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	du 30 novembre 2006	GÉRER SON ENTREPRISE

AVANT D'ENTREPRISE OU DE REPRENDRE UNE AFFAIRE

BIEN COMPRENDRE LE DROIT AU BAIL ET LE PAS-DE-PORTE

Au moment de reprendre une affaire, nombreux sont ceux qui découvrent le vocabulaire technique lié à la vente du fonds de commerce. Les termes de 'droit au bail' et de 'pas-de-porte' en fait partie. Les points essentiels à connaître avec Marc Gaillard, avocat au barreau de Paris, et auteur du Sujet interactif 'Le Bail commercial en CHR' consultable sur www.lhotellerie.fr
Propos Recueillis par Tiphaine Beausseron

L'Hôtellerie Restauration : Quelle est la différence entre le droit au bail et le pas-de-porte ?
Marc Gaillard : Le droit au bail est le droit, pour un locataire, quel qu'il soit, d'exploiter une activité dans un local, propriété d'un bailleur. Il se matérialise par le bénéfice d'un contrat de bail signé entre le propriétaire du local ('le bailleur'), et celui qui exploite une activité dans ce local ('le preneur' ou 'le locataire'). Le droit au bail concerne les rapports entre les locataires successifs d'un même local. Ainsi, lorsqu'un restaurateur ou un hôtelier loue des locaux (en remplacement du terme 'prend à bail des locaux'), auprès d'un bailleur, il bénéficie d'un droit au bail qu'il pourra monnayer auprès du locataire qui lui succèdera dans les lieux. En revanche, le pas-de-porte, parfois qualifié de droit d'entrée, consiste en une somme d'argent que le locataire verse au propriétaire des locaux (le bailleur), lors de son entrée dans les lieux et qui lui reste définitivement acquise. Le pas-de-porte n'existe qu'en matière de bail commercial, et concerne essentiellement des locations nouvelles consenties par un propriétaire.

À qui paye-t-on le droit au bail ?
Le droit au bail est payé au locataire en place, c'est-à-dire celui qui est titulaire du bail, de sorte que le propriétaire des murs (le bailleur) ne perçoit aucune somme sur la cession du droit au bail. Malheureusement, dans les baux commerciaux, il est d'usage, que la cession du droit au bail ne soit possible qu'avec la vente du fonds de commerce (la cession du droit au bail seule est souvent interdite, ce qui interdit la sous-location). Sur ce point, il appartient aux candidats locataires d'être vigilants sur l'étendue de leurs droits lors de la signature du bail.  

À qui paye-t-on le pas-de-porte ?
Le pas-de-porte est versé au bailleur, par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Le pas-de-porte prend la forme d'une somme d'argent, réglée en une seule fois ou en plusieurs échéances.
Il est important que le contrat de bail précise bien la nature du pas-de-porte, comme étant un droit d'entrée c'est-à-dire une somme payée par le locataire, au bailleur, en contrepartie du fait que le locataire, titulaire d'un bail commercial, bénéficiera du droit au renouvellement dudit bail. À défaut de qualification précise, le pas-de-porte pourrait être assimilé à un complément de loyers et être soumis à l'imposition sur les revenus, pour le bailleur. Alors que s'il constitue une indemnité pour la dépréciation de la valeur de l'immeuble, en raison du droit au renouvellement du locataire, il est admis, pour l'instant, que le pas-de-porte peut être exonéré d'impôt.
Dans la pratique, le versement d'un pas-de-porte a aujourd'hui de plus en plus tendance à disparaître, sauf pour les emplacements exceptionnels. Pour un même local, il peut exister, lors de la signature du bail initial, le versement d'un pas-de-porte par le locataire au bailleur, puis, le versement d'un droit au bail entre le locataire initial et son successeur dans les lieux.

Quand on achète un fonds de commerce de restaurant, de bar-tabac ou d'hôtel, achète-t-on obligatoirement le droit au bail ?
Oui, lorsque le fonds de commerce est exploité par un commerçant qui est titulaire d'un bail commercial. En effet, le fonds de commerce comprenant le droit de jouissance du local où il est exploité, si ce droit est issu d'un contrat de location, alors, l'achat du fonds de commerce comprend l'achat du droit au bail.

Le droit au bail fait-il partie des éléments pris en compte dans le prix de vente d'un fonds de commerce lors de son évaluation ?
Bien évidemment, le droit au bail est pris en compte dans la valeur du fonds de commerce puisqu'il est certain que le droit de jouir d'un local, matérialisé par un bail, a une valeur en fonction de l'emplacement dudit local et des stipulations du bail. Ainsi, un local situé à un emplacement très commerçant, entraînera une valeur élevée du droit au bail puisqu'il est très intéressant d'y être installé. De même, un bail dont les clauses sont très favorables au locataire intéressera un éventuel acquéreur du fonds qui acceptera de surpayer ledit fonds pour bénéficier des avantages du bail.

Dans quel document apparaît l'existence d'un droit au bail ou d'un pas-de-porte ?
Le droit au bail consistant dans le droit de jouir d'un local particulier, en fonction d'un bail, ce droit est matérialisé par le bail et peut faire l'objet d'une cession appelée cession de droit au bail. Le pas-de-porte, pour sa part, est généralement mentionné dans le bail d'origine de location d'un local. Dans ce contrat, il est précisé que le locataire a versé au bailleur une certaine somme à titre de droit d'entrée ou de pas-de-porte, afin de devenir titulaire d'un bail pour les locaux. zzz61 zzz62 zzz66 FC0607

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L'Hôtellerie Restauration n° 3005 Hebdo 30 novembre 2006 Copyright © - REPRODUCTION INTERDITE