du 30 novembre 2006 |
GÉRER SON ENTREPRISE |
POUR UNE ESTIMATION RÉALISTE
L'ANALYSE FINANCIÈRE EST ESSENTIELLE AVANT D'ACHETER UN HÔTEL
À l'occasion de la sortie du sujet interactif intitulé 'Évaluer un hôtel bureau à Paris', l'étude Pedron-Morin spécialisée en transactions hôtelières à Paris, nous explique comment elle accompagne les acheteurs dans l'estimation d'un hôtel à vendre.
Propos Recueillis par Tiphaine Beausseron zzz62 FC0607
L'étape
de l'analyse financière de l'entreprise à reprendre constitue la 4e
étape à laquelle l'acheteur ne peut échapper*. En effet, on n'évalue
pas une affaire de la même manière selon que l'on est acheteur ou vendeur.
Le chef d'entreprise qui décide de vendre peut se contenter d'une estimation
patrimoniale, tandis que l'acheteur doit faire des prévisions et tenter de
mesurer la rentabilité financière de l'affaire dans l'avenir. Cela est
d'ailleurs aujourd'hui une condition sine qua none pour obtenir un crédit bancaire.
Pour aider l'acheteur à vérifier que le prix d'un hôtel à
vendre n'est pas démesuré, et à soutenir un dossier de financement
auprès des banques ; l'étude Pedron-Morin applique successivement
4 méthodes d'évaluation différentes : la méthode d'évaluation
par le chiffre d'affaires et celle du bénéfice reconstitué ont une
approche patrimoniale tournée vers le passé de l'entreprise, tandis que
la méthode de l'actualisation des bénéfices probables et celle de
la rentabilité interne des capitaux investis sont basées sur analyse prévisionnelle
tenant compte du potentiel de développement de la société. `
Les 4 méthodes étant différentes,
elles aboutissent à 4 résultats différents, résultats que
l'étude Pedron-Morin va croiser et pondérer en fonction du profil de l'acheteur,
de son objectif professionnel, et des caractéristiques de l'affaire pour parvenir
à une estimation globale de la valeur de l'entreprise. Entretien et explications
avec Régis Morin, directeur de l'étude.
En quoi consiste votre méthode
dite d'évaluation par le chiffre d'affaires ?
Elle consiste à multiplier
le chiffre d'affaires hors taxes du dernier bilan (ou des 2 derniers) par un coefficient
multiplicateur. À Paris, nous appliquons un coefficient compris entre 2,7
et 5. Le coefficient appliqué dépend essentiellement de la qualité
de l'emplacement (plus celui-ci est bon, plus le coefficient appliqué se rapproche
de 5), et du niveau d'activité de l'affaire. Si l'affaire est au plus bas de
ses possibilités (ex : un hôtel de 30 chambres, 3 étoiles, avec
un taux d'occupation de 50 %, et un prix moyen de chambres de 60 euros), le coefficient
appliqué sera fort parce l'affaire possède un haut de potentiel de développement.
Si, au contraire, l'affaire est au maximum de ses possibilités (exemple : un
hôtel 2 étoiles, avec un taux d'occupation de 85 % et un prix moyen par
chambre de 90 euros), le coefficient appliqué sera plutôt compris entre
2,7 et 3,5.
Pouvez-vous nous expliquer votre méthode du bénéfice
reconstitué ?
Avec cette méthode,
nous mesurons la rentabilité d'une affaire à partir des données
comptables figurant au bilan. Pour résumer, nous partons de l'EBE (Excédent
Brut d'Exploitation) et nous lui ajoutons et retranchons des éléments
mentionnés au bilan, pour aboutir à la vision la plus objective possible
de la capacité d'une affaire à générer des bénéfices et donc à rembourser
un crédit bancaire. C'est la raison pour laquelle on parle de 'bénéfice
reconstitué' ou 'd'EBE retraité'.
Une fois l'EBE retraité déterminé,
nous lui appliquons un pourcentage compris entre 50 et 100 %. Ce coefficient varie
en fonction du niveau d'activité de l'affaire. Si l'hôtel est exploité
au maximum de ses possibilités (fort taux d'occupation et prix moyen des chambres
élevé), le coefficient appliqué sera faible. Si au contraire, le
taux d'occupation et le prix moyen des chambres à l'unité est réduit
par rapport à son potentiel de développement, le coefficient appliqué
sera fort. Ensuite, nous pondérons le chiffre trouvé en appliquant un
coefficient compris entre 7 et 10, sachant que pour choisir ce coefficient, nous
tenons compte de plusieurs éléments, tel que l'emplacement, la capacité
de remplissage de l'hôtel, l'état général de l'affaire…
En quoi consiste votre méthode
fondée sur le rendement par actualisation des bénéfices probables
?
Cette méthode repose
sur l'idée selon laquelle l'acquéreur n'achète pas la richesse passée
mais la richesse future de l'entreprise. Elle tente de mesurer les futurs flux de
revenus générés par l'entreprise, compte tenu du risque de l'actif
économique. Les flux de trésorerie futurs vont être actualisés
à un taux (dit 'taux d'actualisation') qui reflète le risque de l'entreprise.
Pour résumer, nous réalisons une projection à 5 ans de bénéfices
réalisables. Pour cela on applique chaque année aux dividendes, un taux
de croissance que nous estimons être le taux de croissance le plus probable
(entre 5 et 15 % selon l'inflation et le risque encouru par le repreneur de l'affaire).
On parvient à calculer une valeur en faisant la somme des dividendes à
recevoir pendant 5 ans à laquelle on ajoute une valeur résiduelle résultant
de l'application au cours de la 6e année, d'un autre taux de croissance
plus faible.
Et s'agissant de votre méthode
de la rentabilité interne des capitaux investis ?
Cette méthode est également
tournée vers l'avenir, mais contrairement à la précédente,
elle considère l'entreprise comme une entité dont la valeur ne dépend
pas de son bénéfice mais
de sa capacité bénéficiaire.
La capacité bénéficiaire est mesurée
par les flux de trésorerie disponibles ('free cash-flows'), c'est-à-dire
l'excédent net de trésorerie après financement des investissements
d'exploitation et de distribution (dividendes). Autrement dit, c'est l'excédent
dégagé par l'entreprise qui devrait notamment servir au remboursement
du crédit bancaire. On va donc rechercher si l'apport personnel de l'acheteur
couplé au rendement que le l'on peut raisonnablement attendre de l'affaire
est suffisant pour faire face aux échéances de remboursement de l'emprunt
(sachant que plus le capital investi est important, plus l'acheteur va attendre
un rendement important).
Comment faites-vous pour conclure à une estimation
de valeur ?
Chaque cas étant différent,
nous faisons une moyenne pondérée des 4 résultats, sachant que nous
appliquons un coefficient de pondération à chacun des 4 résultats.
Ce coefficient de pondération va dépendre du niveau d'activité de
l'affaire, mais aussi du profil de l'acheteur et de son objectif professionnel.
Nous apprécions au cas par cas.
* Pour les 1re, 2e et 3eétapes, lire les articles intitulés 'Avant d'acheter un hôtel, posez-vous les bonnes questions' et 'Repreneurs, analysez les aspects généraux de l'hôtel en vue' et 'Passez en revue les documents de l'entreprise' publiés dans L'Hôtellerie Restauration n° 2993 du 7 septembre 2006, n° 2998 du 12 octobre 2006 et n° 3003 du 16 novembre 2006.
Nouveau
Sujet interactif
'Évaluer la valeur d'un hôtel parisien'
Ce nouveau sujet interactif consultable
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sera utile à tous ceux qui souhaitent se faire une idée globale de la
valeur de leur hôtel situé à Paris. Pour en savoir plus, c'est très simple, il vous suffit d'aller sur www.lhotellerie-restauration.fr rubrique 'Sujets interactifs'. |
Voir l'article qui précède
sur le sujet :
Avant de
reprendre un hôtel, passez en revue les documents de l'entreprise
(n° 3003
16 novembre 2006)
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