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	du 18 mai 2006	CONJONCTURE

CENTURY 21 VENTES DE FONDS À LA ROCHELLE (17)

"LES HÔTELS BUREAUX SONT LES PRODUITS LES PLUS DEMANDÉS"

La Rochelle (17) Pour Dominique Champagnac, gérant de l'agence Century 21 La Rochelle, la tendance des prix de vente de fonds est à la hausse. Tous les produits tiennent un niveau de prix élevé avec, en pole position, les hôtels bureaux.
Propos recueillis par Tiphaine Beausseron

De gauche à droite : Michel Cusset, Dominique Champagnac (gérant), Franck Guérineau, Nicolas Monaltik, membre de l'agence Century 21 Transac PME de La Rochelle. Agence qui devrait s'agrandir avec un nouveau bureau à Royan en septembre 2006, et prochainement 3 autres agences à Niort, Saintes et Poitiers.

L'Hôtellerie Restauration : Quel est votre cÏur de cible ?
Dominique Champagnac : Installée à La Rochelle depuis 2001, notre agence (8 personnes) intervient sur l'ensemble de la région Poitou-Charentes, et, pour le moment, principalement sur la Charente-Maritime où la demande est très forte. Sur 360 mandats de vente à ce jour, 50 % concernent les CHR. Le reste se partage les tabac-presse, les activités alimentaires (boulangeries, points chauds, magasins d'alimentation), les droits au bail et d'autres activités artisanales et commerciales locales.

Quelle est la tendance générale des prix du marché de vente de fonds de commerce dans votre région ?
Les prix sont plutôt à la hausse. Nous l'expliquons par l'augmentation de la demande : de nombreux non-professionnels s'intéressent de plus en plus aux métiers des CHR. Leur profil est souvent 'ancien cadre supérieur dans de grandes sociétés de plus de 40 ans', qui saisissent l'opportunité d'un plan de licenciement pour changer de vie. Ce profil d'acheteur est très attiré par l'hôtellerie de charme proche de la mer, et notre région, où le tourisme se porte bien, offre une qualité de vie indéniable. Même si nous sommes un peu dépendants de la météo, entraînant une saisonnalité importante, beaucoup d'affaires du CHR, toutes activités confondues, réalisent 50 % de leur chiffre d'affaires en 3 mois. Tout cela combiné fait que les produits sont rares, donc chers.

Quel est, en moyenne, le prix de vente des affaires du secteur CHR ?
Dans notre secteur géographique, un restaurant traditionnel se vend en moyenne 100 % du chiffre d'affaires annuel HT et 3,5 fois le Perf*. Mais il faut noter que les conditions d'exploitation ne cessent de se dégrader (hausse des coûts sociaux et matières premières, difficulté à trouver du personnel de qualité, pression de la législation), et que les acquéreurs le savent. De sorte qu'ils se font de plus en plus rares sur des produits du type 'restaurant traditionnel' ou 'hôtels avec restaurant'.
Ce n'est pas le cas des fonds de commerce de restauration rapide, qui sont toujours très demandés en raison de leurs performances financières souvent élevées (il n'est pas rare que leur Perf avoisine les 30 % de chiffre d'affaires HT). Ces affaires se vendent en moyenne 100 % du CA HT, et un peu moins de 3 fois le Perf.
À noter : un retournement de tendance concernant les bars et bars-tabac à propos desquels on a constaté une amélioration des résultats financiers (sans doute en raison de la hausse du prix du tabac combiné à la grande distance qui sépare La Rochelle de la frontière espagnole, où le tabac est moins cher). Cette catégorie de fonds de commerce se vend donc mieux et plus cher qu'avant : en moyenne 130 % du chiffre d'affaires annuel HT et plus de 5 fois le Perf. 

Et s'agissant des hôtels ?
Ce sont les produits les plus demandés actuellement dans la région. À titre d'exemple, sur 1 123 acheteurs actuellement en base de données, nous en avons 248 qui cherchent un hôtel sur la région, dont 88 un hôtel bureau pur, et 64 sur La Rochelle, dont plus de 30 acheteurs disposent de plus de 1 000 000 E d'apport en cash. Malheureusement, le prix de vente souhaité par les vendeurs est souvent démesuré par rapport à la rentabilité. C'est le cas des hôtels bureaux de centre-ville de La Rochelle. En tout état de cause, il est illusoire de penser qu'un fonds d'hôtel puisse se vendre 2 fois notre évaluation au prétexte que la demande est forte.
Aujourd'hui, à La Rochelle et alentour, le prix de vente des fonds d'hôtel atteint fréquemment 3 fois le chiffre d'affaires hébergement HT et 7 fois le Perf. En ce qui concerne les hôtels-restaurants, le pôle 'restauration' les pénalise en provoquant une moins-value, car il est le plus souvent un centre de coûts pour l'hôtel. D'ailleurs, parmi nos acheteurs, nous remarquons de plus en plus d'anciens restaurateurs qui veulent reprendre des hôtels bureaux pour se 'débarrasser' du métier de la restauration qui implique d'importants investissements, une faible marge, une technicité de plus en plus élevée et difficultés de recrutement de main-d'oeuvre.

Quels sont les lieux les plus prisés ?
La Rochelle reste la ville la plus demandée, mais Rochefort connaît une demande de plus en plus importante, notamment de la part d'enseignes nationales (ex. : La Boucherie vient de s'y installer, et Garden Ice ouvrira en juin un nouveau restaurant sur la place Colbert.)
Les îles continuent de provoquer une forte demande du fait de leur charme, mais les prix demandés par les vendeurs ne sont pas sérieux, surtout lorsque les murs sont à vendre et que le vendeur confond la capacité du fonds à payer un loyer avec la valeur de l'immobilier d'habitation sur l'île.
Royan connaît un accroissement important des transactions et propose de très beaux produits à la vente.
Saintes reste stable. Niort est particulièrement impactée par ses travaux d'embellissement qui bloquent le centre-ville et créent des difficultés de circulation perturbant les activités. 2006 risque d'être encore une année difficile pour les CHR du centre, mais il faut envisager d'en acquérir en 2007 à des prix très attractifs.
En tout état de cause, nous recommandons aux acquéreurs qui ne veulent pas 'surpayer' les affaires de s'éloigner géographiquement des zones très demandées. En effet, à performance équivalente, plus on s'éloigne de ces zones très demandées, plus on récupère vite son investissement.

* Perf = Potentialité de l'entreprise et de rentabilité financière. Il s'agit de l'excédent brut d'exploitation + économies réalisables (revenu du dirigeant et de son conjoint, et charges sociales correspondantes, leasing d'une voiture de fonction…) - recettes exceptionnelles (reprise sur amortissements, subvention unique…).

Agence Century 21 zzz61 zzz20 INC1205 FC0607
Transac PME
12 place du Maréchal Foch
17000 La Rochelle
Tél. : 05 46 28 10 20
transacpme@wanadoo.fr
www.century21-pro.com

Extraits des meilleures ventes réalisées par l'agence Century 21 Transac PME de La Rochelle depuis janvier 2006

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L'Hôtellerie Restauration n° 2977 Hebdo 18 mai 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE