du 7 septembre 2006 |
GÉRER SON ENTREPRISE |
SUJET INTERACTIF 'ÉVALUER UN HÔTEL BUREAU À PARIS' SUR WWW.LHOTELLERIE.FR
AVANT D'ACHETER UN HÔTEL, POSEZ-VOUS LES BONNES QUESTIONS
La reprise d'un hôtel nécessite réflexion et analyse avant même de vouloir entrer dans des considérations financières.
Par Régis Morin, directeur de l'étude Pedron-Morin, spécialisée en transactions hôtelières à Paris, avec Tiphaine Beausseron
Cela peut paraître anodin et superflu, et pourtant, prendre le temps de se poser quelques questions est la première étape à respecter avant d'entreprendre des démarches pour la reprise d'un hôtel. À l'occasion de la sortie du sujet interactif intitulé Évaluer un hôtel bureau à Paris sur www.lhotellerie.fr l'étude Pedron-Morin, spécialisée en transactions hôtelières dans la capitale, passe en revue quelques-unes de ces questions primordiales. Nous publierons prochainement les autres étapes essentielles à suivre pour réussir votre reprise d'hôtel.
1. Pourquoi achetez-vous un
hôtel ?
Pour vous reconvertir, pour
vous agrandir, pour investir tout ou partie de votre capital, pour réaliser
des plus-values rapides ? Cette question est essentielle car les affaires que va
vous proposer l'agent immobilier de l'étude Pedron-Morin dépendent de
votre profil. À un professionnel du secteur en fin de carrière qui souhaite
continuer à travailler 'sans trop de soucis mais avec beaucoup de vacances',
il présentera des produits 'qui ronronnent gentiment sans grand potentiel de
développement'. Tandis qu'il orientera un jeune entrepreneur sorti d'une école
supérieure de commerce vers des affaires à fort potentiel de plus-value.
2. Quelles sont vos compétences
?
Hôtelières, financières,
commerciales, de communication, de ressources humaines ? Vous devez bien connaître
vos atouts et vos limites afin de pouvoir vous entourer des personnes compétentes
dans la réalisation de votre projet.
3.Quelle est votre capacité
d'investissement ?
Immédiate ou à
très court terme ? Quelles garanties complémentaires êtes-vous capable
d'apporter dans le cas d'un financement bancaire ?
4. Comment rechercher ?
Plusieurs moyens existent
tels que :
La recherche par annonces
de presse spécialisée comme consulter les annonces de ventes de fonds
publiées dans L'Hôtellerie Restauration
et sur www.lhotellerie.fr
rubrique Transactions.
Le recours aux agences
immobilières spécialisées (ex. :
www.etude-pedron.com).
Le jeu des relations personnelles
travaillant directement ou indirectement dans le secteur hôtelier.
5. Par qui se faire accompagner
?
Quel que soit votre choix,
vous devrez analyser le fonds de commerce et l'entreprise qui l'exploite sous ses aspects commerciaux, comptables,
financiers, juridiques, sociaux, sans oublier la conformité aux normes d'hygiène
et de sécurité. Vous n'avez certainement pas toutes ces compétences
à la fois, et c'est bien normal. Aussi, notre conseil est de vous faire accompagner
le plus tôt possible par plusieurs intermédiaires comme, par exemple,
un agent immobilier spécialisé dans la vente de fonds de commerce d'hôtels
et/ou de restaurants, un expert-comptable, et un conseiller juridique ou fiscal
(avocat et/ou notaire spécialisé dans la transmission de patrimoine professionnel).
Et surtout, assurez-vous de ses compétences techniques en la matière.
6. Comment sélectionner
des affaires à visiter ?
Pour aider l'agent immobilier
à vous orienter vers des affaires correspondant à votre profil, présentez
votre projet de manière précise sans être trop restrictif dans le
type d'affaires à visiter. Si votre demande est trop pointue et/ou les propositions
insuffisantes, élargissez votre champ d'investigations. Par ailleurs, ôtez-vous
immédiatement de l'esprit que l'affaire du siècle existe. Il n'y pas d'affaire
parfaite du genre "un hôtel de 50 chambres proche d'Opéra ou des Champs-Élysées,
vendu murs et fonds par des propriétaires prenant leur retraite, le tout à
un prix raisonnable". Et si cette affaire existe, il est fort probable que son
prix de vente dépasse vos capacités financières.
7. Comment visiter ?
Évitez les
remarques désagréables devant un vendeur. C'est impoli, et de toute façon,
il est convaincu que son affaire est gérée de façon optimale.
Essayez d'apprécier
les surfaces, c'est très important pour la classification des hôtels
et le nombre de personnes pouvant occuper chaque chambre.
Essayez d'apprécier la
'mine' du patron (acariâtre ou jovial), car la bonne ou mauvaise marche de
l'entreprise en dépend souvent.
Appréciez l'ambiance de
l'affaire, et demandez-vous si vous vous y sentirez bien.
Mémorisez l'environnement
alentour immédiat.
Réfléchissez déjà
aux améliorations - travaux, décoration, etc. - que vous pourriez y apporter.
Demandez au vendeur la segmentation
de sa clientèle et son taux d'occupation.
En fin de visite, discutez avec
l'agent immobilier spécialisé pour recueillir son sentiment sur l'établissement,
son passé, et l'environnement alentour (touristique, commercial, etc.).
Une fois fixé sur une affaire,
insistez pour avoir accès à tous les documents de l'entreprise.
8. Prenez le temps de la réflexion
Il n'est pas nécessaire
de visiter des centaines d'affaires, la première peut être la meilleure,
et aucune n'est parfaite. Si vous êtes démotivé dès le départ,
ne faites pas perdre de temps aux intermédiaires en leur demandant de vous
trouver une affaire qui n'existe pas. A contrario, si vous n'êtes pas convaincu
par la première visite et déterminé dans votre projet, n'hésitez
pas à 'harceler' votre agent immobilier pour qu'il vous en fasse visiter
d'autres.
Dans tous les cas, il arrive
qu'au cours de cette première phase de réflexion, vous vous aperceviez
que vous vous êtes trompé, que les produits en vente sur le marché
ne correspondent pas à vos attentes, que le métier peut être astreignant,
que votre apport financier personnel est insuffisant, que vous devrez changer de
vie, etc. Et que finalement, cela ne vous correspond pas. Ce n'est pas grave, cela
peut tout simplement signifier que vous n'êtes pas encore prêt et que
vous avez besoin de mûrir votre projet. Peut-être ne passerez-vous jamais
à l'acte, peut-être le ferez-vous plus tard, à un moment plus
approprié. zzz61 FC0607
Nouveau sujet interactif 'Évaluer un hôtel bureau à Paris'
Ce nouveau sujet interactif consultable sur
www.lhotellerie.fr
sera utile à tous ceux qui souhaitent se faire une idée globale de la
valeur de leur hôtel situé à Paris. Conçu par Régis
Morin, gérant de l'étude Pedron-Morin, spécialisée dans la vente
de fonds de commerce d'hôtels dans la capitale, ce sujet interactif met en
ligne un tableur informatique calculant instantanément la valeur estimée
de votre hôtel à partir de quelques données-clés. Familier
de l'analyse comptable, financière, juridique et fiscale, aujourd'hui indispensable
lors de toute transaction hôtelière, Régis Morin y présente
aussi brièvement sa méthode d'évaluation lorsqu'il intervient en
sa qualité d'expert indépendant auprès de ceux qui souhaitent acquérir
un hôtel parisien. |
Vendeurs,
ayez la bonne attitude pendant les visites
Ne donnez de rendez-vous qu'à des heures calmes. |
Voir l'article qui sui sur le sujet :
Quand vous reprenez un hôtel : "l'affaire du siècle" n'existe pas
(n° 2998 12 octobre 2006)
Pour retrouver les articles déjà publiés sur l'immobilier et la cession de fonds de commerce, cliquez ici
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L'Hôtellerie Restauration n° 2993 Hebdo 7 septembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE