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	du 21 septembre 2006	GÉRER SON ENTREPRISE

ORDONNÉS PAR L'ADMINISTRATION ET VOTÉS PAR LA COPROPRIÉTÉ

QUI DOIT SUPPORTER DES TRAVAUX DE RAVALEMENT ?

Vous allez reprendre un fonds de commerce et le contrat de bail qui y est attaché, ou vous êtes propriétaire de murs, et vous vous apprêtez à louer votre immeuble ? Une analyse particulièrement attentive des clauses du contrat de bail à l'avance peut vous éviter des mauvaises surprises. Illustration à partir d'une affaire récemment jugée par le Tribunal de grande instance de Paris à propos de travaux de ravalement.
Par Tiphaine Beausseron

• L'histoire
Une société exploite un fonds de commerce d'un hôtel 2 étoiles sans restauration dans une partie d'un immeuble parisien. Il loue les locaux à Monsieur X en vertu d'un contrat de bail qui doit se terminer en 2012. L'immeuble comprend d'autres lots qui appartiennent à plusieurs autres copropriétaires.
Un jour, la mairie ordonne (par voie d'injonction) aux copropriétaires de procéder au ravalement de la façade de la cour de l'immeuble. Peu de temps après, en application de cette décision administrative, l'assemblée générale vote les travaux de ravalement et fixe le montant des sommes dues pour chaque lot. Le propriétaire des murs de l'hôtel informe alors son locataire de celle-ci (plus de 130 000 E) et lui précise qu'il lui en réclamera le paiement en 3 fois en plus du loyer habituel. L'hôtelier estimant que ce n'est pas à lui de payer ces travaux, assigne son propriétaire devant le tribunal.

• La difficulté d'interprétation
Le tribunal rappelle qu'en vertu de l'article 1719 du Code civil, les travaux ordonnés par l'administration pour l'entretien de l'immeuble sont à la charge du propriétaire sauf si le bail contient une clause expresse contraire concernant ces travaux.
Le tribunal examine donc le bail, et dans l'article relatif aux travaux, il remarque deux clauses intéressantes :
• L'article 4a prévoit que "le preneur supportera la charge de toutes réparations et de tous travaux, ravalement, traitement, désamiantage, traitement du plomb, des termites, etc., y compris ceux définis par l'article 606 du Code civil".
• L'article 4d stipule que "le preneur fera à ses frais, risques et périls, tous travaux qui seraient exigés par l'autorité administrative pour l'exercice de son activité".
Au premier abord, on peut déduire que ces deux clauses cumulées mettent effectivement à la charge de l'hôtelier (le preneur) les travaux de ravalement ordonnés par l'administration. C'est certainement l'interprétation qu'en a eu le propriétaire bailleur quand il a envoyé à l'hôtelier la facture correspondante.

• Le dénouement
Et pourtant, ce n'est pas ce qu'a retenu le tribunal dans un jugement du 1^er décembre 2005*. Selon lui, pour que les travaux de ravalement ordonnés par l'administration soient à la charge du locataire exploitant le fonds de commerce, il faut une clause qui précise expressément que "les travaux de ravalement ordonnés par l'administration" sont supportés par ce dernier (comme l'exige l'art.1719 du Code civil). Or, l'article 4a du contrat de bail ne fait aucunement référence à des travaux qui seraient ordonnés par l'administration. Le bailleur ne peut donc pas s'appuyer sur cet article pour facturer le coût du ravalement à l'hôtelier.
Tout en soulignant que ces deux clauses sont distinctes l'une de l'autre, le tribunal examine alors l'article 4d. Il remarque alors que les seuls travaux ordonnés par l'administration mis à la charge du locataire sont ceux ordonnés par l'administration "pour l'exercice de son activité". La mairie ayant ordonné les travaux de ravalement pour un autre motif que l'exercice de l'activité commerciale d'hôtel, le tribunal conclut qu'ils ne peuvent pas être à la charge du locataire exploitant le fonds. Le bailleur a donc été condamné à supporter le coût des travaux, et le locataire n'a pas été tenu de les payer. zzz61 zzz62 zzz66 FC0607

* Tribunal de grande instance de Paris du 1^er décembre 2005, 18^e chambre, 2^e section.

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L'Hôtellerie Restauration n° 2995 Hebdo 21 septembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE