit de charges exceptionnelles (ex. : frais d'un procès aux
prud'hommes), des salaires de confort, du coût d'un leasing important (celui de votre
voiture de fonction). Dans la mesure où ces charges sont attachées personnellement à
votre mode de gestion, Century 21 Entreprise et Commerce estime que c'est autant de
dépenses susceptibles de disparaître au moment de la vente, donc une économie
réalisable dont la valeur s'ajoute à l'EBE.
Addition des
recettes exceptionnelles
Par contre, à cet EBE corrigé des économies réellement réalisables, il va retirer les
recettes exceptionnelles (gains exceptionnels, reprises sur amortissement, reprises sur
provision, subvention unique et non reproductible
). En raison de leur caractère
exceptionnel, elles sont trop aléatoires pour refléter un état de compte 'ordinaire',
elles sont donc exclues du 'Perf'.
"À ce stade du processus d'évaluation, on ne s'inspire pas de l'historique de
l'affaire, pas plus qu'on n'intègre son potentiel d'avenir. On se contente de mesurer sa
rentabilité financière à un moment donné à partir des derniers éléments comptables.
Si l'on s'intéresse à l'histoire de l'affaire, ce n'est pas pour 'l'évaluation' proprement dite, mais pour
compléter notre analyse et vérifier qu'elle est cohérente dans sa globalité",
précise Charles Marinakis.
Une fois cette opération réalisée, le 'Perf' de
votre entreprise est déterminé. L'expert Century 21 va alors le multiplier par un
coefficient qu'il tire de son barème national interne, barème issu de l'usage et qui
varie en fonction du type d'activité (lire encadré ci-contre).
PETIT RAPPEL Qu'est-ce qu'un fonds de commerce |
2.
Évaluation par la méthode du chiffre d'affaires
Lors de cette étape, votre agent
immobilier spécialisé va, le plus souvent, faire une moyenne de vos deux derniers
chiffres d'affaires annuels hors taxes. Il le multiplie ensuite par un coefficient
exprimé en pourcentage, et qui va dépendre du lieu (Paris - Île-de-France ou autres
régions) et de la nature de l'activité (lire encadré ci-contre). "Nous avons
récemment simplifié notre barème en supprimant les fourchettes, et en l'actualisant au
regard des coefficients le plus souvent appliqués ces dernières années. L'agent Century
21 Entreprise et Commerce va s'efforcer d'y rester fidèle, mais il dispose également
d'une certaine liberté d'appréciation qui lui permet d'ajuster ce pourcentage au cas par
cas. Ici, il faut compter 80 % de méthode et 20 % d'intuition professionnelle, issue de
sa connaissance du marché et de son expérience. Il peut donc y avoir quelques variations",
explique Charles Marinakis.
3.
La valeur de référence
C'est celle issue de la synthèse de
la valeur trouvée à partir de la méthode du 'Perf', et de celle résultant de la
méthode du chiffre d'affaires. "L'idée est de croiser les deux résultats pour
ne pas se fier qu'à un aspect de l'entreprise. Car il y a des affaires qui ont un bon
chiffre d'affaires mais qui sont peu rentables. Inversement, il y a des entreprises avec de
petits chiffres d'affaires mais de belles performances. Et ce n'est pas parce que l'un de
ces deux éléments pèche que le fonds de commerce n'a pas de valeur. Croiser les deux
résultats est donc nécessaire pour essayer de coller au plus juste. Bien entendu,
l'idéal ce sont des établissements avec un bon chiffre d'affaires et une belle
rentabilité économique."
4.
La valeur intermédiaire
Il s'agit de la valeur de
référence, corrigée par des éléments pondérateurs, qui sont principalement :
l'emplacement (plus l'environnement alentour
est propice au développement commercial, plus cela est susceptible d'augmenter la valeur
de l'affaire),
la surface (plus elle est petite, plus cela est susceptible de diminuer la valeur
de l'affaire),
les mètres linéaires de façade (plus la façade est visible et susceptible
d'attirer le chaland, plus l'établissement prend de la valeur. Ainsi une façade en angle
est plus avantageuse qu'une façade à plat, une façade de 12 mètres à plat est plus
avantageuse que si elle mesurait 4 mètres),
l'état des lieux (essentiellement l'état du matériel et du mobilier ; plus il
est en bon état, mieux c'est pour la valeur de l'affaire),
la situation locative (la date d'échéance, le montant du loyer, les dépenses à
la charge du locataire des murs, activités autorisées
sont autant d'éléments qui
vont influer en plus ou en moins dans l'estimation de la valeur de votre affaire).
Cette liste n'est pas exhaustive et selon les cas, d'autres éléments peuvent venir
valoriser ou dévaloriser l'affaire.
LE POINT DE VUE
DE... Charles Marinakis, d.g. de Century 21 Entreprise et Commerce On peut distinguer 3 sortes d'évaluation
: |
5.
L'analyse comparative du marché
Nouvellement mise au point par le
réseau Century 21 Entreprise et Commerce, l'étape de l'analyse comparative du marché a
pour objectif de vérifier que les premières estimations de l'agent immobilier
spécialisé Century 21 sont cohérentes par rapport au prix du marché. Il va affiner
donc son estimation du prix de cession en vérifiant qu'elle colle aux prix pratiqués
dans des affaires comparables du même secteur géographique. Pour cela, il va comparer la
valeur intermédiaire de votre affaire, par rapport au prix de cession de 2 ou 3 autres
affaires vendues par son réseau et qui se rapprochent de la vôtre en termes d'activité,
de chiffres d'affaires, et de coefficient. Il procède de même en se plaçant sur le
terrain du 'Perf'.
6.
L'avis de valeur professionnel
À partir de tous ces éléments,
l'agent immobilier va vous proposer un prix de mise en vente de l'établissement. "Ici
il faut bien comprendre que le prix de mise en vente que l'on propose est un prix teinté
d'un objectif de commercialisation, ce qui est d'ailleurs la mission essentielle pour
laquelle le client nous mandate. Notre but est de trouver un prix satisfaisant et accepté
par le vendeur, et que l'affaire soit vendable par rapport au prix du marché",
prévient Charles Marinakis. Or, justement, le marché est fluctuant et évolue en
fonction d'un nombre infini et indéterminé de paramètres comme, par exemple, la
politique d'essaimage, les lois d'allégement de la fiscalité sur les plus-values de
cession, les incitations à l'installation, ou à la reprise d'entreprise, un gros plan
social dans une région
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7.
Le contrôle de cohérence
Il arrive donc que le prix proposé
par l'agent immobilier ne corresponde pas aux attentes du vendeur qui espérait fixer un
prix de cession plus élevé que celui proposé. Dans ce cas, l'agent immobilier Century
21 lui propose un contrôle de cohérence qui consiste à simuler la situation d'un
acheteur potentiel et la situation financière de celui-ci s'il venait à acquérir le
fonds à un prix bien supérieur à celui proposé. Pour cela, l'agent immobilier va se
mettre à la place d'un acheteur, et reconstituer de manière empirique le coût de
l'emprunt que va générer l'achat du fonds par cet acheteur fictif. L'idée est ici de
démontrer pourquoi, selon l'agent immobilier Century 21, son affaire n'est pas vendable
à un prix supérieur puisqu'elle ne permettra pas à l'acheteur de faire face aux
remboursements de l'emprunt contracté tout en préservant la rémunération de
l'exploitant.
Tiphaine Beausseron zzz61
FC0607
Barèmes Century 21 Entreprise et Commerce
Coefficients de référence sur chiffres daffaires | |
Nature de lactivité | Coefficient de référence/CA annuel HT* |
Restaurants | |
Moyenne gamme | 80 % du CA |
Rapide (dont vente à emporter et fast-food) | 80 % du CA |
À thème | 70 % du CA |
Traditionnel | 60 % du CA |
Haut de gamme | 50 % du CA |
Traiteurs | 65 % du CA |
Brasseries | 70 % du CA |
Salons de thé | 80 % du CA |
Bars | 100 % du CA |
Hôtels De préfecture | 2 x le CA |
2 étoiles | 2,5 x le CA |
3 étoiles | 3,5 x du CA |
Barèmes de coefficients Century 21 Entreprise et Commerce appliqués au 'Perf'
Nature de lactivité | Coefficient de référence/Perf* | Nature de lactivité | Coefficient de référence/Perf* |
Café-bar | 3,5 | Hôtels | |
Café-hôtel-restaurant | 4 | De Préfecture | 3 |
Restaurant | 3 | 2 étoiles | 4 |
Restauration rapide | 3 | 3 étoiles | 5 |
Traiteur | 2,5 | ||
*L'agent spécialisé Century 21 se réserve toutefois une certaine liberté d'appréciation, et il peut être amené à appliquer un coefficient légèrement supérieur ou inférieur si les caractéristiques de l'affaire l'exigent. |
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L'Hôtellerie Restauration n° 2944 Hebdo 29 septembre 2005 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE